לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

• מחירי הדירות: מ-660 אלף במעלות עד 4.9 מיליון בירושלים: המפה של פערי המחירים בנדל"ן
• מתנה לתושבי שכונת התקווה - חצי מיליון שקל לדירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%. 

הקבלנים כמובן לא פראיירים, הם דאגו להעלות את המחיר הרשמי בעת המכירה (לפני כשנתיים-שלוש) ב-1%, 2% אולי יותר בהדרגה (כ מה אכפת לכם לשלם עוד 1%-2% אם קיבלתם 80/20 והנחה אפקטיבית של 5%-6%), כך שבפועל ההנחה האמיתית היא באזור 5%, תלוי כמובן בזמן עד למסירה. אלא שבינתיים המחירים ירדו בשיעור גבהו יותר. אין כאן עסקה טובה, במקרה הטוב עסקה פושרת. כלכלית - במקרים רבים, עדיף לרוכשים לבטל את העסקה.

יש כבר ביטולים, על פי בדיקה של האוצר כ-6% מהיקף העסקאות ב-2023 בוטלו ב-2025, אבל זו רק ההתחלה. שיעור הביטולים יכול להגיע לעשרות אחוזים, אם כי - לקבלנים יש תרופה. אם נחזור לדוגמה שלנו, נניח שהדירה במבצע של 80/20 נמכרה ב-3 מיליון שקל. 600 אלף תשלום מידי ו-2.4 מיליון שקל בסוף התהליך. המחיר האמיתי כאמור אחרי הנחת המימון של 4.4% (עסקה לשנתיים) הוא 2.87 מיליון שקל. המחיר של הדירה הזו כיום בשוק (נרכשה כאמור לפני שנתיים) ירד באזור 5% - בערך אותו מחיר של קנייה בהנחה. האמת שסיכוי טוב שהמחיר כעת יבטא אפילו הנחה גדולה יותר, השוק הוא שוק של קונים. אבל אתם מבינים שזה הפך ל"כלכלי בקושי" או "לא כלכלי".  

• שוכרים דירה ורוצים לצאת באמצע החוזה? זה אפשרי, הנה התנאים
• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

 אם המחירים ימשיכו לרדת, אז ההעדפה לביטול העסקאות תגדל. מעבר לזה - בדוגמה הצגנו את מבצעי 80/20 במבצעים של 90/10 המצב גרוע יותר, המוטיבציה לביטול עסקה גדולה יותר. ככל שהחודשים הבאים יצביעו על המשך ירידת מחירים - הקבלנים בבעיה והם לא ציפו לזה. אבל זה לא פשוט לבטל עסקה. הרוכשים עשויים לאבד את המקדמה. על פי רוב החוזים, אבל זה לא מחייב (כל חוזה לגופו) יש קנס מינימלי של 10% על עסקת ביטול וזה מספק לקבלנים הגנה כי לא מספיק שהעסקה לא כלכלית כדי שהרוכשים יבטלו אותה, צריך שהיא הפסדית בשיעור העולה על 10%. 

 מעבר לבחינה הכלכלית יש גם בחינה משפטית כשלרוכשים יש מעמסה והתחייבות גדולה - המשכנתא. נכון שהם לא ישלמו אותה עד המסירה, אבל היא שלהם. כדי להסיר אותה הם צריכים את הסכמת הקבלן והבנק. אם זה מעוגן בחוזה הרי שמדובר על כנראה מינימום של 10% קנס. ומכאן שסיכוי טוב שנראה מאבקים משפטיים לא מעטים. אך בסוף יש לשני הצדדים אינטרס להתגמש.    

מה שככל הנראה נראה בקרוב אלו מבצעים על מבצעים - הקבלנים יציעו לכאלו שרוצים לבטל הנחה נוספת. הם לא יוכלו לספוג ביטולים של עשרות אחוזים, זה יוביל למתנות על עסקאות קודמות. הבעיה שזה שוב ירידת מחירים בדלת האחורית. הלמ"ס לא יידע לטפל בהנחות ביחס לרכישות קודמות, ואם הוא לא יודע הוא לא רושם את זה בנתונים. אם הוא לא רושם - אתם לא יודעים. עוד סעיף שהקבלנים יחביאו בעתיד ויש לו השלכה גדולה על מחירי הדירות - להרחבה: מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן  

ונקודה לסיום - התרכזנו כאן באלמנט הכלכלי. כלומר, בהנחה שהרוכשים יכולים לעמוד ברכישת הדירה ולא ירצו כי זה כבר לא כלכלי. אבל יש גם כמות נכבדת של רוכשים במבצעים האלו שלא יכולים כלכלית לקנות את הדירה - לשלם את ה-80% בעת המסירה. הם יבטלו כי פשוט אין להם יכולות לקנות את הדירה.