הדברים החשובים שכל רוכש דירות חייב לדעת

רכישת דירה מהווה צעד מרכזי בחיים, אך רבים ניגשים אליו ללא הכנה פיננסית מספקת, מה שמוביל לעיכובים או לקשיים כלכליים. בשנת 2026, עם ירידת ריבית בנק ישראל ל-4% ותחזיות להמשך ירידה ל-3.5%, השוק מציע הזדמנויות, אך גם אתגרים כמו היצע דירות לא מכורות בשיא של כ-83 אלף יחידות ועלייה בביטולי עסקאות בשיעור של עד 3.6% בשנה האחרונה עקב קשיים בהחזרי משכנתאות. מדריך זה סוקר את השלבים העיקריים, תוך שילוב עדכונים רלוונטיים כמו תוכניות ממשלתיות להגדלת היצע בפריפריה והתחדשות עירונית, כדי לסייע בהכנה יעילה ולחיסכון בהוצאות.

בשלב הבדיקות המקדימות, התחילו במחקר שוק מקיף. בדקו מחירי דירות באזור הרצוי. הכינו רשימה של יתרונות וחסרונות, כמו קרבה לתחבורה ציבורית או פארקים. פנו למתווך מקצועי שיסייע באיתור נכסים ובמשא ומתן, במיוחד בשוק עם היצע גבוה שמעדיף קונים. בדקו את הסביבה: בקרו פיזית, שוחחו עם תושבים, ובחנו תוכניות עתידיות במנהל התכנון, כמו פרויקטים של הסבת משרדים לדירות במרכזי ערים שמגדילים היצע ומשפיעים על ערכים. בבניינים משותפים, עיינו בתשריט ובתיק הבניין לוודאות היעדר היטלי השבחה או צווי הריסה. ערכו בדק בית על ידי מהנדס כדי לזהות ליקויים, כולל חריגות בנייה שפוגעות בשווי.

בבדיקה קניינית, ודאו רישום בטאבו על שם המוכר והיעדר עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה. בדקו חובות כמו היטלי השבחה או אם הבניין מסוכן. שקלו עורך דין מקרקעין, מהנדס ושמאי, אך לא בהכרח את כולם; למשל, שמאי חובה למשכנתא ויכול לחשוף ליקויים נסתרים. 

עם עלייה בהתחדשות עירונית בדקו בפרויקטים שהסתיימו או בבניה, במקרים רבים המחירים מעט נמוכים מאשר בדירות בפרויקטים רגילים. כמו כן, יכול להיות שדווקא יתאים לכם ללכת על דירה ישנה שיש לה סיכוי לעבור תמ"א ואז להשביח את ערך הדירה.  

• 20,000 דירות במקום הספארי - חבל הצלה לגוש דן?
• האם שוק הדיור בתל אביב נמצא לקראת עליות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לקיחת משכנתא

קבלו אישור עקרוני למשכנתא לפני חתימה, שכן הבנקים מציעים מימון של 50%-75% משווי הנכס. הון עצמי מינימלי נדרש, אך בתוכנית דירה בהנחה הוא יורד ל-100 אלף שקל או פחות ביישובים מסוימים, עם הנחות ומענקים. עלויות כוללות שכר טרחת עורך דין בשיעור ממחיר הדירה פלוס מע"מ, שמאות בין 1,500-3,000 שקל, עמלות בנקאיות ועמלות טיפול. ביטוח חיים ומבנה מתווספים להחזר חודשי. 

טיפים לחיסכון: השוו מסלולים בין בנקים, בחרו שמאים מרשימה בנקאית, בקשו הנחה על פתיחת תיק משכנתא, ובדקו הטבות לרוכשי דירה ראשונה. בשוק עם ירידת ריבית, מסלולים משתנים עשויים להוזיל החזרים, אך פזרו סיכונים על פני מספר מסלולים. 

משפרי דיור יכולים לדחות מס רכישה מוגבר לדירה שנייה אם מוכרים את הישנה תוך 24חודשים. מדרגות מס רכישה לדירה יחידה כוללות פטור עד 1.98 מיליון שקל, 3.5% עד 2.35 מיליון, ו-5% עד 6.06 מיליון.

• מתנה לתושבי שכונת התקווה - חצי מיליון שקל לדירה
• בלי פקיד קבלה ובלי חדרניות: המודל הכלכלי שחותר תחת ענף המלונאות המסורתי
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• רוב לפינוי בינוי בי-ם: בעלי דירות יקבלו עוד 2 חדרים

 מהו ההון העצמי המינימלי הנדרש לרכישת דירה ראשונה?

ההון העצמי נע בין 25%-50% משווי הדירה, תלוי במשכנתא. בתוכניות ממשלתיות כמו דירה בהנחה, הוא יורד ל-100 אלף שקל או פחות, עם הנחות שמקלות על זוגות צעירים. השוו בין בנקים כדי למזער עלויות ולהתאים למצבכם הפיננסי.

האם כדאי לקנות דירה בשנת 2026?

אי אפשר לדעת מה יקרה למחירים, ורכישת דירה זה לא רק עניין כלכלי. אנחנו בתהליך ריבית יורד כשבמקביל מחירי הדירות ירדו בזמן האחרון. עם זאת, המדד האחרון של הלמ"ס הצביע על עליית מדד המחירים לצרכן וזה לאחר חודשים ארוכים של ירידת מחירים.  

מה לבדוק לפני חתימה על חוזה?

ודאו רישום בטאבו, היעדר חובות ועיקולים, וערכו בדק בית. השתמשו בעורך דין לבדיקות משפטיות, ובשמאי להערכת שווי, במיוחד בשוק עם עליות קלות במחירים באזורים מבוקשים כמו ירושלים.