האם שוק הדיור בתל אביב נמצא לקראת עליות?

בשנתיים האחרונות שוק הדיור בארץ ובתל אביב בפרט נמצא בסיטואציה לא פשוטה - סביבת הריבית הגבוהה והמלחמה הקשו על כלל הסקטור, ושוק הדיור בתל אביב הושפע גם מהירידה החדה בגיוסי ההון והאקזיטים בתחום ההייטק. החל משנת 2025 אנו עדים לשינוי מגמה בסקטור ההייטק כאשר גיוסי ההון נמצאים במגמת עלייה וכך גם האקזיטים, ונשאלת השאלה האם שוק הדיור בתל אביב יושפע מכך. 

גיוסי ההון בסקטור ההייטק נמצאים במגמת עלייה 

לאחר תור הזהב של סקטור ההייטק בשנת 2021 שבא לידי ביטוי בגיוסי שיא בחברות הישראליות, הגיעה העלאת הריבית שגרמה לירידה בגיוסי ההון מכמה סיבות:
אלטרנטיבות השקעה  - כאשר הריבית עולה, משקיע יכול לקבל תשואה נאה על השקעה באפיקים סולידיים בעלי סיכון נמוך כמו אג"ח ממשלה או קרן כספית.
ירידה בשווי החברות - ככל שהריבית עולה, שיעור ההיוון המשמש לצורך הערכת שווי של חברות סטארטאפ עולה גם הוא ומוריד את השווי של החברה. בעקבות כך, חברות ביצעו גיוסי הון בשווי נמוך יותר מהערכות
ראשוניות או דחו את גיוס ההון.
שינוי במיקוד העסקי - בסביבת ריבית גבוהה כאשר הכסף הופך ליקר, משקיעים מעדיפים חברות רווחיות מאשר חברות צמיחה ללא רווחים או עם רווחים לא מהותיים כמו רוב חברות הסטארטאפ.

• אבן יהודה בדרך לקפיצה גדולה: תגדל פי שלושה; מה המחירים באזור? וגם - עסקאות אחרונות
• קצב העלייה השנתי בשכר הדירה טיפס ל-3.2%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כמו כן, מלחמת "חרבות ברזל" הרעה את המצב כך שברבעון הרביעי של 2023 וברבעון הראשון של 2024 נרשם שפל בגיוסי הון של חברות הייטק ישראליות של 2.2 ו- 2.3 מיליארד דולר, בהתאמה.

החל מהרבעון שני של 2025 אנו עדים להתאוששות חדה ומרשימה בגיוסי ההון בסקטור ההייטק כאשר החל מהרבעון השני של 2025, קיימת עלייה מתמדת של יותר מ- 100% בהשוואה לשפל שראינו בסוף 2023 ובתחילת 2024. הסיבה לעלייה החדה נובעת מירידה חדה בפרמיית הסיכון של המשק הישראלי כתוצאה מהפסקת האש שהושגה בעזה והחזרת החטופים, המערכה המוצלחת מול איראן וירידה בסביבת הריבית בארה"ב שבסוף 2025 הגיעה גם לארץ.

שוק האקזיטים במגמת התאוששות חדה

• הדירה שלכם על מסלול המטרו? לפחות תקבלו פיצוי גדול
• רוב לפינוי בינוי בי-ם: בעלי דירות יקבלו עוד 2 חדרים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

לפי דו"ח האקזיטים לשנת 2025 של PWC ישראל, שוק האקזיטים בשנה החולפת הציג זינוק מול שנים קודמות והגיע לרמתו הגבוהה ביותר משנת 2015 (להוציא את שנת 2021).

לפי PWC ישראל, בשנת 2025 עסקאות ההנפקות, מיזוגים ורכישות הסתכמו לכ- 58.8 מיליארד דולר, עלייה של כ- 340% מול שנה קודמת, כאשר סכום זה כולל את עסקת WIZ בשווי של כ- 32 מיליארד דולר. בנטרול עסקת WIZ, הסתכמו העסקאות בכ- 26.8 מיליארד דולר, עלייה של כ- 100% מול 2024.

כמו כן, לפי PWC ישראל, גם מבחינת כמות עסקאות ושווי ממוצע לעסקה אנו עדים לעלייה חדה מול שנים קודמות.

        *מקור - PWC ישראל.

במהלך 2025 בוצעו 84 עסקאות המהוות עלייה של כ- 58% לעומת 2024, כאשר זו הרמה השנייה בגודלה מאז WIZ. בנטרול עסקת WIZ, שווי עסקה ממוצעת עומד על כ- 323 מ' דולר, עלייה של כ- 28% לעומת אשתקד והרמה הגבוהה ביותר מאז שנת א לבין המצב בסקטור ההייטק

על מנת לבחון האם קיים קשר ישיר בין שוק הדיור בתל אביב לבין המצב העסקי בסקטור ההייטק ביצענו בדיקה של מחירי הדיור לפי מחוזות החל משנת 2021 ועד לחודש נובמבר 2025 (הנתון האחרון שקיים לפי הלמ"ס).

           *מקור - הלמ"ס

ניתן לראות שאזור ת"א והמרכז הציג את ירידות המחיר הגבוהות ביותר בשנים 2023 ו- 2025 שהיו גם שנים חלשות מבחינת גיוסי הון ואקזיטים בסקטור ההייטק, ולעומת זאת, בשנים 2021-2022 לאחר שנת שיא מבחינת גיוסי הון ואקזיטים חזינו בעליות מחיר של 12%, שאומנם הייתה רוחבית לכלל האזורים, אך צריך לזכור שמחירי הדיור בתל אביב יקרים משמעותית משאר האזורים בארץ. 

בנוסף, בחנו את שיעור השינוי המצטבר במחירי הדיור בין השנים 2021-2022 לפי מחוזות, שכן ההשפעה של זרימת הכסף יכולה לבוא לידי ביטוי גם לאחר שנה בעקבות עסקאות שנחתמו ועוד לא הושלמו (כגון עזקת WIZ שנחתמה במקור - הלמ"ס.

ניתן לראות שבשנות השיא בתחום הגיוסים והאקזיטים, אזור ת"א והמרכז הציג את המכירות הגבוהות ביותר.

כך, % השינוי ברכישת דירות בת"א בין השנים  2022-2021  - 2023-2022 - 2022 לא תרמה לנושא. הקפיצה ב- 2024 הינה רוחבית ומקורה במבצעי המימון האגרסיביים של הקבלנים, ובשנה הנוכחית אנו עדים לירידה של 39% בתל אביב בהשוואה לתקופה מקבילה כאשר סימנה  נקודת מפנה משמעותית בסקטור ההייטק הישראלי, עובדי WIZ יקבלו בממוצע כמיליון דולר לאחר החתימה, אנו סבורים שחברות כגון אקרו וחגיג צפויות להיות הנהנות העיקריות מכך בעקבות החשיפה הגבוהה שלהן לשוק הדיור בתל אביב שמציב אותן בעמדה אסטרטגית מעניינת לשנה הקרובה.

הכותב הוא אנליסט באי.בי.אי.  

לכותב המאמר ולחברת שרותי בורסה והשקעות בישראל- אי.בי.אי בעמ ("שירותי בורסהאין רישיון שיווק השקעות והם אינם מבוטחים בביטוח הנדרש מבעל רישיון בהתאם לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995. בעת פרסום המאמר שירותי בורסה וכותב המאמר אינם בעלי עניין אישי בנושאיו. , אין במאמר כדי להוות תחליף לשיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.