העתיד - מגדלים: הבטחה אורבנית או מלכודת תכנונית?
הם משנים קו רקיע, יוצרים זהות עירונית חדשה ומאפשרים עירוב שימושים – אבל גם טומנים בחובם סיכונים כלכליים, סביבתיים וחברתיים. מבט רחב על תופעת המגדלים בישראל, מהחזון ועד להשלכות
בראיון שנתתי לפני כ- 25 שנה כאדריכל העיר גבעתיים טענתי שהעתיד של הפיתוח העירוני תלוי בהקמת מגדלים. הכותרת של הכתבה היתה: "יהיו מגדלים". באותה תקופה היו בגוש דן מעט מאד מגדלים. מגדל שלום מאיר בלט בבדידותו על רקע בנייני העיר הנמוכים ואילו היום, די במבט שטחי על מאות המגדלים שצמחו מאז כדי להבין עד כמה הצורך במגדלים הוא אקוטי. במדינה קטנה וצפופה כמו ישראל אין כל דרך לפתור את הציפוף הנדרש כתוצאה מהגידול באוכלוסיה אלא בהקמת מגדלים. אלה נותנים מענה לביקוש ההולך וגובר לדיור במרכזי האוכלוסיה מבלי לפרוץ את גבולות השטח הבנוי על חשבון השטחים הירוקים הסובבים אותו והמהווים ריאה ירוקה החיונית לקיומו.
המגדלים משרתים מגמה חשובה בעיר המודרנית: עירוב שימושים. הם מאפשרים קיום של מגוון פעילויות קהילתיות, חברתיות ויצרניות בסמיכות זו לזו ובכך מספקים שירותים עשירים ומגוונים לאוכלוסיה בקירבה למקום מגוריהם מבלי להזדקק לשירותי תחבורה. ניתן לחוות בארץ ובעולם ריכוזי בניה עצימה שמשלבים מגדלי מגורים עם מגדלי משרדים ועם שרותי מסחר ופנאי במפלס הרחוב. אלה יוצרים סביבה שוקקת חיים לכל אורך שעות היממה. לא עוד סביבות מגורים שוממות בשעות היום ואזורי משרדים שוממים בשעות הלילה.
המגדלים הם מוצרי ענק שיוצרים בעיות סביבתיות, החל בשינוי משטר הרוחות בסביבתם, דרך הטלת צל על שכניהם וכלה בהסתרת הנוף מהבניינים הסובבים אותם. התכנון העירוני צריך להתייחס אליהם בקפידה יתרה. מיקומם היחסי זה לזה הוא קריטי. תכנון נכון ייצר "רכסים אורבניים" ו"גבעות אורבניות" ויעצב באמצעותם נוף עירוני חדש שיכתיב את אפיין ומתאר צורתן של הערים בהן הם ממוקמים.
המגדלים משמשי גם למטרות נוספות: הם יוצרים ציון דרך ומשנים תדמית של ערים. מהעידן של מגדל אייפל, דרך האמפייר סטיט בילדינג ועד לבורג' חליפה בן זמננו – מגדלים יוצרים תדמית ולפעמים אפילו זהות חדשה לערים בעולם. בתל אביב ניתן למצוא מגדלים איקוניים רבים, בחיפה נבנה לפני שנים רבות מגדל איקוני של משרדי ממשלה ובירושלים מתכננים כרגע מגדל ייחודי בעיצובם של אדריכלי הבורג' חליפה.
- שוק הדיור אאוט: האם קרקע פרטית להשקעה היא הבחירה הנבונה?
- מה קורה למחירי הנדל"ן ברובעים 3 ו-4 בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בניית מגדלים בישראל נמצאת בעיצומה. מאות רבות של מגדלים נמצאים בהליכים שונים של תכנון ובניה. התנופה הזאת יוצרת סביבות חדשות ועימן גם בעיות חדשות. הלקחים של הבעיות האלה עוד ילמדו בעשרות השנים הבאות. הבה נבחן אותן אחת לאחת:
- משך ההקמה של מגדלים הוא ארוך. בתקופה העוברת בין הייזום שלהם לבין חנוכתם משתנים התנאים הכלכליים, החברתיים והחוקיים. יזמים שהחלו בתכנון בתקופה של פריחה עלולים למצוא את עצמם במשבר כלכלי לקראת סיום הבניה, כשיגלו שהמכירות אינן עומדות בציפיותיהם. ובעוד שניתן לעצור בניית שכונה של בניינים נמוכים מבלי לגרום נזק ניכר, הרי שמגדל לא ניתן למימוש חלקי. משהוחל בבניה, אין מנוס מלהשלימה אלא אם עוצרים אותה, על כל ההשלכות הקשות שיש לכך. ניתן למצוא דוגמאות למשברי בניה מסוג זה בסין, שם עומדים מגדלי ענק כשהם ריקים. בשנים האחרונות רבו פשיטות רגל של יזמי מגדלים בסין עקב הכשלון בשיווקם. במספר ערים יזמו השלטונות הריסה של מבנני מגדלים שלמים כתוצאה מכך.
- מגדלים מחייבים בניה ברמה גבוהה, שימוש בחמרים עמידים לדורות, התקנת מערכות ותשתיות איכותיות ותכנון מוטה תחזוקה. כל כשל במגדל עשוי להשפיע על משפחות רבות ולהתדרדר למשבר קשה. לפיכך יש חשיבות רבה לחוקים ותקנות המחייבים הקפדה יתרה על בניה איכותית, תוך ניהול ובקרה מהדרגה העליונה, בעת הקמתם של מגדלים.
- המגורים במגדלים אינם מושכים אוכלוסיות רבות. רבים מחשיבים את הקשר לקרקע כחיוני לקיום אורח החיים שלהם. אחרים מנועים מלגור במגדלים עקב מחוייבותם הדתית שלא להשתמש במעליות בשבת ויש גם רבים שאינם מסוגלים לממן את הקיום היקר במגדלים.
- וכאן יש לציין את הצורך באחזקה ברמה גבוהה. במגדל יש מערכות תשתית מורכבות הדרושות לצרכי קיום שוטף, בריאות, בטחון ובטיחות. כיום אין בישראל חוק המחייב אחזקה של בניינים מורכבים. אמנם נהוג היום להעסיק חברות אחזקה מיד עם סיום ההקמה, אולם אין כל הליך הכשרה והסמכה לעובדי החברות האלה והן אינן מחוייבות לעמוד בתקנים. למעלה מזה- נהוג להעסיק את המתחזקים רק מתוך התחשבות בכישורי התחזוקה שלהם, אולם איש אינו מתעניין בכישורי הניהול שלהם. ולבסוף - אין כל חובה להמשיך ולהעסיק את החברה בתום תקופת ההעסקה הראשונה שלה. וכך יוצא שמגדלים שבעליהם ודייריהם מחפשים דרך לחסוך כסף נידונים להתדרדרות. סופה של הדרדרות כזאת היא באסון אקולוגי. לא תהיה דרך להחליף את המגדלים האלה בבניה אחרת על פי הנוהג הישראלי של "פינוי-בינוי".
- אקרו ואביב מליסרון זכו במכרז ענק בירושלים: יקימו כ-1,450 יחידות דיור במתחם אלקחי
- רשת 'עד 120' מתרחבת לצפון: תקים קומפלקס מגורים בקריית מוצקין בהשקעה של 800 מיליון שקל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מתנה לתושבי שכונת התקווה - חצי מיליון שקל לדירה
בהונג-קונג הוזנחה התחזוקה של מגדלים במשך שנים רבות ורק אחרי שהם התדרדרו למצב של "שכונות מצוקה אנכיות" ניגשו השלטונות לפתרון הבעיה וכיום יש אסדרה (רגולציה) מחמירה בתחום האחזקה והניהול של מגדלים.
גם מדרום קוריאה ניתן ללמוד על השתלבות מגדלים במרחב הבנוי. קוריאה דומה לישראל במספר היבטים: גם היא קיימת כמדינה עצמאית כ- 75 שנה. גם היא חיה בצל סכסוך קשה לאורך כל השנים האלה. אמנם שטחה גדול משטחה של ישראל, אולם היחס בין כמות אוכלוסייתה לבין שטחה דומה מאד לאלה של ישראל ולכן קיים גם בה צורך בציפוף האוכלוסיה. בקוריאה בונים מגדלי מגורים מזה שנים רבות. הם משתמשים בשיטות בניה תעשייתיות מתקדמות ויש להם תרבות מפותחת של ניהול ותחזוקת מגדלים.
העתיד שייך למגדלים. מגדלים נועדו להתקיים במשך מאות ואפילו אלפי שנים. אולם הדבר מותנה ביצירת התנאים התרבותיים המתאימים לכך. תנאים אלה מצויים בתחום אחריותה של המדינה.
סביר שיבוא יום ויבינו גם בישראל את הבעיות שמציבים המגדלים ויפתחו דרך לטפל בהם. נשאלת השאלה כמה זמן זה יקח ואיזה נזק ייגרם עד אז.
