הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.

ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.

בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.

מצב הקרקעות בישראל

מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."

• פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
• מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."

הוא הדגיש כי כיום רמ"י מפיקה מאות מכרזים בשנה. "המכרזים שלנו יחסית פשוטים, פס ייצור. התהליך מהיר, שקוף ויעיל בהרבה ממה שהיה נהוג בעבר," אמר.

אחת הדוגמאות שהביא היא תחום המחצבות. "כ-70 מחצבות פועלות ברחבי הארץ, חלקן בתוך הקו הירוק וחלקן ביהודה ושומרון. עד לפני שני עשורים הכול נעשה בפטור ממכרז. היום, רוב המחצבות וכמעט מחצית מחומרי החציבה במדינה יוצאים דרך מכרזים. זה שינוי דרמטי, גם אם עדיין יש מחסור בחומרי גלם."

• המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
• שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

גם בעולם הפסולת ניכרת מגמה דומה. "המטמנות נוהלו שנים בפטור מול רשויות מקומיות. אנחנו נערכים להוציא מכרזים חדשים. קרקע שיצאה במכרז בדרך כלל מאפשרת שימושים רחבים יותר, בעוד הקצאה בפטור מחייבת אותנו להיות מאוד דווקניים בשימושים."

אנרגיה מתחדשת ופרויקט הענק באורון-צין

במרכז דבריו התייחס קווינט לאנרגיה מתחדשת. "בעבר רוב הקרקעות לסולארי יצאו בפטור ממכרז. היום אנחנו כבר מוציאים מכרזים ייעודיים פוטו-וולטאי, אגרו-וולטאי, אגירה שאובה. חלק מהמכרזים מחייבים דו-שימוש: החקלאי ממשיך לעבוד בשטח, ומעליו מוקמת מערכת סולארית. זה הופך את הקרקע ליעילה פי כמה."

הוא ציין כי גם בהקשר הביטחוני נעשו התאמות. "בקו העימות ערך הקרקע הוא אפס, ולכן ההטבה שנתנו היא בהגדלת שטחים לאגודות החקלאיות, אם לאנרגיה סולארית ואם לאגרו-וולטאי."

ביחס לתחנות הכוח אמר קווינט כי המדינה לא תאפשר מצב שבו יזמים נאלצים לשלם על אופציות יקרות לקרקע חקלאית. "עשינו סקר לאיתור קרקעות פוטנציאליות. היום יש מכרז פעיל באזור בחן, איתור נוסף בשפד"ן אבל רק בתיאום עם ראש העיר. המטרה ברורה: המדינה תספק את הקרקע, אין צורך לשלם לספסרים."

הדגש הגדול ביותר בדבריו היה שמור לפרויקט הענק באורון–צין. "אנחנו מתכוונים לשווק שם 100 עד 110 אלף דונם. זה פרויקט בקנה מידה שלא נראה בישראל. נוציא מתחמים של חמשת אלפים דונם כל אחד, נחלק למספר שחקנים. רשות החשמל ונוגה דואגות להולכה. זה יהיה מענה משמעותי לצריכת האנרגיה העתידית, וגם יאפשר הקמת חוות שרתים שדורשות אנרגיה עצומה."

בסיום דבריו סיכם קווינט: "זה אולי נשמע טכני, אבל בסוף הכול מתחיל ונגמר בקרקע. אם ננהל את המשאב הזה נכון – נוכל לספק למשק גם דיור וגם תשתיות, ולהבטיח את העתיד האנרגטי של ישראל."

מצ״ב הקלטת דברי ינקי קוינט בועידת התשתיות של ביזפורטל: