מגה פרויקט ברמת החייל: 600 דירות ו-200 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה
התכנית של רשות מקרקעי ישראל אושרה; 20% מיועד לשכירות ארוכת טווח. וגם, אילו דירות צפויות להיבנות בפרויקט ומה המחירים באזור?
התכנית שאושרה ממוקמת במפגש בין רחוב הברזל לרחוב הארד שברמת החייל, ונמצאת במיקום שפעיל כיום בעיקר לשוק המשרדים והמסחר, אך גם בשוק הדיור הוא חי ונושם. השטח עליו צפוי להיבנות המגדלים הוא כ-63 דונם שיכללו בין היתר: קומפלקס של מגורים בבניינים של 10 קומות, מגדלים בגובה של כ-30 קומות לייעוד מעורב של מגורים משרדים ומסחר.
דירה ממוצעת בפרויקט תהיה בגודל של כ-85 מ"ר, כאשר שליש מהדירות יהיו דירות קטנות, בגודל של 45-60 מ"ר. לפי ההערכות, דירה בפרויקט החדש תבטא מחיר למטר של 50 אלף שקל מטר בממוצע; במתכונת של שכירות לטווח ארוך - לאחר ההנחה המחיר ככל הנראה יעמוד על כ-40 אלף שקל למטר.
סביר להניח שהמהלך של לבנות דירות קטנות בהיקף גדול של כ-30% אכן עושה שכל מכיוון שיש ביקוש רב של זוגות צעירים בעיקר לרכוש דירות קטנות יותר ובזול יותר מאשר דירות גדולות של 4-5 חדרים - לפי הצפי דירה קטנה בפרויקט בשטח של כ-60 מ"ר יושכרו בכ- 6,000 שקל.
האם משתלם לשכור לטווח ארוך?
חשוב לזכור שעדיין אין לנו הרבה נתונים על שכירות לטווח ארוך במרכז הארץ ובאזורים מרכזיים כמו תל אביב - ובעיקר אין לנו כנראה את היכולת להבין האם אכן יאהבו את הרעיון וישקיעו בו: אמנם ברמת הרעיון זה באמת משתלם יותר וזול יותר לשכור דירה לטווח ארוך כיוון שהשוכרים מקבלים 'שקט' לפחות ל-5 שנים בידיעה שלא יזיזו אותם מהדירה, הדירה המושכרת היא במחיר אטרקטיבי יותר והם לא יצטרכו לשלם בכל שנה עוד ועוד העלאות (חוץ מהצמדה למדד).
- האקזיט של משפחת רייכמן: במו"מ למכירת נכס ברמת החייל לשגרירות הודו בכ-125 מ' שקל
- דירות וצמודי קרקע, חדש וישן - מה מציעה שכונת רמת החייל בת"א?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך מנגד, לא בטוח כלל שהרעיון של להישאר זמן ארוך יחסית ולהתחייב קדימה לכמה שנים טובות אכן מתאים לשוכרי הדירות - אולי בכלל הרוב יעדיפו את הגמישות ואת היכולת לצאת מחוזה ולא להיצמד אליו לשנים הללו.
רמת החייל - שימושים מעורבים: מגורים, משרדים ומסחר
קצת על האזור: ראשית, השכונה הצפון-מזרח תל אביבית מקבלת ציון 10/10 בציון היוקרה של אתר הנדל"ן הממשלתי, המחיר הממוצע למטר הוא 42.1 אלף שקל וזה מבטא עליית מחירים של כ- 40% ב-5 השנים האחרונות.
בנוסף, מחירי השכירות בשכונה עומדים על כ-7,200 שקל (ממוצע לכלל החדרים) ושיעור התשואה על שכירות למשקיעים עומד על כ-2.2% בשנה.
סיפורה של דירה
בחודש שעבר, נמכר קוטג' דו משפחתי עם 6 חדרים בשטח של כ-200 מ"ר ובעל 3 קומות (מרתף, 0 ו-1) תמורת 11 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכש בשנת 2011 ב3.7 מיליון שקל - רווח של פי 3 על ההשקעה. או אם תרצו - הקוטג' הניב להם 7.3 מיליון שקל לכיס (בנטרול השפעת המס - אם חל).
- הזכייה המשולשת של קבוצת אביב: צפי ל-4 מיליארד שקל והימור של 900 מיליון שקל על הרצליה ופ"ת
- עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
חשוב לציין שההשקעה בשנת 2011 נעשתה על ידי 2 משפחות - אחת מחזיקה ב-58% מהקוטג' והשנייה ב-42% ממנו. החלק של כל אחד מהם הוא - 6.4 מיליון שקל ו-4.6 מיליון שקל בהתאמה.
- 1.בועה 09/01/2025 15:36הגב לתגובה זולמה לא בונים בפריפריה שכירות לטווח ארוך פריפריה או מעגל שני או שלישי .
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
