מגה פרויקט ברמת החייל: 600 דירות ו-200 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה
התכנית של רשות מקרקעי ישראל אושרה; 20% מיועד לשכירות ארוכת טווח. וגם, אילו דירות צפויות להיבנות בפרויקט ומה המחירים באזור?
התכנית שאושרה ממוקמת במפגש בין רחוב הברזל לרחוב הארד שברמת החייל, ונמצאת במיקום שפעיל כיום בעיקר לשוק המשרדים והמסחר, אך גם בשוק הדיור הוא חי ונושם. השטח עליו צפוי להיבנות המגדלים הוא כ-63 דונם שיכללו בין היתר: קומפלקס של מגורים בבניינים של 10 קומות, מגדלים בגובה של כ-30 קומות לייעוד מעורב של מגורים משרדים ומסחר.
דירה ממוצעת בפרויקט תהיה בגודל של כ-85 מ"ר, כאשר שליש מהדירות יהיו דירות קטנות, בגודל של 45-60 מ"ר. לפי ההערכות, דירה בפרויקט החדש תבטא מחיר למטר של 50 אלף שקל מטר בממוצע; במתכונת של שכירות לטווח ארוך - לאחר ההנחה המחיר ככל הנראה יעמוד על כ-40 אלף שקל למטר.
סביר להניח שהמהלך של לבנות דירות קטנות בהיקף גדול של כ-30% אכן עושה שכל מכיוון שיש ביקוש רב של זוגות צעירים בעיקר לרכוש דירות קטנות יותר ובזול יותר מאשר דירות גדולות של 4-5 חדרים - לפי הצפי דירה קטנה בפרויקט בשטח של כ-60 מ"ר יושכרו בכ- 6,000 שקל.
האם משתלם לשכור לטווח ארוך?
חשוב לזכור שעדיין אין לנו הרבה נתונים על שכירות לטווח ארוך במרכז הארץ ובאזורים מרכזיים כמו תל אביב - ובעיקר אין לנו כנראה את היכולת להבין האם אכן יאהבו את הרעיון וישקיעו בו: אמנם ברמת הרעיון זה באמת משתלם יותר וזול יותר לשכור דירה לטווח ארוך כיוון שהשוכרים מקבלים 'שקט' לפחות ל-5 שנים בידיעה שלא יזיזו אותם מהדירה, הדירה המושכרת היא במחיר אטרקטיבי יותר והם לא יצטרכו לשלם בכל שנה עוד ועוד העלאות (חוץ מהצמדה למדד).
- האקזיט של משפחת רייכמן: במו"מ למכירת נכס ברמת החייל לשגרירות הודו בכ-125 מ' שקל
- דירות וצמודי קרקע, חדש וישן - מה מציעה שכונת רמת החייל בת"א?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך מנגד, לא בטוח כלל שהרעיון של להישאר זמן ארוך יחסית ולהתחייב קדימה לכמה שנים טובות אכן מתאים לשוכרי הדירות - אולי בכלל הרוב יעדיפו את הגמישות ואת היכולת לצאת מחוזה ולא להיצמד אליו לשנים הללו.
רמת החייל - שימושים מעורבים: מגורים, משרדים ומסחר
קצת על האזור: ראשית, השכונה הצפון-מזרח תל אביבית מקבלת ציון 10/10 בציון היוקרה של אתר הנדל"ן הממשלתי, המחיר הממוצע למטר הוא 42.1 אלף שקל וזה מבטא עליית מחירים של כ- 40% ב-5 השנים האחרונות.
בנוסף, מחירי השכירות בשכונה עומדים על כ-7,200 שקל (ממוצע לכלל החדרים) ושיעור התשואה על שכירות למשקיעים עומד על כ-2.2% בשנה.
סיפורה של דירה
בחודש שעבר, נמכר קוטג' דו משפחתי עם 6 חדרים בשטח של כ-200 מ"ר ובעל 3 קומות (מרתף, 0 ו-1) תמורת 11 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכש בשנת 2011 ב3.7 מיליון שקל - רווח של פי 3 על ההשקעה. או אם תרצו - הקוטג' הניב להם 7.3 מיליון שקל לכיס (בנטרול השפעת המס - אם חל).
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
חשוב לציין שההשקעה בשנת 2011 נעשתה על ידי 2 משפחות - אחת מחזיקה ב-58% מהקוטג' והשנייה ב-42% ממנו. החלק של כל אחד מהם הוא - 6.4 מיליון שקל ו-4.6 מיליון שקל בהתאמה.
- 1.בועה 09/01/2025 15:36הגב לתגובה זולמה לא בונים בפריפריה שכירות לטווח ארוך פריפריה או מעגל שני או שלישי .
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
