האקזיט של משפחת רייכמן: במו"מ למכירת נכס ברמת החייל לשגרירות הודו בכ-125 מ' שקל
משפחת רייכמן בדרך לאקזיט גדול - לביזפורטל נודע שהמשפחה מחזיקה בניין ברחוב הברזל 2א ברמת החייל בשטח של כ-4,650 מטר וחניות; מנהלת מו"מ מתקדם למכירת הנכס לשגרירות הודו בישראל. התמורה הצפויה מהעסקה אם וכאשר תיחתם נאמדת בכ-125 מ' שקל
עסקה יוצאת דופן ובסכום משמעותי עבור משפחת רייכמן שמנהלת משא ומתן למכירת נכס בסכום של כ-125 מיליון שקל. מדובר על בניין משרדים קיים שהושכר במהלך השנים הקודמות לחברות שונות וכעת, במידה ויימכר - יידרש לעבור התאמות שונות על מנת לשמש את שגרירות הודו בישראל.
שגרירות הודו בישראל נמצאת כעת בפריים לוקיישן - ברחוב הירקון 140 בתל אביב. וככל הנראה תצטרף לשגרירויות אחרות שכבר עשו את המהלך ועברו מהאזורים היוקרתיים יותר לרמת החייל, שם המחירים נמוכים יותר.
יש לצין כי בשנים האחרונות בוצעו מספר עסקאות של רכישה או שכירות של שגרירויות נוספות באזור רמת החייל. בין היתר שגרירות סין רכשה מבנה של כ-15 אלף מטר בסכום של 192 מיליון שקל, שגרירות צ'ילה שכרה שטח של כ-500 מ"ר ומונטנגרו שכרה כ-300 מ"ר ברחוב ראול ולנברג 2.
ככל הנראה משפחת רייכמן ביצעו את העסקה דרך חברה בבעלותם - חברת אול אין טרייד -שבשנת 2017 בחנה הנפקה לראשונה לציבור וב-2022 דווח כי טדי שגיא שקל להשקיע בה כ-40 מיליון שקל. לבסוף ההשקעה לא יצאה לפועל. בנוסף, בבעלותם מוסכי סוכנות הרכב של טויוטה.
- אקזיט: אורביט נמכרת לקראטוס תמורת 356 מיליון דולר
- אקזיט ישראלי: DigitalOwl נמכרת לפי שווי של כ-200 מיליון דולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רמות המחירים
שוק המשרדים ברמת החייל הוא משמעותית זול בהשוואה למרכז העיר, במיוחד בתקופה שבה הביקושים הכלליים לשטחי משרדים נמצאת בירידה. דמי השכירות למשרדים בסטנדרט גבוה (Class A) נעים בטווח של 70–75 ש"ח למ"ר במצב גמר סביר. משרדים בסטנדרט בינוני (Class B) מושכרים במחירים
של 58–65 ש"ח למ"ר, ואילו בניינים ותיקים יותר (Class C) מוצעים בטווח של 45–52 ש"ח למ"ר – תלוי בגודל, גמר פנימי, ונגישות.
בהיבט מחירי המכירה של משרדים חדשים באזור נעים כיום סביב 18,000–20,000 ש"ח למ"ר, כאשר הפרויקטים הממוקמים על הצירים המרכזיים של
ראול ולנברג או הברזל מציגים את הרמות הגבוהות יותר. משרדים בבניינים ישנים יותר נסחרים במחיר ממוצע של 17,000–18,000 ש"ח למ"ר בנוי - פער יחסית מצומצם שמעיד על ביקוש יציב באזור, במיוחד למשרדים בגודל בינוני, שיכולים להתאים גם למשקיעים פרטיים או לעסקים קטנים־בינוניים
שמחפשים דריסת רגל בתל אביב.
המגמה ברמת החייל
בשנים האחרונות נרשמת עלייה מתמשכת במספר השגרירויות והנציגויות הדיפלומטיות שבוחרות להתמקם באזור, במקום במרכז העיר. רמת החייל שסובלת מקשיים תחבורתיים, מאבדת כוח למקומות נגיישם יותר, אבל דווקא
לשגרירויות המקום מתאים, גם בשל התמחור הנמוך יחסית.
"רמת החייל ממשיכה לבסס את עצמה כמרכז דיפלומטי חשוב בתל אביב. הצטרפות שגרירות הודו לבניין של רייכמן ברחוב הברזל 2א מצטרפת למגמה ברורה של מעבר שגרירויות לאזור - בהן שגרירויות סין, צ’ילה ומונטנגרו",
מסרה שרית יצחקוב, מנכ"לית קוליירס ישראל.
לדבריה, "האטרקטיביות של מחירי השכירות באזור מציעה אלטרנטיבה משתלמת ביחס למיקומים אחרים בתל אביב. הפער המשמעותי ברמות המחיר והאכלוס בין רמת החייל למרכז תל אביב יוצר הזדמנויות עסקיות למשקיעים ולדיירי קצה, המוכנים
להשקיע בנכסים שאינם במרכז המיידי. מגמות הפיתוח העירוניות, לרבות שיפור תשתיות וכניסתה של הרכבת הקלה העתידית, צפויות להוביל לצמצום הדרגתי של פערים אלה בטווח הארוך".
- 1.אנונימי 15/04/2025 13:28הגב לתגובה זוקנדה או של האוניברסיטה
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -0.43% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
