האקזיט של משפחת רייכמן: במו"מ למכירת נכס ברמת החייל לשגרירות הודו בכ-125 מ' שקל
משפחת רייכמן בדרך לאקזיט גדול - לביזפורטל נודע שהמשפחה מחזיקה בניין ברחוב הברזל 2א ברמת החייל בשטח של כ-4,650 מטר וחניות; מנהלת מו"מ מתקדם למכירת הנכס לשגרירות הודו בישראל. התמורה הצפויה מהעסקה אם וכאשר תיחתם נאמדת בכ-125 מ' שקל
עסקה יוצאת דופן ובסכום משמעותי עבור משפחת רייכמן שמנהלת משא ומתן למכירת נכס בסכום של כ-125 מיליון שקל. מדובר על בניין משרדים קיים שהושכר במהלך השנים הקודמות לחברות שונות וכעת, במידה ויימכר - יידרש לעבור התאמות שונות על מנת לשמש את שגרירות הודו בישראל.
שגרירות הודו בישראל נמצאת כעת בפריים לוקיישן - ברחוב הירקון 140 בתל אביב. וככל הנראה תצטרף לשגרירויות אחרות שכבר עשו את המהלך ועברו מהאזורים היוקרתיים יותר לרמת החייל, שם המחירים נמוכים יותר.
יש לצין כי בשנים האחרונות בוצעו מספר עסקאות של רכישה או שכירות של שגרירויות נוספות באזור רמת החייל. בין היתר שגרירות סין רכשה מבנה של כ-15 אלף מטר בסכום של 192 מיליון שקל, שגרירות צ'ילה שכרה שטח של כ-500 מ"ר ומונטנגרו שכרה כ-300 מ"ר ברחוב ראול ולנברג 2.
ככל הנראה משפחת רייכמן ביצעו את העסקה דרך חברה בבעלותם - חברת אול אין טרייד -שבשנת 2017 בחנה הנפקה לראשונה לציבור וב-2022 דווח כי טדי שגיא שקל להשקיע בה כ-40 מיליון שקל. לבסוף ההשקעה לא יצאה לפועל. בנוסף, בבעלותם מוסכי סוכנות הרכב של טויוטה.
- סאטורי סייבר: אקזיט של 100 מיליון דולר עם מכירה לקומוולט
- בדרך למיליארד דולר: אפווינד הישראלית במו"מ למכירה לדאטה דוג
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רמות המחירים
שוק המשרדים ברמת החייל הוא משמעותית זול בהשוואה למרכז העיר, במיוחד בתקופה שבה הביקושים הכלליים לשטחי משרדים נמצאת בירידה. דמי השכירות למשרדים בסטנדרט גבוה (Class A) נעים בטווח של 70–75 ש"ח למ"ר במצב גמר סביר. משרדים בסטנדרט בינוני (Class B) מושכרים במחירים
של 58–65 ש"ח למ"ר, ואילו בניינים ותיקים יותר (Class C) מוצעים בטווח של 45–52 ש"ח למ"ר – תלוי בגודל, גמר פנימי, ונגישות.
בהיבט מחירי המכירה של משרדים חדשים באזור נעים כיום סביב 18,000–20,000 ש"ח למ"ר, כאשר הפרויקטים הממוקמים על הצירים המרכזיים של
ראול ולנברג או הברזל מציגים את הרמות הגבוהות יותר. משרדים בבניינים ישנים יותר נסחרים במחיר ממוצע של 17,000–18,000 ש"ח למ"ר בנוי - פער יחסית מצומצם שמעיד על ביקוש יציב באזור, במיוחד למשרדים בגודל בינוני, שיכולים להתאים גם למשקיעים פרטיים או לעסקים קטנים־בינוניים
שמחפשים דריסת רגל בתל אביב.
המגמה ברמת החייל
בשנים האחרונות נרשמת עלייה מתמשכת במספר השגרירויות והנציגויות הדיפלומטיות שבוחרות להתמקם באזור, במקום במרכז העיר. רמת החייל שסובלת מקשיים תחבורתיים, מאבדת כוח למקומות נגיישם יותר, אבל דווקא
לשגרירויות המקום מתאים, גם בשל התמחור הנמוך יחסית.
"רמת החייל ממשיכה לבסס את עצמה כמרכז דיפלומטי חשוב בתל אביב. הצטרפות שגרירות הודו לבניין של רייכמן ברחוב הברזל 2א מצטרפת למגמה ברורה של מעבר שגרירויות לאזור - בהן שגרירויות סין, צ’ילה ומונטנגרו",
מסרה שרית יצחקוב, מנכ"לית קוליירס ישראל.
לדבריה, "האטרקטיביות של מחירי השכירות באזור מציעה אלטרנטיבה משתלמת ביחס למיקומים אחרים בתל אביב. הפער המשמעותי ברמות המחיר והאכלוס בין רמת החייל למרכז תל אביב יוצר הזדמנויות עסקיות למשקיעים ולדיירי קצה, המוכנים
להשקיע בנכסים שאינם במרכז המיידי. מגמות הפיתוח העירוניות, לרבות שיפור תשתיות וכניסתה של הרכבת הקלה העתידית, צפויות להוביל לצמצום הדרגתי של פערים אלה בטווח הארוך".
- 1.אנונימי 15/04/2025 13:28הגב לתגובה זוקנדה או של האוניברסיטה
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?
מתי משלמים על השכרת דירה אפס מס, מתי 10% ומתי 50%, ומתי הפעילות נחשבת עסקית ומה המשמעות?
שכר דירה שוק השכירות בישראל נהנה מהקלות מיסוי פוליטיות - משה גפני יו"ר וועדת הכספים נלחם במס על משכירים בכל כוחו, הוא זרק את נציגי האוצר שהגיעו לוועדה בטענה ש"אל תבואו אלי כל כמה חודשים, לא קרה שום דבר, זה בזבוז זמן שלנו". כשהאוצר ורשות המסים רצו שיהיה דיווח כולל כדי שיוכלו לעלות על כאלו שלא מדווחים, גפני לא העלה את הדיון לישיבה. הוא זה ששולט בסדר יום הכלכלי והוא זה שבעצם מונע מס הוגן והגון על שכר הדירה. שי אהרונוביץ', מנהל רשות המסים אומר מעל כל במה אפשרית שחייבים להעלות את המס על שכר דירה כדי שיהיה כמו מס על רווחים מבורסה, אבל גפני לא מוכן להקשיב. הוא מוכן להעלות את המע"מ ב-1%, הוא מוכן להטיל גזרות כלכליות על כולם, גם על מי שאין לו, אבל במשכירים שיש להם דירות להשקעה ולרוב הם משכבות מבוססות ועשירות הוא לא מוכן לגעת.
אוי זאת באמת התפיסה שלו, אולי הוא מגן על אינטרסנטים עם הרבה דירות, צריך גם להזכיר שיש הרבה מאוד חברי כנסת שיש להם כמה דירות. זה עוול גדול למסות את הציבור כולו ובתוכו גם ציבור חלש ב-1% נוסף במע"מ ולא לגעת במס על שכר הדירה שהוא כיום מס מגוחך.
יש שלוש אפשרויות למיסוי שכר דירה: מס מופחת של 10% על ההכנסה נטו ללא ניכויים (מסלול פופולרי וקל), תשלום מס שולי לפי מדרגות המס הרגילות (עד 50%) עם אפשרות לניכוי הוצאות כמו פחת וריבית, או פטור ממס עד תקרה של כ-5,500 שקל לחודש לדירה. לעומת מדינות אחרות בעולם המערבי, שבהן שכר דירה ממוסה לעיתים כהכנסה רגילה בשיעורים של 30%-50%, המיסוי בישראל נחשב נמוך – מה שמושך משקיעים אבל מעורר ביקורת רבה בטענה שישראל ממשיכה "להגן" על משקיעי נדל"ן בזמן ששכירים נושאים בנטל כבד יותר - למה שמיסוי על שכר דירה יהיה אפס או נמוך בעוד שמיסוי על עבודה הוא עד 50% ומיסוי על רווחים בשוק ההון הם 25%? אין באמת סיבה טובה.
על הרקע הזה, משכיר של 6 דירות שחולקו ל-8 דירות העז לטעון שההכנסות משכר דירה הם לא מעסק. הוא ציפה לשלם 10% וטען שזה לא עסק כי בעסק משלמים לפי שיעור מס שולי שיכול להגיע ל-50% וזאת למרות שלפי כל הגיון בריא מדובר בעסק לכל דבר ועניין. זה כסף גדול, זה דורש התעסקות, וזה מנגנון של כמה דירות.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קריאה רלבנטית לכתבה:
