שוק הדירות נמצא בירידה גדולה בכמות העסקאות וירידה בינתיים קלה יחסית במחירים. קונים יושבים על הגדר והמוכרים מחכים לימים טובים יותר. אבל גם בתקופה כזו, יש עסקאות, אולי אפילו הזדמנויות. יצאנו לבדוק את אחת הדילמות הבוערות של משקיעי נדל"ן כיום: האם עדיף להשקיע בדירה אחת בלב תל אביב, או לפצל את ההשקעה לשתי דירות באזורים מתפתחים כמו נתניה.

כדי להגיע לתשובה מדויקת ככל האפשר, דגמנו עסקאות דומות: דירות עם מאפיינים קרובים בגודל, מספר חדרים, קומה, תוספות כמו חניה או מחסן - והשווינו ביניהן לפי שכר דירה, תשואה שוטפת, פוטנציאל עליית ערך. וגם סיכוי להתחדשות עירונית.

מהנתונים עולה תמונה מעניינת. לאחרונה נמכרה דירה 3 חדרים ברחוב סמילנסקי שבמרכז העיר נתניה בסכום של 1.95 מ' שקל. מדובר על נכס בשטח של 85 מ"ר שנמצא בקומת הקרקע מתוך 7 קומות. בדירה קיים ממ"ד. בנוסף, נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב יהודה הלוי שגם הוא במרכז העיר בסכום של 1.85 מ' שקל. מדובר על נכס בשטח של 70 מ"ר שנמצא בקומה 4 מתוך 6 קומות. קיימת חניה צמודה לדירה.

 כאשר מסתכלים על שתי הנכסים האלו מנקודת מבט של משקיע: מדובר על סכום רכישה כולל של 3.8 מ' שקל. שיעור התשואה הממוצע בנתניה (עפ"י אתר הנדלן הממשלתי) עומד על כ-2.2%-2.3% מה שמביא את המשקיע שלנו לתשואה שוטפת משני הנכסים של 84-88 אלף שקל בשנה. זה נחמד, בעיקר למי שמחפש החזרים בעקבות משכנתא שנלקחה.

• מ-1.5 ל-5 מ' שקל: הפערים שמפצלים את שוק הדירות ברחובות
• כששוק המשכנתאות מתחיל לחרוק - ואין מי שיעצור
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כעת, נתקדם לעבר  ה'עיר ללא הפסקה', הלא היא תל אביב - שם דירה נמכרה לאחרונה בסכום של 3.75 מ' שקל. מדובר על נכס שנמצא ברחוב בוקי בן יוגלי 10, בשטח של כ-60 מ"ר עם 3 חדרים שנמצא בקומה ה-2 מתוך 3 קומות. התשואה השוטפת בתל אביב עומדת על כ-2%-2.2% לכן - הדירה תניב לרוכש תשואה של 75-82 אלף שקל בשנה. 

תשואה שוטפת או עליית ערך?

אמנם קיים פער של כ-8 אלף שקל בממוצע שנתי לטובת שהמשקיע בנתניה לעומת המשקיע בתל אביב - אבל, כפי שראינו לאורך ההיסטוריה. למי שבתקופה זו הולך על רכישת דירה ומקבל את ההחלטה לבצע את אחת העסקאות הגדולות בחייו - אם לא הכי גדולה. עדיף להסתכל על זה כהשקעה לאורך זמן - שהשווי שלה צפוי להשתנות לאורך התקופה.

וזה מביא אותנו למנוע הצמיחה של שוק הנדל"ן למגורים - התחדשות עירונית. כפי שזה נראה כעת - מדובר על התחום הלוהט שיאיץ את הבנייה בעשור הקרוב לפחות - ייתכן שאף יותר מכך - ראינו את זה אפילו השבוע עם הגוף המוסדי כלל ביטוח כלל עסקי ביטוח -1.18%    שהחליט להשקיע בחברת בוני תיכון בוני תיכון (העוסקת בהתחדשות עירונית בהיקפים גדולים) סכום של 250 מ' שקל - להרחבה ראו בקישור: כלל ביטוח תשקיע 250 מיליון שקל בבוני התיכון; המניה עולה 7%. בנוסף היו עוד מספר מוסדיים (כולל את כלל ביטוח) שנכנסו להשקעות בחברות התחדשות עירונית. ביניהם: מנורה, הפניקס וגם כלל ביטוח בעצמה - שהשקיעה בחברת ICR. ההשקעות החלו כבר משנת 2022 וממשיכות להתרחש בעל בסיס קבוע.

והיעדים היותר 'נחשקים' אם כך - הם לפרויקטים שנמצאים באזורי הביקוש - ומרכז תל אביב הוא אזור ביקוש מובהק ליזמים.  כמו כן, מדובר על בניין שיושב על קרקע מאוד יקרה ולכן - יש כדאיות כלכלית גבוהה לביצוע הפרויקט ונראה שזה רק שאלה של זמן, עד שיצא לפועל.

מה שהופך את הדירה בתל אביב לאחת שצפויה בה עליית ערך משמעותית לאחר שזה יקרה. חשוב לציין - כרגע אין הליך התחדשות - אפילו לא היה כנס דיירים, אבל באופן כללי, בעלי הדירות כבר מתמחרים את עליית הערך הצפויה ומגלמים חלק נכבד ממנה במחיר המכירה.

כך או כך, יהיה מעניין להמשיך ולבחון את העסקאות מסוג זה ולהבין - מה באמת עדיף למשקיע. בנוסף - כתבנו בעבר על נושא דומה כשהעלינו את השאלה - מה עדיף למשקיע - 2 דירות קטנות או אחת גדולה? בדקנו.

פיזור סיכונים

אחד השיקולים המרכזיים של משקיעים כיום הוא פיזור סיכונים. השקעה בשתי דירות, גם אם הן ממוקמות באותו אזור - מפזרת את הסיכון התזרימי: אם אחת מהן תעמוד ריקה מסיבה כלשהי (כמו תקופת חפיפה בין שוכרים, שיפוץ, או ירידה נקודתית בביקוש), הדירה השנייה ממשיכה להניב הכנסה ולרכך את הפגיעה. לא תמיד יש לומר - אבל בדרך כלל כן.

לעומת זאת, כאשר ההשקעה כולה מרוכזת בדירה אחת, בעיקר אם היא יקרה וממוקמת באזור יוקרתי כמו מרכז תל אביב - המשקיע חשוף יותר. מספיק שהנכס יעמוד ריק חודשיים-שלושה, כדי לייצר נזק תזרימי של עשרות אלפי שקלים בשנה.

מעבר לכך - שאלה מעניינת היא מה קורה כאשר השוק ירד?איפה הפגיעה תורגש יותר, בנתניה או תל אביב. וגם - האם הפיזור בכלל יעזור במצב הזה? אז נראה שיש תשובות רבות ומספר תרחישים שיכולים לקרות לאורך הדרך  - נראה שבזמנים כאלה חשוב ליישם את המשפט שנאמר על ידי המשקיע האגדי וורן באפט - כאשר  אמר 'לא לשים את כל הביצים בסל אחד' ולדאוג לפיזור. אגב - זה נכון לא רק למקרה הספציפי הזה.

בראיית מאקרו, אולי בכלל עדיף למצוא אפיקים נוספים שיכולים לעבוד בשבילכם ולא לרוץ ולקחת התחייבויות גבוהות פי 4 מהסכום שיש לכם כהון עצמי. במיוחד בתקופות כמו הנוכחית שבה יש הסביבה היא של אי- ודאות והרבה סימני שאלה לגבי איך הדברים יתפתחו בעתיד הנראה לעין.

זו לא המלצה כמובן - מי שכן צריך כעת לקנות דירה, אולי בגלל סכום שהשתחרר או מכירה של נכס מניב אחר שהוא ביצע לאחרונה או חושב לבצע - אבל ככלל, נראה שרב הנסתר על הגלוי וההבדלים בין 2 האופציות שהוזכרו בכותרת - יוודעו לנו רק בדיעבד. 

• למכירה - 400 דירות 2 חדרים בפתח תקווה במחיר של עד 2 מיליון שקל
• פס"ד ארבטמן: ירושת מניות מקרקעין פטורה ממס גם אחרי רה‑ארגון
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
• שתי דירות ואפס מס? מה השינוי ומה צפוי לזמן הקרוב

עסקאות אחרונות

ברחוב יהודה בורלא 19, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 5.79 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-86 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב ויינשל 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של  4.75 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב נחלת בנימין 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.725 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-70 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב הקליר 10, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.4 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב בר כוכבא 20, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.09 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.