מה עדיף למשקיע - 2 דירות קטנות או אחת גדולה? בדקנו

זו אחת הדילמות של כל משקיע נדל"ן: לקחת את התקציב ולהשקיע בדירה אחת גדולה - או לפצל אותו ולרכוש שתי דירות קטנות. התשובה, כמו בדרך כלל, תלויה במספר משתנים שונים וביניהם: תשואה חודשית, תחזוקה, נזילות, סיכון תזרימי וגם אופי השוכרים

הרצי אהרון | (13)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

קודם כל, התשואה

באופן כללי - דירות קטנות, בעיקר דירות 2 חדרים - מניבות תשואה גבוהה יותר מדירות גדולות. הסיבה פשוטה: שכר הדירה אינו נמוך בהרבה, אך מחיר הנכס נמוך משמעותית. דירת 2 חדרים בתל אביב עשויה להניב בין 3% ל-3.2% תשואה, בעוד שדירה בת 5 חדרים תניב בין 2% ל-2.3% בלבד. הכלל הזה תקף גם בפריפריה - רק במספרים גדולים יותר, דירות קטנות יניבו לרוב בין 3.6% ל-4%, לעומת כ־3% בדירות הגדולות יותר. בנוסף, יש את העובדה בשוק הנדל"ן שאומרת: ככל שהדירה קטנה יותר, כך התשואה על כל שקל מושקע - גבוהה יותר.

תחזוקה והתעסקות עם שוכרים

מי שבוחר להשקיע בשתי דירות קטנות, צריך לקחת בחשבון ניהול כפול: שני חוזים, שתי ארנונות, תחזוקה כפולה ולעיתים גם שוכרים פחות יציבים. דירות קטנות ממוקמות לרוב בבניינים ותיקים, עם תשתיות ישנות יותר ובלאי גבוה יותר.

לעומת זאת, דירה אחת גדולה לרוב תגיע עם פחות 'הצקות' מצד השוכרים. וגם - היא תושכר בדרך כלל לאוכלוסיות אמידות יותר מאשר בדירות הקטנות, בעיקר כי דירה קטנה תהיה מושכרת בדרך כלל לסטודנטים או צעירים שהמצב הכלכלי שלהם הוא בדרך כלל יהיה פחות יציב מאשר של משפחה. וזה יגיע גם עם תחלופה נמוכה בין שוכרים - כלומר, משפחה תשכיר לזמן רב יותר כיוון שהיא מחויבת לגנים, בתי ספר וחוגים לילדים מה שאצל הצעירים מהווה פחות בעיה.

 בנוסף, יהיו פחות תקלות, ושקט יחסי מצד הבעלים. מבחינת נוחות ניהול - זו השקעה פאסיבית לעומת 2 דירות קטנות.

פיזור הסיכון ב-2 דירות, יכול להוות יתרון

גם כשמסתכלים על ניהול סיכונים, יש יתרון מובנה לפיצול. אם אחת מהדירות הקטנות ריקה - השנייה ממשיכה להניב הכנסה. לעומת זאת, בדירה אחת גדולה תזרים ההכנסה תלוי ב־100% בשוכר אחד. במילים אחרות: פיזור הסיכון בדירות קטנות גבוה יותר, מה שעשוי לשמש ככרית ביטחון בתקופות לא צפויות.

עם זאת, הנזילות במכירה - כלומר קלות המימוש, משתנה לפי סוג הנכס והאזור. למשל: במרכז הארץ, לדירות קטנות בשכונות מבוקשות כמו במרכז תל אביב או באזור האוניברסיטה, יש ביקוש קשיח. בפריפריה, לעומת זאת, דירה קטנה יכולה להיתקע בשוק זמן מסוים. מה שיכול להביא לקשיים בעיקר מהסיבה שמול הדירות יש משכנתא שצריך לשלם. עם זאת, הנזילות במכירה ,כלומר קלות המימוש, משתנה לפי סוג הנכס והאזור.

 במרכז הארץ, לדירות בשכונות מבוקשות יש ביקוש גבוה שמביא לכך שדירות לא 'יעמדו על המדף' זמן רב. לעומת זאת, בפריפריה - דירה יכולה להיתקע בשוק במשך הרבה זמן שיכול להגיע אף לשנה או יותר (במקרה של מוכר שרוצה למכור ולא במוכר שרק רוצה 'להרגיש את השוק').

מה לגבי התחדשות עירונית?

בשנים האחרונות נפוצה מגמה בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית - לבקש במקום דירה חדשה אחת, שתי דירות קטנות. הרציונל ברור: שתי דירות עשויות להיות שוות יותר ולייצר תשואה גבוהה יותר. אבל מה שלא תמיד נלקח בחשבון הוא ההיבט המיסוי. חוק מיסוי מקרקעין מקנה פטורים מוגבלים, וברוב המקרים, דירה נוספת תחויב במס שבח או בתשלום מע"מ – מה שעלול להפוך עסקה שנראתה רווחית פחות כדאית בפועל. בנוסף, לרוב מי שרוכש 2 דירות יעשה זאת בבניינים ישנים - שם פוטנציאל ההשבחה הוא גבוה בהרבה מאשר בדירות חדשות.

במקרה של הודעה על תחילת פרויקט של התחדשות עירונית בבניין שבו הדירה הנרכשת שוכנת - מדובר בסיבוב ענק של רוכש הדירה שכן הוא מרוויח דירה חדשה עם כל הנוחות שבבניין חדש ועם שווי חדש לדירה שלפעמים אף יכפיל את שווי הנכס.

זווית המימון - הבנק מעדיף פשוט

גם מהצד של הבנק, יש משמעות לבחירת ההשקעה ולפיצולה. כאשר משקיע בוחר לרכוש שתי דירות קטנות - במיוחד אם זו לא דירתו הראשונה, הבנקים עשויים לגלות זהירות גבוהה יותר. הם יבחינו שמדובר בשתי הלוואות נפרדות, או באחוז מימון גבוה שמתחלק בין שני נכסים, וידרשו ביטחונות רחבים יותר, ריביות גבוהות יותר או הון עצמי נוסף.

לעומת זאת, רכישת דירה אחת גדולה נחשבת פשוטה יותר למימון, גם בגלל שהבנק עוסק בנכס אחד, עם בטוחה אחת, וגם כי לעיתים מדובר בנכסים חדשים או מבוקשים יותר שמוערכים בקלות.

בנוסף, דירות קטנות רבות ממוקמות בפרויקטים ישנים, ולעיתים הבנקים מקטינים את שיעור המימון עבורן (LTV) - במיוחד אם אין להן מעלית, חניה או שהן בבניין עם בעיות תחזוקה. במקרה כזה, הרוכש יצטרך להשלים מהון עצמי גבוה יותר - מה שעלול לשחוק את יתרון התשואה שנראה על הנייר.


המדיניות של העיריות השונות

אחד ההיבטים שפחות מדוברים אך משפיעים משמעותית על כדאיות ההשקעה בדירות קטנות הוא המדיניות העירונית כלפיהן. בחלק גדול מהמקרים, ובין היתר בתל אביב, יש מגמה ברורה מצד התכנון בעיר לצמצם את היקף הדירות הקטנות בפרויקטים חדשים, מתוך רצון לשמור על מרקם אוכלוסייה משפחתי ולמנוע ריכוזים של צעירים וסטודנטים.

 המשמעות היא שמצד אחד הביקוש לדירות כאלה נותר גבוה, אך מצד שני ההיצע מתוכנן להיות מוגבל - מה שעלול לייקר אותן אבל גם יכול להיווצר מצב שבו יתחולל שינוי תפיסתי בנוגע לדירות אלה.

 לעומת זאת, ערים אחרות כמו חיפה או באר שבע נוקטות מדיניות גמישה יותר, שמעודדת תמהיל רחב יותר וכוללת גם דירות קטנות מתוך הבנה שיש להן קהל יעד ברור, בעיקר סטודנטים ובצעירים בעיר - אשר מגיעים לתקופת ארוכות של לימודים ושיוצרים ביקוש די קשיח לדירות קטנות.

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    לא משנה מה תמיד נדלן כדאי לקנות. (ל"ת)
    אנונימי 07/07/2025 14:54
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    אנונימי 30/04/2025 15:27
    הגב לתגובה זו
    אולי תגידו את האמת שמשעבדים את חילנו ולוחמנו למחזיקי דירות למינהם המדינה יכולה להוזיל את הדירות ברגע ולתת לילדים שלנו לחיות ןמיד זה פשע שיותר גרוע ממלחמה
  • 7.
    נילי 24/04/2025 14:39
    הגב לתגובה זו
    אתם לא כותבים על מס השבח 25% מהרווח שאדם בעל שתי דירות צריך לשלם כאשר ירצה למכור דירה אחת. ואם יחליט למכור את שתי הדירות על מנת לא לשלם מס שבח יצטרך למכור את שתי הדירות עד סכום של 2.5 מיליון שח. המדינה דואגת שהעשירים ימשיכו להיות עשירים ושמעמד הביניים ידחק למעמד הנמוך כדי שימשיך לשרת את העשירים.
  • 6.
    מישהו לחוץ (ל"ת)
    אנונימי 24/04/2025 13:36
    הגב לתגובה זו
  • אנונימימי 25/04/2025 06:26
    הגב לתגובה זו
    מי
  • 5.
    אנונימי 24/04/2025 09:37
    הגב לתגובה זו
    איך אפשר להתעלם מהשיקול החשוב והמרכזי של תשלום מס שבח על דירה שניההתחדשות עירונית זה שיקול מרכזי וחשוב בעד ושני השיקולים ביחד או לחוד יקבעו בסופו של יום את התשואה הכללית
  • 4.
    רועי 24/04/2025 09:12
    הגב לתגובה זו
    על הדירה השניה משלמים כבר 8 אחוז מס רכישה !! באמת עדיף שת דירות
  • 3.
    קבלנים בלחץ 24/04/2025 09:03
    הגב לתגובה זו
    כל משרד מכירת דירות מרגישים שהם בלחץ קבלתי הטבות או הפחתה במחיר שלא חלמתי שיציעו לי על דירה במרכז הארץ להפעיל לחץ תקחו עוד הצעות מקבלנים אחרים ותבואו מוכנים לאחר שבאמת עשיתם עבודת מחקר רציני הם יבינו שווה להציע לכם הצעות טובות כי יתרשמו שאתם רציניים.
  • 2.
    התשובה האמיתית היא אף דירה המחירים יורדים (ל"ת)
    אנונימי 24/04/2025 06:35
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אנונימי 24/04/2025 04:48
    הגב לתגובה זו
    מחירי ריצפה
  • מסכימה (ל"ת)
    אנונימי 25/04/2025 05:34
    הגב לתגובה זו
  • מספר 5 דירה 2... (ל"ת)
    אנונימי 24/04/2025 13:43
    הגב לתגובה זו
  • שלח פרטים (ל"ת)
    ארביב 25/04/2025 05:35
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים? 

צלי אהרון |

משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה. 

וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא  צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

רמת גן
צילום: בלי קרדיט

השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל

בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותם במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.  

המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.  

על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים. 


מה כדאי לבחור?

זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זה יכול להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).

כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדרכ"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה ממשעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.