מה עדיף למשקיע - 2 דירות קטנות או אחת גדולה? בדקנו
זו אחת הדילמות של כל משקיע נדל"ן: לקחת את התקציב ולהשקיע בדירה אחת גדולה - או לפצל אותו ולרכוש שתי דירות קטנות. התשובה, כמו בדרך כלל, תלויה במספר משתנים שונים וביניהם: תשואה חודשית, תחזוקה, נזילות, סיכון תזרימי וגם אופי השוכרים
קודם כל, התשואה
באופן כללי - דירות קטנות, בעיקר דירות 2 חדרים - מניבות תשואה גבוהה יותר מדירות גדולות. הסיבה פשוטה: שכר הדירה אינו נמוך בהרבה, אך מחיר הנכס נמוך משמעותית. דירת 2 חדרים בתל אביב עשויה להניב בין 3% ל-3.2% תשואה, בעוד שדירה בת 5 חדרים תניב בין 2% ל-2.3% בלבד. הכלל הזה תקף גם בפריפריה - רק במספרים גדולים יותר, דירות קטנות יניבו לרוב בין 3.6% ל-4%, לעומת כ־3% בדירות הגדולות יותר. בנוסף, יש את העובדה בשוק הנדל"ן שאומרת: ככל שהדירה קטנה יותר, כך התשואה על כל שקל מושקע - גבוהה יותר.
תחזוקה והתעסקות עם שוכרים
מי שבוחר להשקיע בשתי דירות קטנות, צריך לקחת בחשבון ניהול כפול: שני חוזים, שתי ארנונות, תחזוקה כפולה ולעיתים גם שוכרים פחות יציבים. דירות קטנות ממוקמות לרוב בבניינים ותיקים, עם תשתיות ישנות יותר ובלאי גבוה יותר.
לעומת זאת, דירה אחת גדולה לרוב תגיע עם פחות 'הצקות' מצד השוכרים. וגם - היא תושכר בדרך כלל לאוכלוסיות אמידות יותר מאשר בדירות הקטנות, בעיקר כי דירה קטנה תהיה מושכרת בדרך כלל לסטודנטים או צעירים שהמצב הכלכלי שלהם הוא בדרך
כלל יהיה פחות יציב מאשר של משפחה. וזה יגיע גם עם תחלופה נמוכה בין שוכרים - כלומר, משפחה תשכיר לזמן רב יותר כיוון שהיא מחויבת לגנים, בתי ספר וחוגים לילדים מה שאצל הצעירים מהווה פחות בעיה.
בנוסף, יהיו פחות תקלות, ושקט יחסי מצד הבעלים. מבחינת נוחות
ניהול - זו השקעה פאסיבית לעומת 2 דירות קטנות.
פיזור הסיכון ב-2 דירות, יכול להוות יתרון
גם כשמסתכלים על ניהול סיכונים, יש יתרון מובנה לפיצול. אם אחת מהדירות הקטנות ריקה - השנייה ממשיכה להניב הכנסה. לעומת זאת, בדירה אחת גדולה תזרים ההכנסה
תלוי ב־100% בשוכר אחד. במילים אחרות: פיזור הסיכון בדירות קטנות גבוה יותר, מה שעשוי לשמש ככרית ביטחון בתקופות לא צפויות.
עם זאת, הנזילות במכירה - כלומר קלות המימוש, משתנה לפי סוג הנכס והאזור. למשל: במרכז הארץ, לדירות קטנות בשכונות מבוקשות כמו במרכז
תל אביב או באזור האוניברסיטה, יש ביקוש קשיח. בפריפריה, לעומת זאת, דירה קטנה יכולה להיתקע בשוק זמן מסוים. מה שיכול להביא לקשיים בעיקר מהסיבה שמול הדירות יש משכנתא שצריך לשלם. עם זאת, הנזילות במכירה ,כלומר קלות המימוש, משתנה לפי סוג הנכס והאזור.
במרכז
הארץ, לדירות בשכונות מבוקשות יש ביקוש גבוה שמביא לכך שדירות לא 'יעמדו על המדף' זמן רב. לעומת זאת, בפריפריה - דירה יכולה להיתקע בשוק במשך הרבה זמן שיכול להגיע אף לשנה או יותר (במקרה של מוכר שרוצה למכור ולא במוכר שרק רוצה 'להרגיש את השוק').
מה לגבי התחדשות עירונית?
בשנים האחרונות נפוצה מגמה בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית - לבקש במקום דירה חדשה אחת, שתי דירות קטנות. הרציונל ברור: שתי דירות עשויות להיות שוות יותר ולייצר תשואה גבוהה יותר. אבל
מה שלא תמיד נלקח בחשבון הוא ההיבט המיסוי. חוק מיסוי מקרקעין מקנה פטורים מוגבלים, וברוב המקרים, דירה נוספת תחויב במס שבח או בתשלום מע"מ – מה שעלול להפוך עסקה שנראתה רווחית פחות כדאית בפועל. בנוסף, לרוב מי שרוכש 2 דירות יעשה זאת בבניינים ישנים - שם פוטנציאל
ההשבחה הוא גבוה בהרבה מאשר בדירות חדשות.
במקרה של הודעה על תחילת פרויקט של התחדשות עירונית בבניין שבו הדירה הנרכשת שוכנת - מדובר בסיבוב ענק של רוכש הדירה שכן הוא מרוויח דירה חדשה עם כל הנוחות שבבניין חדש ועם שווי חדש לדירה שלפעמים אף יכפיל את שווי
הנכס.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זווית המימון - הבנק מעדיף פשוט
גם מהצד של הבנק, יש משמעות לבחירת ההשקעה ולפיצולה. כאשר משקיע בוחר לרכוש שתי דירות קטנות - במיוחד אם זו לא דירתו הראשונה, הבנקים עשויים לגלות זהירות גבוהה יותר. הם יבחינו שמדובר בשתי הלוואות נפרדות, או באחוז
מימון גבוה שמתחלק בין שני נכסים, וידרשו ביטחונות רחבים יותר, ריביות גבוהות יותר או הון עצמי נוסף.
לעומת זאת, רכישת דירה אחת גדולה נחשבת פשוטה יותר למימון, גם בגלל שהבנק עוסק בנכס אחד, עם בטוחה אחת, וגם כי לעיתים מדובר בנכסים חדשים או מבוקשים יותר
שמוערכים בקלות.
בנוסף, דירות קטנות רבות ממוקמות בפרויקטים ישנים, ולעיתים הבנקים מקטינים את שיעור המימון עבורן (LTV) - במיוחד אם אין להן מעלית, חניה או שהן בבניין עם בעיות תחזוקה. במקרה כזה, הרוכש יצטרך להשלים מהון עצמי גבוה יותר - מה שעלול לשחוק
את יתרון התשואה שנראה על הנייר.
המדיניות של העיריות השונות
אחד ההיבטים שפחות מדוברים אך משפיעים משמעותית על כדאיות ההשקעה בדירות קטנות הוא המדיניות העירונית כלפיהן. בחלק גדול מהמקרים, ובין היתר בתל אביב, יש מגמה ברורה מצד
התכנון בעיר לצמצם את היקף הדירות הקטנות בפרויקטים חדשים, מתוך רצון לשמור על מרקם אוכלוסייה משפחתי ולמנוע ריכוזים של צעירים וסטודנטים.
המשמעות היא שמצד אחד הביקוש לדירות כאלה נותר גבוה, אך מצד שני ההיצע מתוכנן להיות מוגבל - מה שעלול לייקר אותן אבל
גם יכול להיווצר מצב שבו יתחולל שינוי תפיסתי בנוגע לדירות אלה.
לעומת זאת, ערים אחרות כמו חיפה או באר שבע נוקטות מדיניות גמישה יותר, שמעודדת תמהיל רחב יותר וכוללת גם דירות קטנות מתוך הבנה שיש להן קהל יעד ברור, בעיקר סטודנטים ובצעירים בעיר - אשר מגיעים
לתקופת ארוכות של לימודים ושיוצרים ביקוש די קשיח לדירות קטנות.
- 9.לא משנה מה תמיד נדלן כדאי לקנות. (ל"ת)אנונימי 07/07/2025 14:54הגב לתגובה זו
- 8.אנונימי 30/04/2025 15:27הגב לתגובה זואולי תגידו את האמת שמשעבדים את חילנו ולוחמנו למחזיקי דירות למינהם המדינה יכולה להוזיל את הדירות ברגע ולתת לילדים שלנו לחיות ןמיד זה פשע שיותר גרוע ממלחמה
- 7.נילי 24/04/2025 14:39הגב לתגובה זואתם לא כותבים על מס השבח 25% מהרווח שאדם בעל שתי דירות צריך לשלם כאשר ירצה למכור דירה אחת. ואם יחליט למכור את שתי הדירות על מנת לא לשלם מס שבח יצטרך למכור את שתי הדירות עד סכום של 2.5 מיליון שח. המדינה דואגת שהעשירים ימשיכו להיות עשירים ושמעמד הביניים ידחק למעמד הנמוך כדי שימשיך לשרת את העשירים.
- 6.מישהו לחוץ (ל"ת)אנונימי 24/04/2025 13:36הגב לתגובה זו
- אנונימימי 25/04/2025 06:26הגב לתגובה זומי
- 5.אנונימי 24/04/2025 09:37הגב לתגובה זואיך אפשר להתעלם מהשיקול החשוב והמרכזי של תשלום מס שבח על דירה שניההתחדשות עירונית זה שיקול מרכזי וחשוב בעד ושני השיקולים ביחד או לחוד יקבעו בסופו של יום את התשואה הכללית
- 4.רועי 24/04/2025 09:12הגב לתגובה זועל הדירה השניה משלמים כבר 8 אחוז מס רכישה !! באמת עדיף שת דירות
- 3.קבלנים בלחץ 24/04/2025 09:03הגב לתגובה זוכל משרד מכירת דירות מרגישים שהם בלחץ קבלתי הטבות או הפחתה במחיר שלא חלמתי שיציעו לי על דירה במרכז הארץ להפעיל לחץ תקחו עוד הצעות מקבלנים אחרים ותבואו מוכנים לאחר שבאמת עשיתם עבודת מחקר רציני הם יבינו שווה להציע לכם הצעות טובות כי יתרשמו שאתם רציניים.
- 2.התשובה האמיתית היא אף דירה המחירים יורדים (ל"ת)אנונימי 24/04/2025 06:35הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 24/04/2025 04:48הגב לתגובה זומחירי ריצפה
- מסכימה (ל"ת)אנונימי 25/04/2025 05:34הגב לתגובה זו
- מספר 5 דירה 2... (ל"ת)אנונימי 24/04/2025 13:43הגב לתגובה זו
- שלח פרטים (ל"ת)ארביב 25/04/2025 05:35
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןמחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור
יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר.
מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.
רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל
רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".
