הפיל הלבן החדש בסלון: למה המשקיעים בורחים מדירות 4 חדרים?

דירות להשקעה היו בעשורים האחרונים כלי השקעה נהדר. העלייה במחירים, הפטור ממסים וביקוש גדול לדירות להשכרה, יצרו אינטרס ומוטיבציה גדולה להשקיע בנדל"ן. מעל ל-300 אלף בתי אב מחזיקים בדירה נוספת, יש גם קבוצה לא קטנה שמחזיקה ביותר משתי דירות. בפועל, אם בודקים את הדירות שנקנו דרך ילדים-בשביל ילדים ובעצם מוחזקות אמיתית על ידי ההורים מדובר אפילו בכמויות גדולות בהרבה. אבל תהיה הדרך והשיטה אשר תהיה - מה שברור, שדירות נתפסו כהשקעה טובה והן הוכיחו את עצמן. בשנה האחרונה זה השתנה.

המשקיעים ראו את מחירי הדירות יורדים ופתאום אפשר גם להפסיד על הדירה. ההפסד הזה הוא אומנם על הנייר והוא גם לא מקזז את הרווחים ההיסטוריים, אבל הוא מוכיח שזה לא "רווחי בטון". ועדיין - לצד עלייה ממוצעת בעשורים האחרונים של 4%-5% ומעלה בשנה בערך הדירה ושכר דירה שסיפק בין 2.5% ל-4% על ההשקעה, הרי שמדובר בתשואה טובה מאוד, במיוחד שיש הקלות גדולות מאוד במיסוי.

מה בדיוק משקיעים חיפשו ומה הם מחפשים כעת? עכשיו מחפשים בעיקר מציאות-הזדמנויות. משקיעים מחפשים אחרי אנשים שנתקעו עם דירה וחייבים למכור. ככה מוצאים וקונים בערכים שנמוכים מהשוק. אבל זה בשוליים. אין הרבה עסקאות ויש מיעוט של עסקאות בהזדמנות.

 מבחינת הטעמים, משקיעים מעדיפים דירות קטנות במיוחד או דווקא גדולות. דירת 4 חדרים הפכה להיות מוצר קצת נחות - אם כבר 4 אז למה לא 5 שמתאים למשפחה ממוצעת? התוספת במחיר לעוד חדר מצדיקה כלכלית רכישת 5 חדרים ולא 4 חדרים. זב שינוי תפיסתי של השנים האחרונות   

• ביהמ"ש סלל את הדרך לפיצויי ענק על שינוי ייעוד קרקע בראשון לציון
• עו"ד משה שרמן מכר דירה ומסר אותה באיחור של שנתיים - בכמה יפצה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בעבר, דירת 4 חדרים חדשה בראש העין, בחריש או באשקלון נחשבה השקעה טובה. הנוסחה הייתה פשוטה: קונים על הנייר בהנחה על מחיר השוק, ממתינים לאכלוס, ונהנים משוכרים יציבים (משפחות צעירות) ומעליית ערך עקבית. אלא שכיום המציאות הכלכלית בשטח מבהירה ש"מוצר המדף" של הנדל"ן המקומי איבד את הקסם שלו. עם עלויות מימון שנותרו גבוהות ושוק שכירות שנתקע ב"תקרת זכוכית" של יכולת ההחזר המשפחתית, דירת ארבעת החדרים הסטנדרטית הופכת למלכודת תשואה

בעוד שמחירי הדירות החדשות המשיכו לטפס בגלל עלויות הבנייה והמחסור בידיים עובדות, שכר הדירה הממוצע למשפחה, באזורים מסוימים נתקע במקום. עם זאת, בשנה האחרונה קרה ההיפך - שכר הדירה ממשיך לעלות ומחיר הדירות יורדים, זה מעלה את התשואה (המונה עלה , המכנה ירד = התשואה עולה) 

תקרת הזכוכית של השכירות: כשההכנסה הפנויה פוגשת את המציאות

הנתונים מצביעים על תופעה כלכלית: שכר הדירה לדירות 4 חדרים סטנדרטיות הגיע לרוויה. בעוד מחירי הדירות החדשות המשיכו לטפס וגם שכר הדירה בדירות קטנות ודירות גדולות - הרי שבדירת 4 חדרים השכר דירה נתקע. כשבודקים את התשואה רואים שהיא עצרה ב-2.5%-35, בעוד שבדירות קטנות כצפוי מדובר על תשואה גבוהה יותר, ובדירות גדולות בשל הביקוש של משפחות והמחיר היחסית נמוך לחדר החמישי, התשואה טובה יותר. במילים אחרות, במבחן העלות תועלת - משקיעים עוברים בשנים האחרונות לדירות בקצוות, ודירת 4 חדרים הופכת להיות סוג של "מוצר נחות". 

• 1,000 דירות בכפר סבא בהנחה של עד מיליון שקל: ההגרלה החדשה יוצאת לדרך
• הגרלה 11 של "דירה בהנחה" נפתחת: כ-8,000 דירות ב-19 ערים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כמה שווה הדירה שלכם? מחירי הדירות בכל הערים בארץ

מעבר למספרים, שוק הנדל"ן בימינו חווה תמורה במבנה הביקושים. הנתונים מראים כי למעלה מ-30% ממשקי הבית החדשים בישראל הם של יחידים, זוגות צעירים ללא ילדים או מצמצמי דיור. עבור אלו, דירת 4 חדרים בשכונת לווין היא מוצר "גדול מדי" ויקר מדי לאחזקה מבחינת ארנונה, ועד בית וחשמל.

בניגוד לשנים עברו, שבהן דירת 4 חדרים הייתה המוצר הנזיל ביותר בשוק הנדל"ן, לאחרונה אנו עדים להתארכות משמעותית של זמן המדף של נכסים אלו. המשקיעים המתוחכמים נודדים כעת לקצוות: דירות 2 חדרים קטנות במרכזי הערים שמניבות תשואות של 4% ומעלה בשל ביקוש קשיח מצד רווקים, או לחילופין דירות ענק בסטנדרט פרימיום הפונות לקהל שחסין לתנודות הריבית.

תשואה למשקיעים

התשואה הטובה ביורת למשקיעים בדירות כיום היא בפריפריה, אם כי גם בדירות קטנות במרכז יש תשואה טובה. הירידה במחירי הדירות והעלייה בשכר דירה שבולטת למשל בשבועות האחרונים בשל הביקוש הגדול לשכירות של דירות עם ממ"ד, מובילה את התשואה לרמה של 4% ויותר בפריפריה וכ-3% במרכז.  

התשואה הזו צריכה להיות מושוות לתשואה בנכסים סולידיים. היום מקבלים בפיקדון לשנה סדר גודל של 3%. אז מדובר בהשוואה מאוד רלבנטית עם אפסייד בדירות במידה ומחירם יעלה. כלומר, להבדיל מהמצב לפני שנה שדירות סיפקו תשואה נמוכה בלפחות 0.5% ופיקדונות סיפקו תשואה גבוהה ב-1%, הרי שהורדת הריבית שפגעה בפיקודנות ודווקא עליית שכר הדירה והירידה במחירי הדירות, שינוי את האטרקטיביות של המוצרים בעיני המשקיעים.  

לפני שנה היה פער ברור לטובת השקעות סולידיות, כעת, זה מתחלף, וזה לא הכל. נכון, אנחנו כעת בשוק של קונים. יש עודף היצע גדול בשוק הדירות של כ-86 אלף יחידות דיור, יש ירידות מחירים, אבל כשבוחנים את ההיסטוריה עולה כי מחירי הדירות עולים ריאלית! וכי על פני זמן העלייה הממוצעת היא 4%-5% ויותר. כלומר, בעוד משקיע בפיקדון מקבל תשואה נומינלית של 3% וגם אם נגיד שהוא לקוח מועדף של הבנק הוא לא יקבל יותר מ-3.6%, משקיע בדירה מקבל שכר דירה והשבחה שמגיעים בממוצע שנתי לכ-8% ומעלה.

חוץ מזה - על פיקדון משלמים מס של 15%, על שכר דירה עד 5,640 לא משלמים מס וגם מעבר לכך, שיעור המס נמוך. על מכירת הדירה יש חלונות של פטור, כך שההטבה הזו מגדילה את הפער לטובת השקעה בדירות.

אז למה המשקיעים מחוץ למשחק? כי הם רואים את הירידות, הם מפנימים שהירידות יכולות להימשך והם מחפשים את נקודת הכניסה הנכונה מבחינתם. מחירי הדירות בהחלט יכולים להמשיך לרדת משמעותית. זו לא תעודת ביטוח. ולכן, הם יושבים על הגדר. אבל, ככל שהמחירים ימשיכו לרדת כך התשואה של שכר הדירה ביחס למחיר משתפרת. ככל שהריבית תרד (למרות שכעת בעקבות המלחמה זה יכול להתמהמה) כך הפיקדון יהפוך לפחות אטרקטיבי ביחס לדירות.

ויש עוד גורם חשוב - הבורסה. אנשים העדיפו בשנים האחרונות להשקיע בבורסה. אבל אלו כלים שלובים. כאשר הבורסה תאבד גובה, או אנשים יבינו שהסיכון בה גדול, הם עשויים לעבור להשקעה בדירות.

אנחנו לא אומרים שהמחירים יעלו, אנחנו מציירים כאן תמונת מצב שלפיה יש סיכוי טוב שמחירי הדירות ימשיכו לרדת, אבל מתישהו זה יהפוך לכלכלי מבחינת המשקיעים. כבר עכשיו לעומת המצב לפני שנה, האטרקטיביות ברכישת דירה, גדלה. 

דוגמה - דירת 2 חדרים בפתח תקווה ב-1.35 מיליון שקל; כמה באמת מרוויח משקיע?

דירות קטנות ממשיכות להיות אחד המוצרים המבוקשים בקרב משקיעי נדל"ן. הן זולות יחסית, קל להשכיר אותן, והן מושכות רווקים, סטודנטים וזוגות צעירים. כדי להבין איך משקיע מחשב תשואה, נבחן דוגמה ריאלית לדירת 2 חדרים בפתח תקווה. נניח דירה במחיר של 1.35 מיליון שקל, עם שכר דירה של כ-3,900 שקל בחודש. 

שכר הדירה השנתי הוא: 46,800 שקל בשנה (3,900 × 12). אבל לפני שמתחילים לחשב תשואה צריך להוסיף את מס הרכישה למשקיעים, שעומד כיום על 8%. כלומר: מס רכישה = 108 אלף שקל (1,350,000 × 8%) ולכן העלות הכוללת של הנכס היא: 1.458 מיליון שקל (1,350,000 + 108,000)

קנייה בהון עצמי מלא

בתרחיש הראשון המשקיע קונה את הדירה ללא משכנתא. השקעה כוללת: 1,458,000 שקל

הכנסה משכירות: 46,800 שקל בשנה התשואה משכירות בלבד: 3.2% (46,800 ÷ 1,458,000.)אבל משקיעים בנדל"ן לא מסתכלים רק על השכירות. הם מניחים גם עליית ערך. נניח (וזה כאמור סביר) שמחירי הדירות עולים ב-4% בשנה.

עליית הערך השנתית: 54,000 שקל (1,350,000 × 4%) הרווח הכולל בשנה: 100,800 שקל (46,800 + 54,000) ולכן התשואה על ההון היא: 6.9% (100,800 ÷ 1,458,000)

אפשרות שנייה - חצי הון עצמי וחצי משכנתא - עכשיו נניח שהמשקיע קונה את אותה דירה עם מינוף.

מחיר הדירה: 1.35 מיליון שקל מימון: הון עצמי: 675 אלף שקל משכנתא: 675 אלף שקל; מס רכישה עדיין משולם מההון העצמי: 108 אלף שקל כלומר ההון העצמי הכולל הוא:783 אלף שקל (675,000 + 108,000). 

נניח ריבית משכנתא של 5.1%.עלות הריבית השנתית היא בערך: 34,400 שקל (675,000 × 5.1%)

התזרים מהשכירות: הכנסה משכירות: 46,800 שקל, פחות ריבית משכנתא: 34,400 שקל נשאר למשקיע: 12,400 שקל בשנה.

עכשיו מגיע אפקט המינוף. הדירה עדיין עולה בערך ב-4% בשנה. עליית הערך: 54,000 שקל. כלומר הרווח הכולל של המשקיע הוא:66,400 שקל בשנה (54,000 + 12,400). אבל ההון העצמי שהושקע הוא רק: 783 אלף שקל ולכן התשואה על ההון היא: 8.5% (66,400 ÷ 783,000)

זה חישוב שמתייחס להחזרים, בפועל הדוח רווח והפסד (ולא תזרים ההחזרים) נראה אפילו עם תשואה טובה יותר.