הכסף חוזר לשוק: ההשקעות בנדל"ן המסחרי בעולם קפצו ל-843 מיליארד דולר

שוק הנדל"ן המסחרי בעולם מתחיל להראות סימני התאוששות. לפי דו"ח מחקר גלובלי שפרסמה חברת הנדל"ן JLL, היקף ההשקעות הישירות בנדל"ן מסחרי הגיע ב-2025 לכ-843 מיליארד דולר - עלייה של 19% לעומת השנה הקודמת. הנתון הזה משקף חזרה של פעילות השקעות לאחר תקופה של האטה שנבעה מעליות ריבית וחוסר ודאות כלכלית.

גם לקראת סוף השנה, נרשמה האצה בפעילות. ברבעון הרביעי של 2025 לבדו הסתכמו העסקות בכ-270 מיליארד דולר - עלייה של 15% לעומת התקופה המקבילה שנה קודם לכן. לפי הדו"ח, חלק משמעותי מההתאוששות נובע מהתחזקות של ההשקעות החוצות גבולות: ב-2025 הן גדלו בכ-25%. מדובר בסימן לכך שמשקיעים בינלאומיים חוזרים לפעילות בשוק.

הדו"ח, Global Real Estate Perspective שפורסם באחרונה, מצביע על כך שהסביבה הכלכלית נהפכת לתומכת יותר בפעילות הנדל"ן. ברבים מהשווקים המרכזיים בעולם הריביות המוניטריות נמצאות במגמת ירידה או התייצבות, האינפלציה מתונה יחסית והממשלות הגדילו הוצאות פיסקליות. עם זאת, החברה מציינת כי אי-ודאות גיאו-פוליטית עדיין ממשיכה להשפיע על הסנטימנט בשווקים. אחד הגורמים המרכזיים המוזכרים בדו"ח הוא השינוי בגישת המשקיעים. לאחר תקופה של זהירות, יותר משקיעים מוכנים לקחת סיכון ולבחון הזדמנויות חדשות, בין היתר בשל הפער בין התמחור בשוק לבין הציפיות להתאוששות כלכלית.

גם בשוקי המימון ניכרת תפנית. לפי JLL, היצע האשראי בשוק הנדל"ן גבוה במיוחד והתחרות בין גופים מממנים, בהם בנקים, חברות ביטוח וקרנות חוב - התרחבה. המצב הזה גורם לירידה במרווחים ומאפשר למשקיעים מגוון רחב יותר של אפשרויות מימון לעסקות. למעשה, לפי הדו"ח, היצע האשראי אף גדול מהביקוש במקרים רבים, בייחוד בארה"ב, באירופה ובאזור אסיה-פסיפיק. לצד התמחור, מחירי הנכסים ברוב השווקים נותרו יציבים עד סוף 2025, אך מתחילים להופיע סימנים ראשונים ללחץ כלפי מטה על התשואות, בעיקר באירופה. במקביל, נרשמה עלייה במספר ההצעות לכל נכס שמוצע למכירה - נתון שמעיד על תחרות גוברת בין משקיעים ועל התרחבות התיאבון לעסקות ולסקטורים נוספים.

• מניבים רוכשת שליטה בנכסים ב-90 מיליון שקל
• להב אל.אר קונה נכסים בגרמניה ב-28 מיליון יורו
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בתחום המשרדים מציג הדו"ח תמונה של התאוששות בפעילות השכירות. היקפי השכירות בעולם הגיעו ב-2025 לרמה הגבוהה ביותר מ-2019, לפני פרוץ מגפת הקורונה. במקביל, שיעור השטחים הפנויים ירד לרמה של 16.8% לאחר שהגיע לשיא באמצע השנה. אחת הסיבות לכך היא ירידה חדה בהתחלות הבנייה: בארה"ב צנח היקף הבנייה בכ-90% לעומת 2019, ובאירופה נרשמה רמת התחלות הבנייה הנמוכה ביותר מ-2010. השילוב בין ביקוש יציב להיצע חדש מצומצם עשוי לתמוך בעלייה בדמי השכירות בנכסי פריים במיקומים מרכזיים.

גם בסקטור הלוגיסטיקה והתעשייה ניכרת התאוששות מסוימת. בארה"ב עלתה הפעילות ברבעון האחרון של השנה בכ-27%, ובסיכום שנתי נרשמה צמיחה של 8%. באירופה נרשמה עלייה של 13% ברבעון הרביעי, אם כי בסיכום השנה כולה הצמיחה היתה מתונה יותר - כ-1%. באסיה-פסיפיק התמונה מורכבת יותר, עם ירידה של כ-6% נטו במהלך השנה, בין היתר על רקע חולשה בסין ומגבלות היצע בשווקים מסוימים.

בתחום הקמעונאות, מעריכים ב-JLL כי הצריכה תישאר חיובית ברוב הכלכלות הגדולות גם ב-2026. בין הגורמים שתומכים בכך נמנים שיפור בשכר הריאלי, ירידת ריביות ועלייה בתיירות. עם זאת, הדו"ח מצביע על פער גדל והולך בין קבוצות צרכנים: משקי בית בעלי הכנסה גבוהה אחראים לחלק גדל מההוצאה הכוללת, בעוד שצרכנים אחרים נוטים לחפש עסקות זולות יותר ולהעדיף רכישות ממוקדות ערך.

• בקצב המכירות הנוכחי - מלאי הדירות בתל אביב יספיק לכ-30 חודשים
• הופקדה תוכנית לבניית 773 דירות בארמון הנציב בי-ם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הפיל הלבן החדש בסלון: למה המשקיעים בורחים מדירות 4 חדרים?

סקטור המגורים היה אחד הבולטים בפעילות ההשקעות בשנה החולפת. ב-2025 הסתכמו העסקות בתחום בכ-240 מיליארד דולר - עלייה של 24% לעומת 2024. ארה"ב הובילה את השוק עם כ-66% מהיקף העסקות, בעוד שאזור אירופה, המזרח התיכון ואפריקה ריכז כ-31%, ואסיה-פסיפיק כ-3%. לפי ההערכות בדו"ח, שיפור בנגישות למימון בשווקים כמו ארה"ב ובריטניה עשוי לתמוך בהמשך הצמיחה בסקטור גם בשנה הקרובה. גם שוק המלונאות מציג סימני יציבות. לאחר עליות חדות בשנים שלאחר הקורונה, ההכנסה לחדר פנוי (RevPAR) מתייצבת, ובמקביל נרשמה עלייה בהשקעות בתחום. היקף ההשקעות הישירות במלונאות ב-2025 היה גבוה בכ-22% לעומת נקודת השפל שנרשמה ב-2023.

מנהלת תחום השקעות נדל"ן ב-JLL ישראל, מור זיו, אומרת כי כבר ב-2025 נראתה עלייה במספר העסקות, והמגמה נמשכת גם לתוך השנה הנוכחית. לדבריה, "ההתאוששות הזו, אל מול משבר ההיצע העולמי, מחייבת משקיעים לשנות גישה. המיקום לבדו כבר אינו מספיק. ההזדמנות האמיתית של המשקיעים הישראלים כיום טמונה בניווט בתוך המחסור הזה והשבחת נכסים קיימים כך שיהיו יעילים אנרגטית, טכנולוגיים ויספקו חוויה עדכנית".

JLL היא אחת מחברות שירותי הנדל"ן הגדולות בעולם. החברה פועלת ביותר מ-80 מדינות ומעסיקה כ-110 אלף עובדים. פעילותה כוללת ליווי עסקות, ייעוץ, ניהול והשקעה במגוון סוגי נכסים, בהם משרדים, מסחר, תעשייה, מגורים ומלונאות. בישראל פועלת החברה מ-1997, ומעסיקה כיום מאות עובדים.