1.6 מיליון דירות בלי ממ"ד - למה אין בהן התחדשות עירונית?

הפער בין צורך לאומי חיוני לעסקה כלכלית בהתחדשות עירונית - שאגת הארי לא שינתה את דו"ח האפס: היא רק חשפה את הפער בין צורך לאומי לעסקה כלכלית. קיימת בעיה - צריך מיגון, אבל התחדשות עירונית במקרים רבים לא כלכלית. 

מבצע שאגת הארי לא יצר את משבר ההתחדשות העירונית. הוא רק הסיר ממנו את המסכה. כשיותר ממחצית הדירות בישראל עדיין אינן ממוגנות - כ־1.63 מיליון דירות מתוך כ־3.016 מיליון - כבר אי אפשר לדבר על התחדשות עירונית כאילו היא רק כלי תכנוני להגדלת היצע או לשיפור פני הרחוב. גם בימים אלה, פיקוד העורף מתיר פעילות רק במקומות שמהם ניתן להגיע בזמן למרחב מוגן תקני, עדות נוספת לכך שמיגון איננו תוספת נוחות אלא תנאי בסיסי לחיים אזרחיים בישראל. 

אבל הצורך הזה לא מתורגם באופן אוטומטי לפרויקט כלכלי.

התחדשות לא כלכלית

כדי להבין למה, צריך להתחיל מהמכפיל. לפי בדיקות כלכליות של מכון גיאוקרטוגרפיה ב־83 מתחמי פינוי־בינוי, נמצא כי בתל אביב, שבה ערך הקרקע הוא הגבוה במדינה, המכפיל הממוצע הינו בגבולות 1.9 ואילו בערים הלוויניות לתל אביב המכפיל הינו בגבולות 2.5-3.5.

לעומת זאת, בבאר שבע, לפי היקפי דירות שפורסמו בפרויקטים שנבחרו ב־2025, כבר מדובר על סדרי גודל של כ־5.3 עד 6.0 דירות חדשות לכל דירה ישנה. ובפריפריה הצפונית יש גם מתחמים שדורשים מכפילים של 7 עד 9.8. ככל שערך הקרקע נמוך יותר, כך צריך לבנות יותר כדי לנסות לייצר אותה כלכליות.

• מגדלים בני 45 קומות בלב העיר: הופקדה תוכנית ענק להתחדשות במתחם החייל האלמוני
• BST יוצאת לדרך בפרויקט פינוי-בינוי ראשון חדשות בראשון לציון: 256 דירות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ופה מגיעה הנקודה שרבים מפספסים: מכפיל גבוה לא מבטיח כדאיות. להיפך. בדו״ח הממשלתי על התחדשות עירונית בפריפריה הוסבר מפורשות שכאשר מעמיסים זכויות בנייה בערים חלשות, מגבלות השטח מצריכות בנייה גבוהה יותר ובהתאמה: יותר מעליות, מערכות יקרות יותר, חניונים תת־קרקעיים ומאריכים את משך הביצוע. במצבים כאלה, עלות הבנייה למ״ר עלולה להתקרב למחיר המכירה למ״ר ואף לעבור אותו. כלומר, בפריפריה לא פעם המכפיל הגבוה הוא לא בהכרח מייצר היתכנות כלכלית אלא אף עלול לפגוע בהיתכנות הפרויקט.

לכן, הטענה כי ״התמורות נראות גבוהות״ הינה רק חצי אמת.

היזמים מקבלים מכפילים גבוהים - לא תמיד זה כלכלי

אנו רואים היום חוזים שנחתמו ב־2020–2021 ונבנו על הנחה סמויה שהשוק ימשיך לטפס, שהריבית תרד, שהמכירות יהיו קלות וכד׳. כשהמציאות התהפכה, פתאום התברר שחלק מההבטחות לא ניתנו מתוך יעילות יוצאת דופן - אלא מתוך אופטימיות מופרזת או תחרות חסרת משמעת ואין להן זכות קיום במציאות החדשה. גם אנשי המקצוע שמלווים דיירים אומרים היום בצורה מפורשת: היו יזמים ש"הכניסו רגל בדלת" עם תמורות שלא היו ריאליות מלכתחילה.

בדצמבר 2025 השמאי הממשלתי עדכן את שיעור הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי ל־16% במחוזות תל אביב, המרכז וירושלים, ול־17% בצפון, חיפה והדרום. הסיבה הרשמית הייתה כפולה: במרכז יש כיום ירידה ריאלית במחירי הדירות, גידול במלאי הלא־מכור ועלויות מימון, פינוי ושכירות חלופית גבוהות; בפריפריה יש סיכון שיווק גבוה עוד יותר. כלומר, גם המדינה עצמה כבר מכירה בכך שהשוק היום מסוכן יותר.

• תוספת של 1,000 דירות: תכנית "מתחם התפר" בהוד השרון מתרחבת
• איך כוח הקנייה לרכישת דירה נשחק בשנה האחרונה?
• תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
• קרית שמונה משנה את חוקי הדיור: אפשר יהיה לפצל בתים, להוסיף...

ומה לגבי הבנקים? בלי ליווי בנקאי אין פרויקט, והליווי הזה מותנה בדו"ח אפס. ברגע שהשמאי של הגוף המממן בודק את הפרויקט לפי מחירי המכירה האמיתיים, עלויות המימון האמיתיות ועלויות הביצוע האמיתיות - הרבה עסקאות שנראו נהדר במעמד החתימה על ההסכם מקבלות אור אחר במציאות החדשה. לכן הבנקים אינם ״האשמים״, אבל הם כן מנגנון המשמעת של השוק.

צריכים שינוי בתנאים - אחרת לא יהיה מיגון

מכאן המסקנה החשובה באמת: אי אפשר לדבר עוד על התחדשות עירונית כמקשה אחת. בתל אביב וברמת גן הבעיה היא לעתים לא היעדר כדאיות בסיסית, אלא חוזים שנחתמו עם תמורות מופרזות מדי ורווחיות שנסמכה על עליית מחירים אינסופית. בבאר שבע ובפריפריה הבעיה שונה: גם כשמקפיצים את המכפיל, ולעתים דווקא בגלל זה, הפרויקט עדיין נשאר גבולי או שלילי בלי מענקים, ערבויות, קרקע משלימה או הקלות מס אמתיות.

המשמעות ברורה: אם המדינה רוצה באמת לקדם מיגון של העורף דרך התחדשות עירונית, היא לא יכולה להמשיך להטיל את כל הנטל על המשוואה היזמית. על אחת כמה וכמה, באזורי הפריפריה שם ההתמגנות היא צורך מיידי, המכפילים שנקבעים לרוב אינם מייצרים היתכנות המפצה על העלויות הכבדות ומייצרת כלכליות לפרויקט.

לכן נדרשת התערבות מדויקת בכמה מישורים במקביל: הקלות מס ממוקדות בפרויקטים שמוסיפים מיגון בפועל; מנגנוני ערבויות ומימון שיקטינו את עלות ההון; קיצור ממשי של הליכי תכנון ורישוי; ועדכון כלי הבחינה השמאיים, ובראשם תקן 21, כך שישקפו את עלויות השוק האמיתיות ולא הנחות שכבר נשחקו. בלי צעדים כאלה, נמשיך לקבל הרבה כוונות טובות, הרבה תוכניות על הנייר, ופחות דירות ממוגנות בשטח. 

רז אברהם, שמאי מקרקעין, שותף בתמם-אברהם