קנו פנטהאוז ב-5 מיליון, וקיבלו בלאגן: גינדי תפצה במאות אלפים

מה קורה כשקונים פנטהאוז יוקרתי בתל אביב בכמעט 5 מיליון שקל ומגלים שהדירה נמסרת בלי חלק מהפריטים, עם ליקויי בנייה ועם הבטחות שלא קוימו? בית משפט השלום בתל אביב נדרש לשאלה הזו בפסק דין שניתן לאחרונה, והתוצאה אינה נעימה ליזמית. גינדי החזקות, בפרויקט לייף המשתלה בצפון תל אביב, חויבה לשלם לבני זוג שרכשו את הדירה מאות אלפי שקלים בעקבות שורה של כשלים במסירה, חוסרים וליקויי בנייה.

המקרה הזה מדגיש שוב תופעה שמוכרת היטב בשוק הנדלן הישראלי: גם בפרויקטים יוקרתיים ובמחירים של מיליוני שקלים, רוכשי דירות מוצאים את עצמם לעיתים מנהלים מאבק משפטי ארוך מול היזמים. לעיתים זה מתחיל בעיכובים במסירה, ממשיך בוויכוחים על שינויים בדירה, ומסתיים בליקויים וחוסרים שמתגלים רק אחרי הכניסה לדירה.

ב 2013 רכשו שאול ואורלי שגיא דירת פנטהאוז ברחוב וילנסקי בתל אביב, במסגרת פרויקט לייף המשתלה של גינדי. מחיר העסקה: 4.95 מיליון שקל. הרכישה נעשתה בשלב הפריסייל, כלומר עוד לפני שניתן היתר הבנייה. בחוזה נקבע כי הזוג יהיה רשאי לבצע שינויים בדירה באמצעות הקבלן המבצע - שינויים בחלוקה הפנימית, בנקודות חשמל, ועוד.

אבל הפרויקט היה רחוק מסיפור חלק. דורי בניה, שהחלה בעבודות הביצוע, נקלעה לקשיים ויצאה מהתמונה. אחריה הגיעה מליבו בניה, שאף היא נקלעה לבעיות. בסופו של דבר סיימה את הבנייה דניה סיבוס. העד מטעם הנתבעת, רן קיט, הודה בעדותו כי הפרויקט "עבר טלטלות רבות".

• אזורים רוכשת שדרת מסחר מגינדי ב-136 מיליון ש'
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הדירה נמסרה לבני הזוג שגיא ביולי 2017, באיחור של 13 חודשים, שעליו כבר נפסק פיצוי בהליך משפטי קודם בין הצדדים. אבל ההפתעות לא הסתיימו שם, והתביעה הנוכחית עסקה בכל מה שהתרחש לאחר המסירה.

שינויים שלא יצאו לפועל, ומי אשם?

לב המחלוקת בהליך הנוכחי היה עניין השינויים. שגיא ביקשו לשנות את החלוקה הפנימית בדירה, להוסיף נקודות חשמל ולהנמיך את הריצוף לצורך התקנת פרקט. לפי נספח השינויים לחוזה, ביטול והזזת מחיצות פנים אמורים היו להתבצע ללא תוספת תשלום וללא עיכוב במועד המסירה.

אבל בפועל הדברים התנהלו אחרת. הקבלן דרש הארכת תקופת ביצוע ממושכת יחסית, המשא ומתן קרס, ובשלב מסוים נמסר לרוכשים כי הדירה תימסר לפי התוכניות הסטנדרטיות של הפרויקט.

• האם ואיך יכול משפט נתניהו להסתיים בלא פסק דין
• בג"ץ הורה לראשונה להפעיל עיצומים מעשיים נגד משתמטים חרדים
• תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
• החברה כבר לא פעילה - הבעלים ישלם 3.1 מיליון ש' מכיסו

השופט אהרן אורנשטיין לא קיבל את גרסת גינדי שלפיה הרוכשים הם אלה שסיכלו את הסכם השינויים. לאחר שעיין בהתכתבויות בין הצדדים, הוא קבע כי אין הסבר משכנע לדרישה להארכה כה משמעותית של לוחות הזמנים. לדבריו, יש בסיס לטענה שהקבלן ניצל את בקשת השינויים כדי להאריך את משך הביצוע ובכך לצמצם את החשיפה לפיצוי על איחור במסירה.

כתוצאה מכך בני הזוג שגיא נאלצו לבצע בעצמם ועל חשבונם את עבודות ההריסה והבנייה מחדש של המחיצות. בית המשפט חייב את גינדי לשלם להם 53,235 שקל עבור הנזק הזה.

רשימת חוסרים בדירה

המומחה מטעם התובעים, ד"ר אברהם בן עזרא, ביקר בדירה יום לאחר המסירה וגילה שורה של פריטים שלא סופקו כלל. בין היתר מדובר בשמונה דלתות שלא הותקנו, משטח שיש למטבח, מערכת חשמל חכמה, פאנלים, עבודות גימור בדק ופרקט בחדר השינה של ההורים.

בסך הכל הוערך שווי החוסרים בכ 66 אלף שקל לפני פיקוח ומע"מ.

המומחה מטעם הנתבעת ניסה לטעון שהתובע ויתר על חלק מהפריטים, אך באותה נשימה טען גם כי קיבל אותם בפועל. בית המשפט דחה את הטענה הזו וציין כי מדובר בטענות סותרות. בנוסף נדחתה גם הניסיון להסתמך על מחירוני זיכוי נמוכים, שנועדו למצבים שבהם רוכש בוחר לוותר על פריטים מיוזמתו.

בסופו של דבר נקבע פיצוי של 84,942 שקל בגין החוסרים.

ליקויי בנייה ומרפסת בעייתית

המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס ושמאי המקרקעין דן אורמן, ביקר בדירה בשנת 2022 ומצא ליקויי בנייה שונים. עלות תיקון הליקויים הוערכה בכ 36,950 שקל לפני תוספות.

בנוסף נמצאו בעיות בחיפוי האבן של המרפסת, לרבות כתמי מלט והפרשי גובה בין האריחים. המסקנה הייתה כי עדיף להחליף את האבנים הפגומות ולא להסתפק בליטוש.

לאחר הוספת עלויות קבלן מזדמן, פיקוח ומע"מ הגיע הפיצוי על הליקויים ל 60,340 שקל. בנוסף נפסק פיצוי של 9,000 שקל בגין ירידת ערך בעקבות ליקויים שאינם ניתנים לתיקון.

מקרים כאלה אינם נדירים בשוק הנדלן. לעיתים רוכשי דירות מגלים רק אחרי המסירה כי חלק מהפרטים במפרט אינם מסופקים או כי קיימים ליקויים שמצריכים עבודות תיקון. במקרים רבים מדובר בהליכים משפטיים מורכבים שנמשכים שנים, במיוחד כאשר מעורבים כמה קבלני ביצוע בפרויקט אחד.

בני הזוג שגיא ביקשו פיצוי עבור שישה חודשי שיפוץ שבמהלכם לא יכלו להתגורר בדירה. בית המשפט הכיר בטענה באופן חלקי ופסק פיצוי עבור שלושה חודשים בלבד, לפי דמי שכירות של 14.5 אלף שקל לחודש, כלומר 43.5 אלף שקל. בנוסף חויבה גינדי להשיב תשלומי ארנונה בסך 3,378 שקל.

בנספח השינויים לחוזה הובטחו לבני הזוג שתי הטבות: זיכוי של 10,000 שקל להזמנת שינויים ותוספת של 25 נקודות חשמל ללא תשלום. מכיוון שהסכם השינויים לא נחתם בגלל אחריות החברה, גם ההטבות הללו לא מומשו.

בית המשפט חייב את גינדי לשלם 10,000 שקל עבור הזיכוי שנשלל ו 11.7 אלף שקל עבור נקודות החשמל שהתובעים שילמו מכיסם.

בנוסף נפסקו 15 אלף שקל עבור הפסד השתכרות ו 15 אלף שקל עבור עגמת נפש. החברה תשלם גם שכר טרחת עורך דין של 50 אלף שקל ושליש מאגרות המשפט.

פסק הדין מדגיש נקודה חשובה עבור רוכשי דירות חדשות: גם כאשר פרויקט עובר בין כמה קבלנים או נתקל בקשיים לאורך הדרך, האחריות כלפי הרוכש נשארת אצל היזם שמכר את הדירה. עבור רוכשים רבים מדובר במסר משמעותי, במיוחד בשוק שבו עסקאות של מיליוני שקלים מתבצעות לעיתים עוד לפני שהבנייה עצמה מתחילה.