דירה בהנחה ביהוד: הנחה גדולה במיקום מבוקש, כמה באמת תחסכו?

ההגרלה הקרובה של תוכנית ״דירה בהנחה״ כוללת ביהוד פרויקט אחד בלבד עם 121 דירות, אבל למרות שמדובר במספר נמוך יחסית של דירות שיוגרלו, או אולי דווקא בגלל זה: מדובר באחת ההגרלות המסקרנות יותר בסבב הנוכחי. הסיבה די פשוטה: יהוד היא עיר עם ביקוש יציב שנהנתה מגל של עליות מחירים בעשור האחרון - מדובר על עלייה פי 2 ב-15 השנים האחרונות, דוגמא לכך בהמשך. ההגרלה הנוכחית מוסיפה לשוק כ-8 אלף דירות חדשות שיוקמו ב-19 יישובים ברחבי הארץ. באופן כללי - הסיכויים לזכות בהגרלה בהנחה שאתם לא מילואימניקים או בני המקום נמוכה יחסית, אבל בהחלט עדיין קיימת ההזדמנות לזכייה. בנוסף, כתבנו על ההגרלה בראשון לציון - דירה בראשון לציון ב-16 אלף שקל למ"ר בלבד - מה הסיכוי לזכות? 

לכן נראה כי לא מדובר על עוד הגרלה, אלא אזור ביקוש מבוסס שנהנה מקרבה לתל אביב, נגישות תחבורתית טובה יחסית, ביקוש יציב מצד משפחות צעירות ומלאי קרקע מוגבל. לכן, עצם האפשרות לרכוש בעיר דירה במחיר מוזל במסגרת תוכנית ממשלתית צפויה למשוך עניין די גבוה מצד הזכאים. ככל הנראה ההגרלה עם ההטבה הגדולה ביותר מביחנה כספית תתקיים בכפר סבא - שם ההנחה יכולה להגיע גם ל-1 מיליון שקל. כתבנו על זה כאן: 1,000 דירות בכפר סבא בהנחה של עד מיליון שקל.

המחירים ביהוד כבר מזמן משקפים רמות מחיר גבוהות יחסית. דירות 4 חדרים נעות סביב 2.7 מיליון שקל ועד ל-3 מיליון. תלוי בפרויקט, במיקום ובמפרט הדירה. המחיר בפרויקט ביהוד משקף רמה של כ-20 אלף שקל למ"ר לפני ההנחה. חשוב להבין: זהו המחיר שממנו מחושבת ההטבה במסגרת התוכנית, ולא המחיר הסופי שישלם הזוכה. לאחר החלת מנגנון ההנחה, עד 25% ובכפוף לתקרה הקבועה של עד חצי מיליון שקל הנחה - המחיר הסופי צפוי לרדת משמעותית ולהעמיד את הדירות ברמת תמחור שנמוכה מהותית ממחירי השוק בעיר.

בהמשך לרמות המחיר שצוינו בתחילה, אפשר לראות את הדוגמא של הדירה ברחוב היובל שבעיר:הדירה נמכרה בסכום של כ-2.6 מיליון שקל - עשתה תשואה של כ-86% ב-17 שנים: מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ״ר שנמצאת בקומה השביעית. הסיפור המעניין יותר הוא שאותה דירה נמכרה על בידי מוכר אחר כבר בשנת 2000 - אז היא נמכרה בסכום של כ1.05 מיליון שקל. מדובר על רווח של פי 2.6 על הכסף.

בפועל, המשמעות היא שהזוכים עשויים ליהנות מהטבה של מאות אלפי שקלים, ובמקרים מסוימים גם יותר, תלוי בגודל הדירה ובפער שבין מחיר הבסיס של הפרויקט למחירי השוק כיום. זה בדיוק מה שהופך את ההגרלה הזו למאוד אטרקטיבית: לא מדובר בעיר פריפריאלית שבה גם אחרי ההנחה המחירים נמוכים מלכתחילה, אלא בעיר מבוקשת שבה עצם האפשרות להיכנס לשוק במחיר מופחת עשויה לשנות דרמטית את העסקה.

לא בהכרח זול ומתאים לכל אחד

עם זאת, חשוב לשמור על פרופורציות. גם אם ההנחה משמעותית, זו לא שמדובר על דירה זולה. ביהוד, גם לאחר הפחתה של מאות אלפי שקלים, מדובר ככל הנראה בעסקאות של 1.7 מיליון שקל ומעלה ברוב סוגי הדירות. כלומר זו עדיין עסקה יקרה, שמחייבת הון עצמי לא מבוטל ויכולת החזר גבוהה. למרות שההון העצמי שתידרשו להעמיד אם זכיתם בהגרלה הוא נמוך משמעותית מאשר לרכוש דירה בשוק החופשי - עדיין תצטרכו ״להביא מהבית״ סכום לא מבוטל. חשוב לציין בעניין הזה, הבנק מסתכל על הזוכים כמי שכבר העמידו את ההון העצמי ברמה מסוימת בזכות הזכייה בהגרלה ולכן ההון העצמי שצריך להעמיד ביום הראשון הוא נמוך משמעותית אילולא הזכייה.

לצד הפוטנציאל הכלכלי, צריך לדבר גם על הפיל שבחדר: הסיכוי לזכות. 121 דירות בלבד בעיר מבוקשת כמו יהוד משמעו שהביקוש צפוי להיות גבוה מאוד. ניסיון העבר מלמד שכאשר מדובר בהגרלות באזורים מבוקשים במרכז, מספר הנרשמים יכול להגיע לאלפים רבים, ולעיתים הרבה מעבר לכך. לכך יש להוסיף את מנגנוני ההעדפה הקיימים בתוכנית, ובהם הקצאות לבני מקום ולמשרתי מילואים, שמקטינים עוד יותר את מספר הדירות הזמינות בפועל לזכאים ״רגילים״.

בפועל, המשמעות היא שגם אם ההטבה הכלכלית נראית אטרקטיבית מאוד, צריך להתייחס להרשמה להגרלה בפרופורציות הנכונות: זו הזדמנות, אבל גם סוג של כרטיס לוטו נדל״ני. מי שיזכה עשוי ליהנות מהנחה משמעותית בעיר מבוקשת, אך עבור רוב הנרשמים - הסיכוי לכך אינו גבוה.

נקודה נוספת שחשוב לזכור היא שהזכייה אינה שקולה לקבלת דירה מיידית. ברוב המקרים מדובר בפרויקטים בשלבי תכנון או ביצוע, כך שהאכלוס עשוי להתרחש רק בעוד מספר שנים. עבור מי שמחפש פתרון מגורים מיידי, מדובר על שיקול מהותי. לעומת זאת, עבור רוכשים שיכולים להמתין ומכוונים לטווח ארוך, ההמתנה עשויה להיות מחיר סביר לשלם בתמורה להנחה של מאות אלפי שקלים.

• זכו בדירה בהנחה - וקיבלו הודעה: "הפרויקט התבטל"; ההפסד: כמיליון שקל
• ההגרלה חוזרת: 7,922 דירות ב-19 יישובים ב"דירה בהנחה" - מחצית למילואימניקים

מיקום הפרויקטים בהגרלה. פחות מ-20 אלף שקל למ״ר לפני הנחה. קרדיט: אתר הגרלת דירה בהנחה.

עסקאות אחרונות ביהוד:

ברחוב ויצמן 48, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.857 מיליון שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-55 מ״ר שנמצאת בקומת הקרקע.

ברחוב קדושי מצרים 30, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.84 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-47 מ״ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב החורש 7, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.65 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-85 מ״ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב ויצמן 48, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.561 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-95 מ״ שנמצאת בקומת הקרקע.

• בית בארה"ב עולה בערך 60-65 משכורות; בישראל זה סביב 160
• רמי לוי נדל"ן נכנסת לתחום הביצוע: תרכוש 80% מראשית בנייה

ברחוב תמר 10, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.61 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-195 מ״ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב קדושי מצרים 23, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.2 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-66 מ״ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב החורש 7, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.5 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-130 מ״ר שנמצאת בקומה השמינית.