הגבלות בנק ישראל מתחילות להשפיע: המימון מתייקר, הרווחיות נשחקת

במה שנראה עד כה כמהלך נקודתי של בנק ישראל, ההבנה מתגבשת שככל הנראה ההגבלות שהוטלו על הבנקים ישפיעו על כולם: רוכשים, יזמים, קבלנים ואפילו הגופים המלווים. על פי הערכות בענף, מאז נכנסו לתוקף ההגבלות, חלה עלייה של 1% עד 2% בעלויות המימון לפרויקטי מגורים - עלייה שנובעת מדרישות חדשות לריתוק הון והקשחה של תנאי ההלוואות מסוג בלון.

בפרויקט ממוצע בהיקף של 200 מיליון שקל, מדובר בתוספת של 3-2 מיליון שקל בשנה, או עד 10 מיליון שקל לאורך כל תקופת הבנייה. הסכום הזה חייב לבוא מאיפשהו - והרוב מסכימים: או שהקבלנים יספגו, או שהרוכשים ישלמו.

ההגבלות החדשות

בנק ישראל קבע שתי מגבלות חדשות שנכנסו לתוקף, ושתיהן משפיעות ישירות על מודל מבצעי הקבלנים. ראשית, הוגבלה האפשרות להעניק משכנתאות מסוג בלון מסובסדות - כלומר הלוואות שבהן היזם נושא בעלות עד למסירת הדירה, כך שמהיום ניתן להעניקן רק עד 10% מהיקף המשכנתאות החודשיות. בנוסף, בפרויקטים שבהם לפחות רבע מהדירות נמכרו עם דחיית תשלום של 40% או יותר למועד המסירה, הבנקים נדרשים להקצות הון רזרבי (ריתוק הון) מוגדל של 15% במקום 10%.

המשמעות בפועל: אשראי יקר יותר ליזם, שמתבטא בעלייה בעמלות, בריביות ובעלויות הליווי כולו - תוספת שמגיעה לעיתים למיליוני שקלים לפרויקט, ושכאמור או  שתתגלגל לרוכשים או שתשחק את הרווחיות של הקבלנים.

מה יעשו היזמים/קבלנים?

מה המשמעות הנוספת?

עבור המשקיעים, הגבלות בנק ישראל כנראה שלא מהוות את הסימן לסוף המשחק אלא סימן ברור לשינוי כללי המשחק. פרויקטים עם רווחיות גבולית הופכים למסוכנים יותר, ומבצעים שמבוססים על הנחות מימוניות - כמו 80/20 או הלוואות בלון גדולות - הופכים ליקרים יותר ומורכבים לביצוע. יזמים שמבקשים להמשיך ולמכור בתנאים מפתים, ייאלצו כעת למצוא פתרונות יצירתיים אחרים, כמו סבסוד ריבית על משכנתאות רגילות או מבצעים נקודתיים.במקביל, חלקם עשויים לחפש מקורות מימון חוץ־בנקאיים, למרות, שברור שגם אלה מגיעים בעלויות גבוהות יותר.

התוצאה: מי שקונה, מוכר או מממן דירות צריך להסתכל מעבר לכותרת של "מבצע מימון" ולבחון את העלות האמיתית של העסקה. סביר להניח שאנחנו נמצאים בתקופה שבה נדרשת מאיתנו יותר זהירות, הבנה עמוקה יותר של מבנה העסקאות - ואולי אפילו זיהוי הזדמנויות לכשיגיעו.

חשוב לציין - הפגיעה בקבלנים הקטנים היא עמוקה יותר. מבצעי הקבלן עזרו להם כי ככה הם בעצם מכרו דירה, ונכנסו לנעליו של הרוכש מבחינת משכנתא - הם שילמו את הריבית של הרוכש שהיא נמוכה בכ-2% ביחס לריבית שהם שילמו לבנקים. אבל עכשיו הם לא יחזרו לריבית של 2%, הם יכולים לקחת אשראי מגוף חוץ בנקאי בריבית גבוה יותר, בסביבות ה-4%. זה כבר יהיה מאוד דרמטי מבחינתם וזה עלול לעכב את העסקאות של המבצעים שהם מציעים.

• שוק המשכנתאות מתקרר: ירידה בהיקפים ועלייה בזהירות
• היקף המשכנתאות באפריל - 8 מיליארד שקל; האם השוק מתקרר?

מה היה השינוי ב-2024?

על פי מדד מחירי הדירות של למ"ס (נובמבר-דצמבר 2024 לעומת התקופה המקבילה ב-2023), מחירי הדירות עלו ב-7.3% במהלך 2024 - עלייה חד-ספרתית משמעותית. ב-2024 נמכרו 101,040 דירות עלייה של 40.8% לעומת 2023 (71,800 עסקאות). מתוכן, 45,640 היו דירות חדשות (45.2%) ו-55,400 דירות יד שנייה (54.8%). ברבעון הרביעי נמכרו 23,760 דירות, כולל 11,380 דירות חדשות – זינוק של 91.3% בין היתר בגלל ריצה לשוק לפני עליית המע"מ בינואר 2025.