הגבלות בנק ישראל מתחילות להשפיע: המימון מתייקר, הרווחיות נשחקת
בעקבות ההוראות החדשות של בנק ישראל, שנכנסו לתוקף לאחרונה - עלות המימון בנדל"ן למגורים עלתה בין 1% ל-2%. בזמן שחלק מהקבלנים כבר שוקלים לצמצם את מבצעי המימון בגין שחיקת הרווחיות, אחרים שוקלים לגלגל את העלות לרוכשים. בשוק מעריכים: הרגולציה יכולה להוביל למספר מצבים והשאלה העיקרית היא מי יספוג את ההתייקרות - הרוכשים או היזמים?
במה שנראה עד כה כמהלך נקודתי של בנק ישראל, ההבנה מתגבשת שככל הנראה ההגבלות שהוטלו על הבנקים ישפיעו על כולם: רוכשים, יזמים, קבלנים ואפילו הגופים המלווים. על פי הערכות בענף, מאז נכנסו לתוקף ההגבלות, חלה עלייה של 1% עד 2% בעלויות המימון לפרויקטי מגורים
- עלייה שנובעת מדרישות חדשות לריתוק הון והקשחה של תנאי ההלוואות מסוג בלון.
בפרויקט ממוצע בהיקף של 200 מיליון שקל, מדובר בתוספת של 3-2 מיליון שקל בשנה, או עד 10 מיליון שקל לאורך כל תקופת הבנייה. הסכום הזה חייב לבוא מאיפשהו - והרוב מסכימים: או שהקבלנים
יספגו, או שהרוכשים ישלמו.
ההגבלות החדשות
בנק ישראל קבע שתי מגבלות חדשות שנכנסו לתוקף, ושתיהן משפיעות ישירות על מודל מבצעי הקבלנים. ראשית, הוגבלה האפשרות להעניק משכנתאות מסוג בלון מסובסדות - כלומר הלוואות שבהן היזם
נושא בעלות עד למסירת הדירה, כך שמהיום ניתן להעניקן רק עד 10% מהיקף המשכנתאות החודשיות. בנוסף, בפרויקטים שבהם לפחות רבע מהדירות נמכרו עם דחיית תשלום של 40% או יותר למועד המסירה, הבנקים נדרשים להקצות הון רזרבי (ריתוק הון) מוגדל של 15% במקום 10%.
המשמעות
בפועל: אשראי יקר יותר ליזם, שמתבטא בעלייה בעמלות, בריביות ובעלויות הליווי כולו - תוספת שמגיעה לעיתים למיליוני שקלים לפרויקט, ושכאמור או שתתגלגל לרוכשים או שתשחק את הרווחיות
של הקבלנים.
מה יעשו היזמים/קבלנים?
עד לא מזמן, מבצעי הקבלן בכלל וה-80/20 בפרט נחשבו לאחת מהדרכים המרכזיות להגיע לרכישת דירה עבור רבים - במיוחד עבור זוגות צעירים. במסגרת זו, הרוכש שילם רק 10%-20% בחתימה, ואת היתרה רק עם קבלת המפתח, לעיתים בלי לשלם שקל נוסף
לאורך תקופת הבנייה. אלא שכעת, בעקבות הגבלות בנק ישראל, החגיגה הזו מצד הקבלנים מתייקרת באופן משמעותי, ולעיתים גם לא נחשבת ל'כדאית כלכלית'.
יזמים, שכבר נדרשים לשלם יותר על מימון העסקה, צפויים להגיב באחת משתי דרכים: או לצמצם את היקף המבצעים - מה שעלול
להאט את קצב המכירות, או לגלגל את העלות על הרוכשים, כך שהדירה תתייקר בפועל, גם אם המבצע "נשאר זהה" על הנייר. במילים אחרות, זוג צעיר שחשב שהוא חוסך עשרות אלפי שקלים - עלול למצוא את עצמו משלם אותם בריבית, דרך מחיר דירה גבוה יותר או תנאי מימון פחות כדאיים.
לגבי האטת קצב המכירות - צריך לזכור שמדובר בבעיה גדולה עבור היזמים בעיקר בעקבות העובדה שיש בישראל מלאי שיא של קרוב ל-80 אלף דירות לא מכורות. 9,200 מתוכן נמצא
בתל אביב.
עוד דבר עבור הקבלנים, צריך לזכור שמדובר על מצב מאתגר במיוחד. בעיקר עבור שחקנים קטנים ובינוניים שפועלים בשולי אזורי הביקוש. אלו מתקשים לתמחר מחדש
את העלויות החדשות, ובפועל יצטרכו להתמודד עם שחיקה ברווחיות שככל הנראה תאיים על המשך הפעילות שלהם. התוצאה הצפויה ברמה המעשית היא האטה באכלוס ודחייה של שיווק הדירות, בתוספת קושי בגיוס מימון לפרויקטים חדשים, ולעיתים גם לצמצום היקף הפעילות כולה.
מה המשמעות הנוספת?
עבור המשקיעים, הגבלות בנק ישראל כנראה שלא מהוות את הסימן לסוף המשחק אלא סימן ברור לשינוי כללי המשחק. פרויקטים עם רווחיות גבולית הופכים למסוכנים יותר, ומבצעים שמבוססים
על הנחות מימוניות - כמו 80/20 או הלוואות בלון גדולות - הופכים ליקרים יותר ומורכבים לביצוע. יזמים שמבקשים להמשיך ולמכור בתנאים מפתים, ייאלצו כעת למצוא פתרונות יצירתיים אחרים, כמו סבסוד ריבית על משכנתאות רגילות או מבצעים נקודתיים.במקביל, חלקם עשויים לחפש מקורות
מימון חוץ־בנקאיים, למרות, שברור שגם אלה מגיעים בעלויות גבוהות יותר.
התוצאה: מי שקונה, מוכר או מממן דירות צריך להסתכל מעבר לכותרת של "מבצע מימון" ולבחון את העלות האמיתית של העסקה. סביר להניח שאנחנו נמצאים בתקופה שבה נדרשת מאיתנו יותר זהירות, הבנה
עמוקה יותר של מבנה העסקאות - ואולי אפילו זיהוי הזדמנויות לכשיגיעו.
חשוב לציין - הפגיעה בקבלנים הקטנים היא עמוקה יותר. מבצעי הקבלן עזרו להם כי ככה הם בעצם מכרו דירה, ונכנסו לנעליו של הרוכש מבחינת משכנתא - הם שילמו את הריבית של הרוכש שהיא נמוכה בכ-2%
ביחס לריבית שהם שילמו לבנקים. אבל עכשיו הם לא יחזרו לריבית של 2%, הם יכולים לקחת אשראי מגוף חוץ בנקאי בריבית גבוה יותר, בסביבות ה-4%. זה כבר יהיה מאוד דרמטי מבחינתם וזה עלול לעכב את העסקאות של המבצעים שהם מציעים.
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
- איך בוחרים משכנתא בתקופה של ריביות משתנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה היה השינוי ב-2024?
על פי מדד מחירי הדירות של למ"ס (נובמבר-דצמבר 2024 לעומת התקופה המקבילה ב-2023), מחירי הדירות עלו ב-7.3% במהלך 2024 - עלייה חד-ספרתית משמעותית. ב-2024 נמכרו 101,040 דירות עלייה של 40.8% לעומת 2023 (71,800 עסקאות). מתוכן, 45,640 היו דירות חדשות (45.2%) ו-55,400
דירות יד שנייה (54.8%). ברבעון הרביעי נמכרו 23,760 דירות, כולל 11,380 דירות חדשות – זינוק של 91.3% בין היתר בגלל ריצה לשוק לפני עליית המע"מ בינואר 2025.
- 8.בשנה האחרונה הייתה ירידת מחירים בפועל של 7.37% במחירי הדירות בתל אביב (ל"ת)אנונימי 02/05/2025 17:10הגב לתגובה זו
- 7.אנונימי 29/04/2025 08:20הגב לתגובה זובנק ישראל אחראי ישיר ליוקר המחיה בנגיד הוא בובה על חוט של בעלי הבנקים בשנת מלחמה הבנקים הרוויחו 25 מיליארד שקל שיא רווחים. בזמן שהבנקים סגרו סניפים וההוצאות ירדו .
- 6.אנונימי 27/04/2025 06:29הגב לתגובה זוהבנק!בנק ישראל דואג לבנקים שעשו מיליארדים עח הרוכשים וכעת ירוויחו שוב כי כל פעם שיש חגיגה במכירות בנק ישראל דואג שגם הבנקים יהנו. כמובן באיצטלה של דאגה לרוכשים וליזמים.
- 5.נדלן 26/04/2025 22:37הגב לתגובה זופרדס חנה כפר של שאנטי ואומנות!!דקה מחיפה ונתניה ברחפןוהדירות אוהו...הכל חמי חענם חצי כסף!!!והמיקום על שפת חוף ים התיכון!!
- 4.גיא 25/04/2025 17:47הגב לתגובה זוכל עוד נמשכת הביזה הנוראית שמבצעת ההנהגה החרדית הארורה בקופת המדינה
- אין קשר בין השניים אבל שנאה תהומית בטח לא תעזור (ל"ת)אנונימי 28/04/2025 15:21הגב לתגובה זו
- 3.ישראבלופ 25/04/2025 15:50הגב לתגובה זוהכל עולה השאלה רק מה עולה יותר..
- 2.האם השקרנים שוב יצליחו (ל"ת)נקוה שהטוב ינצח! 25/04/2025 13:43הגב לתגובה זו
- 1.סתם אחד שלא מבין.. 25/04/2025 12:19הגב לתגובה זוהתייקרות המימון תחייב קבלנים להביא בחשבון עלויות גבוהות יותר של הבנייה כך שהצעות שלהם לרכישת קרקעות יהיו במחירים נמוכים יותר ומחיר הקרקע ירד כמו שקרה בשדה דב
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
דיור ציבורי (פורום הדיור הציבורי)דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
מדיניות של הפקרה? בעוד שהדיור הציבורי בישראל כמעט ולא קיים, בעולם הוא רשת ביטחון חברתית
דיור ציבורי אלפי משפחות בישראל רק חולמות על קורת גג - במציאות שבה מחירי הדיור מאמירים לשחקים, וכמעט שליש מההכנסה הפנויה של משפחה ממוצעת מושקע בהוצאות מגורים, הדיור הציבורי אמור להיות רשת הביטחון האחרונה עבור האוכלוסיות החלשות ביותר. אולם, עבור אלפי משפחות ישראליות, קורת גג ציבורית נותרה בגדר חלום רחוק.
בעוד שבמדינות רבות בעולם המערבי הדיור הציבורי מהווה מרכיב דומיננטי בשוק הדיור הכולל, בישראל התמונה עגומה למדי. לאורך העשורים האחרונים, מדינת ישראל נקטה במדיניות עקבית של הזנחה והפרטה, שהובילה לצמצום דרמטי של המלאי הקיים ולהחמרת תנאי הזכאות. הפער בין ישראל לעולם בנושא זה מעולם לא היה גדול יותר, והוא מדיר אלפי משפחות נזקקות מהגשמת הזכות הבסיסית לבית.
נכון לסוף שנת 2024, מלאי הדיור הציבורי בישראל עמד על כ-47,143 יחידות דיור בלבד. מספר זה מהווה כ-1.7% מכלל הדירות במדינה. הנתון משקף צניחה של כ-22% בעשור האחרון, מגמה שנמשכת בשל מכירה מואצת של דירות לדיירים הזכאים אל מול רכישה זעומה של דירות חדשות. אל מול המלאי המצומצם, ממתינות בתור הארוך כ-30 אלף משפחות, קשישים ועולים חדשים.
קריטריוני הזכאות מחמירים
בשל המחסור החמור בדירות, הקריטריונים לקבלת דיור ציבורי בישראל הפכו לנוקשים ביותר, והם אינם מעודכנים מזה שנים רבות. זוגות ללא ילדים, למשל, עשויים להיות זכאים לסיוע בשכר דירה, אך לא לדירה ציבורית בפועל.
- דיור ציבורי - למי מגיע; מדריך
- סוכם: מסלול חדש לסיוע מוגדל בשכר דירה לזכאי הדיור הציבורי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תנאי הזכאות המרכזיים כוללים:
היעדר בעלות על נכס: המבקשים לא היו מעולם בעלי דירה או חלק מדירה.
מבחני הכנסה ורכוש: יש לעמוד בתקרות הכנסה נמוכות מאוד ובמבחני רכוש מחמירים.
מצב משפחתי ובריאותי: הזכאות ניתנת לרוב רק לאוכלוסיות ספציפיות:
משפחות מרובות ילדים: משפחות עם שלושה ילדים ומעלה.
הורים עצמאיים (חד הוריים): עם שלושה ילדים ומעלה.
קשישים: מקבלי קצבת זקנה עם השלמת הכנסה שאין בבעלותם דירה.
נכים רתוקים לכיסא גלגלים או מקבלי קצבת נכות כללית.
עולים חדשים: זכאות מטופלת דרך משרד העלייה והקליטה ב-15 השנים הראשונות לעלייה.
קריטריונים אלו יוצרים "מלכודת עוני", שכן עלייה קטנה בהכנסה עלולה לשלול זכאות לדירה.
