בזמן שחלק גדול מהציבור ממשיך להמתין לירידת ריבית שתספק 'אוויר לנשימה' בתחום המשכנתאות, נראה שהציפייה הזו יכולה להתברר כהגזמה. בנק ישראל צפוי להוריד את הריבית בשלוש פעימות עד אמצע שנת 2026, ירידה מצטברת ככל הנראה של כ-0.75%. זה לא בטוח, לא סגור, הכל יכול להשתנות, אבל על פי הערכת הבנק וכן כלכלנים בגופים הפיננסיים זה היעד. 

בשטח, ההשפעה על החזרי המשכנתא תהיה נמוכה יותר ממה שרוב האנשים חושבים. לצורך הדוגמא: משכנתא של מיליון שקלים 'תתכווץ' במקרה הטוב בעוד שנה אם הריבית תרד ב-0.75% בכ-210-250 שקלים בחודש מכ-5,500 שקלים לכ-5,220-5,290 שקלים. במשכנתא של 1.5 מיליון שקלים ההחזר יירד בכ-320-380 שקלים מכ-8,180 שקלים לכ-7,800. זה עוד שנה, אבל בפעימה הראשונה של הפחתה של 0.25% כמעט ולא תרגישו את הירידה בהחזר. זה יהיה באזור ה-100 שקלים במשכנתא של 1.5 מיליון שקל, כ-60-70 שקל במשכנתא של 1 מיליון שקל.

כל חיסכון בהחזר המשכנתא הוא מבורך, אך הכל יחסי - אתם חוסכים מההחזר בפעימה הראשונה פחות מ-2% ועוד שנה (בהנחה שהריבית תרד ב-0.75%) תחסכו כ-5%-4% מההחזר. לא בטוח שזה ישנה את רמת החיים של הלווים או יפחית את העומס הכלכלי שמורגש היטב כבר תקופה ארוכה. גם לא בטוח שזה ישפיע על שוק הדירות, לא מדובר בשינוי גדול ביכולת של הקונים. למעשה, יש כאן בעיקר שינוי פסיכולוגי, אבל כל עוד הריבית לא תרד דרמטית, אין כאן באמת שינוי כלכלי אמיתי. זה לא אמור להביא לגל של ביקושים לדירות. 

שוק תקוע - המחירים יורדים

למעשה, הבעיה העיקרית היא לא רק גובה הריבית, אלא העובדה שהשוק כולו תקוע. רוכשים פוטנציאליים יושבים על הגדר ומחכים לרגע המושלם, מה שגורם להאטה בהיקף העסקאות וללחץ מדומה כלפי מטה. אלא שהרגע המושלם הזה - לא בטוח שיגיע. יתרה מכך, כשהריבית אכן תרד, אפילו אם בהדרגה, ייתכן שנראה גל חדש של ביקושים - שיחזור וידחוף את המחירים כלפי מעלה. לא אמור להיות גל כזה, אין השפעה גדולה על ההכנסה הפנויה והיכולת של הקונים בגלל ירידה של רבע אחוז. אבל מבחינה פסיכולוגית אנשים ירגישו שמתחיל תהליך של הפחתה בריבית ויהיו אופטימיים לגבי ההמשך. 

• משכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
• השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גם התקווה למיחזור משכנתא בתנאים טובים יותר צריכה להתאזן מול המציאות. ירידה של פחות מאחוז בריבית לא בהכרח מצדיקה את עלויות המחזור, ולא מבטיחה חיסכון משמעותי. לווים שממתינים לירידת ריבית כדי לשפר תנאים עלולים לגלות שהתועלת בפועל מזערית. או בכלל שאבדה הזדמנות למחזר מוקדם יותר בתנאים מעט טובים יותר.

ובינתיים, שוק הדיור בישראל ממשיך להתמודד עם בעיות מבניות עמוקות שמשפיעות על המחירים, ואת ההשפעה שלהם - אנחנו כבר מקבלים עם ירידות ברחבי הארץ - בין היתר בשל היצע דירות גדול בדרך - סיום תקופת החסימה מתקרב, אבל לא רק, גם היצע הדירות הלא מכורות של הקבלנים, שעומד כיום על מספר דמיוני של יותר מ-80 אלף דירות - תורם לירידה זו.

הריבית, גבוהה ככל שתהיה, היא רק חלק קטן מהמשוואה. ירידה מתונה שלה - ככל שתקרה, לא תפתור את הבעיה המבנית, אלא אולי תיצור אשליה זמנית של הקלה. דיברנו על כך גם עם מומחית בתחום המשכנתאות שאמרה לנו "לא לבנות תכנון כלכלי רק על תחזיות" - יועצת המשכנתאות מסבירה.

• רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
• מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

בשורה התחתונה, מי שמחכה שהריבית 'תציל' אותו או תסלול את הדרך לדירה, צריך לבחון מחדש את התמונה. שינוי משמעותי לא נראה באופק, והזמן שחולף עלול דווקא להחמיר את הפער בין היכולת הכלכלית לבין המציאות בשוק. כי ירידת ריבית, מתונה ככל שתהיה, במקרה הטוב תעזור בקצת אולי  – אבל את משבר הדיור היא ממש לא תפתור.

בנוסף, שוחחנו בשבוע שעבר עם מספר מומחים וביניהם שיחה אחת הייתה משמעותית במיוחד כאשר מודי שפריר חשף עד כמה המלחמה עם אירן תשפיע על שוק הדיור והשכירות בשנים הקרובות. בנוסף - הוא ציין גם שנמשיך לראות 'עליית מחירים מתונה' עם ביקושים יציבים בשנה הקרובה.

ירידות מחירים של 5% - מה צפוי בהמשך?

גם בתקופה הנוכחית, שבה רבים יושבים על הגדר, שוק הנדל"ן לא קפוא לחלוטין. אצל הקבלנים נרשמות עדיין מכירות - בעיקר בפרויקטים מבוקשים, באזורים עם נגישות תחבורתית טובה, או כאלה שמציעים תנאי מימון אטרקטיביים. חלק מהיזמים מציעים הנחות, פריסות תשלום גמישות או מודלים של 20/80, ובכך למעשה מתקבלת דה פקטו ירידת מחירים.

עם זאת, חשוב להבין שמדובר בפעילות מוגבלת יחסית: לפי נתוני משרד האוצר, במאי האחרון נמכרו רק 1,720 דירות חדשות בשוק החופשי - צניחה של 44% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ואחד הנתונים החלשים ביותר שתועדו לחודש זה בעשורים האחרונים.

המכירות שקיימות כיום מתרכזות בעיקר בפרויקטים שבהם יש דחיפות מהצד של היזם, בין אם בגלל לחצים פיננסיים או ניסיון להיפטר ממלאים שהולכים וגדלים. הקבלנים עדיין מוכרים, אבל לא בקצב הרצוי להם - והמבצעים הם לא בהכרח ביטוי לביקוש גואה, אלא לצורך להניע שוק שנמצא בהאטה ממושכת.

באופן פרדוקסלי, דווקא חלק מהקונים שמבצעים עסקה כיום עושים זאת מתוך תפיסה שהשוק מציע הזדמנות - אבל מדובר במספרים קטנים יחסית, לא בגל שובר שוק. הביקוש הכללי נמוך, המשקיעים כמעט נעלמו מהשטח, ורוכשי הדירה הראשונה עדיין נזהרים. והתחושה הכללית של זהירות, המתנה ואי ודאות - עדיין שולטת במגרש.

בפועל, מחירי הדירות על פי בדיקות שוטפות שאנחנו עושים בשטח ירדו בכ-5% ויש מקומות שהירידה גדולה יותר. בלמ"ס מדברים על ירידה של פחות מ-1% כשבחודש האחרון שנמדד היתה ירידה של 0.6%. הנתונים לא מעודכנים, הם מתייחסים לסוף אפריל. מאז הירידות נמשכו.  מעבר לכך, הנתונים של הלמ"ס מוטים מסיבות שונות ובעיקר בשל אי הכללת מבצעי המימון לתוך תחשיב המחירים.  

בנק ישראל התערב, מיגון הפך להכרח ופחד מהתחייבות ארוכת טווח

לתוך המציאות הרגישה של שוק הנדל"ן נכנסה גם הרגולציה - עם מגבלות חדשות שהטיל בנק ישראל. את ההשפעה ראינו גם כאשר ההגבלות התחילו להשפיע וגרם למימון להתייקר ולרווחיות של היזמים להישחק בעקבות ההוראה.

הכניסה לתוקף של ההוראות החדשות הגבילו את אפשרות הקבלנים להציע מסלולי מימון נוחים במיוחד כמו '10/90', שבהם הרוכש משלם רק 10% במועד החתימה ואת היתרה עם קבלת המפתח. כתוצאה מכך, קשה יותר להיכנס לעסקה עם הון עצמי נמוך, והמסלולים שבעבר איפשרו לזוגות צעירים 'לדרוך בשוק' - הפכו לפחות זמינים. המשמעות היא בלם נוסף לביקושים, בעיקר בפרויקטים שנמצאים בשלבי תכנון מוקדמים או מכירה 'על הנייר', שבהם ממילא נדרשת רמת אמון גבוהה מצד הרוכשים.

במקביל, גם ההסלמה הביטחונית הוסיפה שכבה חדשה לשיקולי הרוכשים - והפכה את נושא המיגון לאחד הגורמים המרכזיים בהחלטה על רכישת דירה. נתוני רשות המסים ממאי האחרון מצביעים על זינוק חד בביקוש לדירות עם ממ"ד - עד כדי כך שבשוק היד השנייה, 60% מהדירות שנרכשו כללו ממ"ד. המשמעות ברורה: הציבור נוטה להעדיף דירות מוכנות, מיידיות, ממוגנות, על פני פרויקטים חדשים שאינם כוללים מיגון מובנה או נמצאים בשלבי תכנון בלבד. זו סיבה נוספת לכך שהשוק החדש מתקשה להתניע מחדש, גם כשהמחירים יורדים.

ולא פחות חשוב - התחושה הכללית של אי ודאות מחלחלת כמעט לכל בית. רוכשים פוטנציאליים, בעיקר זוגות צעירים, מהססים להתחייב לעסקאות ארוכות טווח בסכומים גדולים. כתבנו על הנושא כאן - הדור הצעיר מוותר על קניית דירה - ומה זה עושה לכלכלה?

חוסר הוודאות סביב המצב הביטחוני, העתיד הכלכלי, שוק העבודה והמצב הפוליטי - מייצרים זהירות גבוהה בכל הנוגע להחלטות כלכליות כבדות משקל. גם אם הריבית תרד מעט, וגם אם יינתנו הנחות נקודתיות, התחושה בשטח היא ש'עכשיו זה לא הזמן להתחייב'.