עד לא מזמן, החלום על דירה בישראל היה ברור: לחסוך, לקחת משכנתא (עם מינוף של פי 3 מההון), ולקנות נכס שיבטיח יציבות וביטחון. אבל המציאות של השנים האחרונות שינתה את חוקי המשחק. יותר ויותר צעירים - לא רק בני 25, אלא גם בגילאים 30 ו־40 עם קריירות מבוססות ויציבות יותר, בוחרים לוותר על רכישת דירה. הסיבות מגוונות: מחירים שהתרחקו מההיגיון, ריבית גבוהה, והבנה שהמסלול הקלאסי של לקחת משכנתא ולהתחייב לשלם לאורך 20-30 שנים, אולי כבר לא עובד עוד.

ההשלכות חורגות הרבה מעבר לבחירה האישית של כל אדם. כשדור שלם מפסיק לרכוש דירות, מתערערת אחת מהאבנים המרכזיות שעליהן נשענת הכלכלה הישראלית. בנקים שמאבדים לקוחות למשכנתאות, חברות ביטוח שלא רואות תזרים עתידי, קבלנים שמתקשים למכור פרויקטים - ולצידם גם מדינה שמקבלת פחות מסים מהעסקאות ופחות הכנסות ממסים עקיפים כמו מס רכישה, הוצאות נלוות ושירותים נוספים כמו למשל שירותים פיננסים.

המגמה הזאת משנה גם את שוק ההשכרה. צעירים שנשארים שוכרים, לא מקבלים הטבות מס כמו ההטבות הקיימות על 'דירה יחידה בישראל', סובלים מאי ודאות, ולא מייצרים עוגן קהילתי בשכונה מסוימת לאורך זמן. זה גורם לנדידה גבוהה בין אזורים שונים לביקושים משתנים, ולתחרות קשה בשוק שכבר נמצא בלחץ. בזמן שהמדינה מנסה לייצר פתרונות שלא פותרים ולא בקצת את מחירי הדיור הגבוהים, כמו מחיר למשתכן ודומיו, הצעירים מצביעים ברגליים – וחלקם פונים להשקעות בחו"ל, או פשוט מוותרים על הרעיון כולו של רכישת נדל"ן.

חלום הדירה התרחק

שלל סיבות גרמו לכך שצעירים כבר לא ממהרים לרכוש דירה בישראל, בין היתר, בשל הריביות הגבוהות - שתרמו לכך משמעותית, אבל לא רק. גם הרעיון של מינוף אדיר על ההון הקיים אצלם - כבר לא עושה שכל כמו פעם,בנוסף - אי-ודאות פוליטית בעקבות הרפורמה המשפטית וביטחונית בעקבות המלחמה, וההבנה שדירה בישראל היא לא בהכרח השקעה בטוחה, וזה מרחיק צעירים מהשוק. גם התמריצים שהממשלה בנתה במשך שנים - סביב רכישת דירה דרך מיסוי ותכניות שונות – פשוט לא רלוונטיים עבורם. מה גם שהתכניות הקיימות כעת בשוק הדירות כמו מחיר מטרה, מחיר למשתכן ועוד תכניות - הן מפספסות את המטרה, ככל הנראה בעקבות המצב הקיים שהוא העשרת חלק קטן מהציבור עקב הטבות משמעותיות לרכישת דירה, בזמן ששאר הציבור הרחב נותר ללא מענה, ועם מחירי דירות שהלכו וגדלו עם השנים.

האם הבנקים יאבדו בעתיד מנוע רווח משמעותי?

אחת ההשלכות המיידיות של הוויתור ההמוני על קניית דירה היא הירידה בפעילות המשכנתאות - מה שפוגע ישירות בבנקים. עד לא מזמן, משכנתא הייתה מוצר מוביל כמעט בכל תיק לקוח: היא יצרה מערכת יחסים ארוכת טווח, כללה הכנסות קבועות מריביות, עמלות פתיחת תיק, ביטוחי חיים ודירה, ולעיתים גם אשראי נוסף.

 כיום, כשהדור הצעיר מדלג על התחנה הזו - הבנקים מאבדים לא רק רווח מיידי אלא גם את הקשר העמוק שהיה להם עם לקוחות בשנות השיא הכלכליות שלהם, והנתונים תומכים במגמה: לפי בנק ישראל, ב-3 החודשים האחרונים היקף נטילת המשכנתאות ירד ב-26% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה ולא רק זה, גם בשנים שלפני כן, היקף המשכנתאות קטן משמעותית. כמו כן, התחזיות מדברות על האטה מתמשכת, במיוחד בקרב רוכשי דירה ראשונה.

המדינה מפסידה הכנסות 

יש מי שחושב שכאשר רוכשי דירה ראשונה פטורים ממס רכישה - המדינה לא מפסידה כלום. בפועל, זה רחוק מהאמת. גם אם הקונה פטור, העסקה עצמה מייצרת שורת הכנסות למדינה: מהמוכר (שלעיתים משלם מס שבח), מהיזמים והקבלנים (שמשלמים מס על הרווחים), ומהפעילות הנלווית - עמלות שמאים, מתווכים, עורכי דין, שירותי שיפוץ ובנייה – שכולם יוצרים מע"מ ומס הכנסה.

בנוסף, חשוב לציין - שבדירה ראשונה בישראל הפטור ניתן עד לתקרת מחיר של 1.9 מיליון שקל - ומעל תקרה זו, אכן יש מס בהדרגה. בנוסף, יש גם תשלומים לעיריות דרך היטל השבחה, אגרות בנייה ותשלומי פיתוח - במיוחד בפרויקטים חדשים. אמנם ההכנסה לא תמיד ישירה אבל היא אכן קיימת.

• ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
• חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בריחת ההון - כשהצעירים משקיעים בחו"ל במקום בבית

כשהרכישה בישראל לבלתי אפשרית עבור רבים מהצעירים (בעיקר כאשר אין עזרה מההורים), רבים מהם לא שומרים את הכסף מתחת לבלטות - אלא מפנים אותו החוצה. בשנים האחרונות גוברת התופעה של השקעות נדל"ן במדינות כמו יוון, פורטוגל, גיאורגיה וארה"ב, לצד העדפה גוברת להשקעות סולידיות דרך קופות גמל להשקעה, קרנות מחקות ומניות. המשמעות היא שההון הפרטי, שהיה אמור לזרום חזרה לכלכלה המקומית - יוצא החוצה.

מדובר בתהליך שקט, אך רחב היקף, שיש לו השלכות מצטברות: פחות השקעה בפרויקטים חדשים, פחות דרישה לקרקעות, ירידה בפעילות סביב נדל"ן ישראלי, ופגיעה עקיפה בתעסוקה המקומית. בטווח הארוך, אם המדינה לא תדע להציע אלטרנטיבה אטרקטיבית לצעירים – גם ההון וגם האנשים עצמם עלולים להתרחק, ולהותיר אחריהם שוק שמתבסס רק על משקיעים גדולים, יזמים ותושבי חוץ.

ועוד דבר - איך זה מתיישב עם ההיצע האדיר שיש בישראל? של כ-78 אלף דירות לא מכורות.

לא כולם בוחרים - יש גם מי שנדחק החוצה

חשוב להבדיל בין מי שבוחר שלא לקנות דירה - לבין מי שפשוט לא יכול. לא כל הצעירים שמתייאשים מהשוק עושים זאת מתוך אידיאולוגיה או רצון לחופש כפי שנכתב. חלק גדול מהם פשוט לא רואים שום סיכוי להגיע לדירה, גם לא בעוד עשור. שכר ממוצע שאינו מדביק את מחירי הנדל"ן, מינוף מוגבל, והיעדר תמיכה מההורים - יוצרים מצב שבו אלפי צעירים חיים מהיד לפה, שוכרים דירה עם שותפים או ממשיכים לגור בבית של ההורים. לא מדובר על ויתור מרצון - אלא על חוסר ברירה.

הייטקיסטים בוחרים גמישות - ומתרחקים מהשוק המקומי

בעבר הלא רחוק, עובדי ההייטק היו המנוע העיקרי בשוק הנדל"ן הישראלי, במיוחד באזורי הביקוש וביניהם תל אביב כמובן. אבל היום, המגמה משתנה. לפי דו"ח רשות החדשנות, מאז תחילת המלחמה עזבו את ישראל כ־8,300 עובדי הייטק, מה שמעיד על שינוי בתפיסת המגורים וההשקעה שלהם. ההחלטה לוותר על רכישת דירה בישראל נובעת לא רק מהמחירים הגבוהים והריביות, אלא גם כי הרצון לעבוד מבלי להיות מוגבל לאזור ספציפי או מדינה ספציפית משחק כאן תפקיד. בנוסף, עובדי הייטק רבים מעדיפים לשכור דירה, להשקיע בחו"ל או באפיקים פיננסיים אחרים, ולהשאיר את האופציה למעבר למדינה אחרת פתוחה.

• סמוטריץ' מבטיח - אבל לא בטוח שיכול לקיים
• דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?

איך זה משפיע על השוק?

המגמה הזו כבר ניכרת בשטח: מצד אחד, ירידה בעסקאות רכישה, בעיקר מצד זוגות צעירים; מצד שני, ביקושים גוברים לשוק השכירות - מה שתורם להמשך עליית מחירי השכירות בעיקר באזורי הביקוש. במקביל, אפשר לראות תזוזה כלכלית של צעירים לעבר אפיקי צריכה אחרים - יותר הוצאות על חו"ל, על איכות חיים, ועל בזבוז של החסכונות על שלל דברים נוספים. כל עוד אין מחויבות למשכנתא חודשית, אפשר (ואולי אפילו קל יותר) לקחת סיכון תעסוקתי או לצאת לשנת עבודה בחו"ל. החיסרון? חוסר בהון עצמי עתידי וחיים עם חוסר ודאות מתמשך.

עלייה בצריכה?

בפרדוקס מסוים, ויתור על רכישת דירה עשוי דווקא לתרום לצריכה בטווח הקצר: מי שלא חוסך לדירה, לא משלם משכנתא ולא מחויב להון עצמי - לעיתים מוציא יותר על צרכים מיידיים. זה בא לידי ביטוי בהוצאות על טכנולוגיה, נסיעות, מסעדות, מנויים דיגיטליים ושירותים נוספים.