שכר הדירה קפץ בגלל פרויקט התחדשות עירונית - האם הוא יירד כשהפרויקט יאוכלס?

רבות דובר על כך שהתחדשות עירונית היא הפתרון מועדף של של הקבלנים וגם של הציבור והעיריות, שכן הוא יוצר מצב של WIN-WIN-WIN. ראשית, הקבלן מרוויח כיוון שאין עלות לקרקע והוא יהנה בסיום הפרויקט מהרווח היזמי - שעומד בדרך כלל על בין 15% ל-20%. לאחר מכן - הדיירים, מקבלים דירה 'מושבחת' שבעצם שווה לאחר ההתחדשות הרבה יותר ממה שהייתה שווה לפני, מקרה בוחן לדוגמא - בת ים. וגם העירייה מרוצה מסיבות שונות, שביניהן - השקעה בתשתיות חדשות כמו ביוב חדש וכו'. וגם בשל גביית הארנונה שאמנם נמוכה ביחס לנדל"ן מסחרי - אבל בשל גידול רב במספר הדיירים ובמ"ר לכל דירה הרי שהכנסותיה גדלות משמעותית.

בסוף הליך הבניה מתרחש השינוי המיוחל והבניינים הישנים מפנים את מקומם למגדלים חדשים, והדיירים זוכים לדירה חדשה. אבל בעוד שמסתכלים קדימה, לשלב שבו המגדל מוכן והדיירים חוגגים קבלת מפתח, יש משהו אחד שנשאר תקוע מאחור - מחירי השכירות. ודווקא למעלה. הרי במצב עולם נורמלי, היינו רוצים לראות ירידה בשכירויות שכן בשלבים המוקדמים של פרויקט התחדשות, שוק השכירות חווה קפיצה: בשל חיפוש אחר דיור זמני - לרוב בשכונה או בסביבה הקרובה. הביקוש הזה מעלה את המחירים באופן כמעט מיידי. בעל דירה שדרש 6,500 ש"ח, דורש פתאום 8,000 -ומקבל. הבעיה? גם כשהביקוש יורד - המחיר לא.

ביקוש זמני, מחיר קבוע

ברגע שפרויקט יוצא לדרך, נוצר לחץ על דירות מושכרות בשכונה וסביבתה: עשרות משפחות שפונו זקוקות לפתרון דיור זמני. ובעלי הנכסים מנצלים את המצב ומעלים מחירים. אלא שגם כשהלחץ יורד, המחירים לא. בעלי הדירות לא ממהרים לחזור אחורה. הרמה החדשה של המחירים מתקבעת – והשוק "מתרגל" לחיות איתה.

אבל ההשפעה עמוקה יותר מזה. תהליך ההתחדשות לא משפיע רק על הבניין שבו היא מתרחשת - הוא משנה את צביון השכונה כולה. אוכלוסייה חדשה ומבוססת יותר מגיעה, עסקים חדשים נפתחים, מחירי דירות יד שנייה מזנקים, והאזור כולו זוכה למעין "מיתוג מחדש". שכונה שהיתה פעם נחשבית עממית הופכת פתאום למבוקשת. רוב הדירות בה אולי עדיין ישנות - אבל המחיר כבר שייך לשוק אחר ויזמים נוספים ככל הנראה יראו את המצב כהזדמנות ויחפשו לבצע התחדשות גם בבניינים בסביבה. במילים פשוטות: המחיר אולי התחיל כביקוש זמני, אבל הוא מגלם עכשיו סיפור חדש של "שכונה מתקדמת" – גם אם בפועל, הרבה ממנה נשאר בדיוק כמו קודם.

דוגמאות לעלייה במחירי השכירויות

כפר סבא כמקרה בוחן - היא אחת מהשכונות שהושפעה רבות בעקבות השינוי הזה, אבל היא לא לבד - גם תל אביב ורמת גן 'מובילות' עקב ההשפעה על מחירי השכירויות. בכפר סבא אין כמעט קרקעות פנויות, התחדשות עירונית הפכה לאופן הכמעט ייחודי של בנייה בעיר. התוצאה? שכר הדירה קפץ בכ־16% בשלוש שנים - ורמות המחירים החדשות נשארו. הסביבה השתנתה, התודעה הכלכלית השתנתה, וגם השוכרים - ככל הנראה הוחלפו באחרים שיכולים לשלם יותר.

בתל אביב, העיר עם שוק השכירות הגדול במדינה (כמעט מחצית מהדירות בעיר מושכרות), הזינוק במחירים הוא באופן דרמטי. גם בשכונות שבהן טרם אוכלסו הפרויקטים החדשים, שכר הדירה קפץ רק בגלל התהליך המתקרב של פינוי. בשכונות כמו יד אליהו, שדרות ירושלים ואבן גבירול, נרשם שינוי מוחשי לא רק בתמחור - אלא גם באופי הדיירים: יותר זוגות צעירים עם הון עצמי, פחות משפחות וותיקות (למרות שעדיין מתגוררים באזור משפחות ותיקות - אשר נהנו מההתחדשות עירונית בשכונה).

• הדור הצעיר מוותר על קניית דירה - ומה זה עושה לכלכלה?
• נסגר המכרז לדיור להשכרה בשכונת המשתלה: כמה עולה שכירות באזור?

גם ברמת גן התופעה בולטת: שלל אזורים בעיר עוברים בשנים האחרונות תהליך מואץ של פינוי־בינוי - ויחד איתו, גם מחירי השכירות באזור עלו. הבניינים החדשים מושכים אוכלוסייה חזקה יותר, וגם בבניינים הסמוכים שעדיין לא נהרסו, שכר הדירה קופץ - כי הדימוי של הסביבה משתנה.

מי שומר על התושבים כשהשכונה מתייקרת?

גם לעירייה יש אינטרס ברור בתהליך של התחדשות עירונית - ולא בטוח שהוא תמיד מתיישר עם האינטרס של התושבים הקיימים. כשבניין ישן של שמונה דירות נהרס ובמקומו מוקם מגדל עם ארבעים דירות, העירייה מקבלת בבת אחת יותר ארנונה, יותר אוכלוסייה חזקה, ויותר תקציבים. היא לא מממנת את הפרויקט, לא מפנה תקציב ציבורי לתשתיות ועדיין נהנית מהתחדשות פיזית וכללית של השכונה. מנקודת מבט כלכלית – מדובר בהצלחה.

אבל השאלה היא מה העירייה עושה במקביל כדי לשמור על האיזון החברתי. תושבים ותיקים שמתקשים לעמוד ברמת המחירים החדשה - נדחקים לא פעם לשוליים, בלי שמישהו מציע להם פתרון. העירייה, שנהנית מהתחדשות ומהכנסות, כמעט ואינה מציעה כלים אמיתיים לשימור אוכלוסייה ותיקה או למיתון מחירי השכירות בשכונות שהופכות לפתע ליקרות מדי עבור מי שגר בהן עשרות שנים.

• האם כל בניין שנבנה ב-1970 יכול לעבור התחדשות עירונית?
• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כאן נכנסת גם המדינה לתמונה - או לפחות אמורה להיכנס. במדינות רבות בעולם, פרויקטים של התחדשות עירונית כוללים הקצאה מחייבת של דירות לשכירות מפוקחת או לדיור בר־השגה. בישראל, לעומת זאת, מדובר ביוזמות נקודתיות בלבד - בעיקר במתחמים גדולים על קרקעות מדינה (כמו בשדה דב), ולא בפרויקטי פינוי־בינוי במרחב העירוני הקיים.

מעגל שמניע את עצמו

אחד הגורמים הנוספים שמקבעים את שכר הדירה ברמות גבוהות הוא הרצף המתמשך של הפרויקטים בשכונה מסוימת. כשמדובר בפרויקט אחד בודד - כפי שהיה נהוג בעבר, יהיה סביר להניח שהשוק יירגע עם סיומו. אבל באזורים רבים, ובעיקר בערים במרכז, ההתחדשות העירונית לא מגיעה כפעולה חד־פעמית, אלא כשרשרת מתמשכת: אחד נהרס, אחר נבנה, ושלישי כבר בתכנון. וזאת בנוסף למעבר של היזמים מפרויקטים ברמה של הבניין הבודד לרמה של מגה פרויקטים שכוללים שורה של בניינים. התוצאה היא לחץ מתמיד על שוק השכירות - כל הזמן יש דיירים שמתפנים וצריכים פתרון זמני, כל הזמן יש ביקוש. גם כשהבניין הראשון כבר אוכלס - האחרים רק מתחילים. ואז הגענו למעגל שמניע את עצמו - ובכך מתדלק את מחירי השכירויות.

התחדשות עירונית משנה את מאזן הכוחות בשוק השכירות

התחדשות עירונית נתפסת פעמים רבות, כפי שציינו, בתור פתרון ש"מרוויחים בו כולם", אך בפועל - היא יוצרת גם שיבוש עמוק בשוק השכירות המקומי. כשהבניינים הישנים נהרסים, נגרעות מהשוק עשרות ולעיתים מאות דירות - אבל ההשלמה שלהן צפויה רק בעוד שלוש עד חמש שנים. בעצם מה שקורה הוא לא רק הצפה של השכונה במשפחות שמחפשות דירה להשכרה וגידול בביקוש לשכירויות - אלא גם קיטון בצד ההיצע, בשל הריסת הבניינים הישנים.

והשוק מגיב מיד. דיירים שפונו מחפשים דיור זמני בשכונה עצמה או בסביבתה הקרובה - כדי לשמור על אורח החיים, על בתי הספר, הקרבה למשפחה ולתחבורה. בעלי נכסים קולטים את הביקוש ומעלים מחירים. אך גם אחרי שהפרויקט נבנה, האיזון אינו בהכרח חוזר. לא תמיד הדירות החדשות מיועדות לשכירות, ואם כן - מדובר לרוב בשכירות יקרה בהרבה.

דיור להשכרה - ההזדמנות שלא מומשה

דווקא בתוך תהליך ההתחדשות העירונית, אחת ההזדמנויות החשובות לפתרון משבר השכירות בישראל כמעט ואינה מנוצלת: הקצאה של דירות לדיור בשכירות ארוכת טווח ובמחיר נגיש. הרעיון פשוט - אם כבר בונים מחדש שכונה שלמה, אפשר לתכנן מראש חלק מהדירות כך שייועדו להשכרה, ולהציע אותן בדמי שכירות הוגנים, שיהיו מפוקחים, או לפחות לזמן ממושך - כדי לאפשר יציבות לדיירים.

במדינות רבות, זה בדיוק מה שקורה: פרויקטים חדשים כוללים מכסה מחייבת של יחידות להשכרה, כדי לשמור על איזון חברתי בתוך תהליך ההתחדשות. בישראל, כמעט ואין חובת הקצאה כזו. יזמים מעדיפים למכור את כל הדירות בשוק החופשי - כי זו עסקה מהירה, משתלמת יותר, ממומנת בקלות רבה יותר והכי חשוב - מכניסה לכיסם יותר כסף.