משכירים לטווח קצר? אתם בתקלת מס; שאלות ותשובות על פס"ד החדש

כמעט עשרת אלפים דירות בתל אביב מוצעות כיום להשכרה לטווח קצר דרך פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking, והפכו עם השנים לענף מקביל של "מלונאות פרטית" - ללא רגולציה, ללא פיקוח, וללא גבולות ברורים. פסק דין של השופט גיא הימן קבע כי שימוש כזה מהווה הפרה של ייעוד הדירה למגורים, ואף הורה לראשונה על קנס כספי לבעלי הדירה, לצד צו מניעה קבוע. הבאנו את הפרטים המלאים כאן - Airbnb בתל אביב: שוק של מיליונים, בלי כללים ברורים, ועל רקע העניין בכתבה, אנחנו מרכזים לכם את השאלות והתשובות העיקריות בנושא - מדריך וגם: איך זה ישפיע על שוק השכירות בתל אביב? 

שאלות ותשובות על השכרה לטווח קצר

מהי השכרה קצרת טווח בהקשר של דירות בישראל?

השכרה קצרת טווח מתייחסת להשכרת דירת מגורים לתקופות קצרות, בדרך כלל פחות מחודש, לעיתים אף ימים ספורים, בעיקר דרך פלטפורמות כמו Airbnb או Booking. השימוש נפוץ למטרות נופש, תיירות, נסיעות עסקים או אירועים. בניגוד להשכרה ארוכת טווח (שנה ומעלה), השכרה קצרת טווח כוללת לעיתים שירותים נלווים כמו ניקיון, כביסה או הסעות, מה שמקנה לה אופי מסחרי הדומה למלונאות.

מה הבעיה עם השכרת דירות כאלה בבנייני מגורים?

הבעיה העיקרית היא שהשימוש בפועל דומה לזה של בית מלון, בעוד הבניין מוגדר כייעוד מגורים. התוצאה: תחלופה גבוהה של אורחים, פגיעה בפרטיות ובביטחון, ועומס על התשתיות. הדיירים חווים ירידה באיכות החיים, אך החוק לא תמיד מספק להם הגנה.

כמה דירות כאלו יש בישראל?

בתקופת השיא לפני משברים ביטחוניים, פעלו כ־30 אלף דירות כאלו ברחבי הארץ, מהן כ־18 אלף בתל אביב. כיום המספר ירד משמעותית, כשבתל אביב מדובר על קרוב ל-10 אלף דירות. 

• Airbnb בתל אביב: שוק של מיליונים, בלי כללים ברורים
• רעיונות השקעה גרועים – רכישת נדל"ן ביוון ובקפריסין ועוד טעויות

איך זה משפיע על שוק הדיור?

דירות שיוצאות מהשוק לשכירות רגילה מצמצמות את ההיצע. פחות דירות זמינות משמעותן יותר תחרות ועלייה במחירים. באזורים מסוימים, מדובר במאות דירות בשכונה אחת – מה שמשפיע דרמטית על החיים באזור ועל המחירים. 

האם השכרה קצרת טווח חוקית בתל אביב לאור פסק הדין האחרון?

פסק דין תקדימי של בית משפט השלום בתל אביב (מאי 2025) קבע כי השכרת דירות לתקופה של פחות מחודש מהווה "שימוש חורג" מדירת מגורים, ולכן היא אסורה ללא היתר בנייה ייעודי ורישיון עסק. השופט גיא היימן הוציא צו מניעה קבוע נגד בעלי דירות ברחוב שלום עליכם 46, ואסר על השכרה קצרת טווח בשל היעדר היתרים והמטרד לשכנים. עם זאת, בפועל, אכיפה שיטתית נדירה, והתחום נותר "אפור" ברוב הערים.

מהו "שימוש חורג" בהקשר של השכרה קצרת טווח?

שימוש חורג מתייחס לשימוש בנכס באופן שאינו תואם את ייעודו החוקי, כפי שהוגדר בתוכנית הבנייה. דירות מגורים מיועדות למגורים קבועים, ואילו השכרה קצרת טווח נתפסת כפעילות מסחרית דומה למלונאות. על פי חוק התכנון והבנייה, שימוש כזה דורש היתר מיוחד מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. ללא היתר, הפעילות נחשבת לעבירה.

• תקועים עם דירות בתל אביב: גם אחרי ירידת מחירים - הקונים לא חוזרים
• מדד הדירות עלה ב-0.1%? בפועל המחירים יורדים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מי יכול לתבוע משכירים שמפעילים השכרה קצרת טווח?

משכירים חשופים לתביעות במישור הנזיקי והפלילי. שכנים או דיירים בבניין יכולים לתבוע בנזיקין בגין מטרד, כגון רעש או תחלופה תכופה של אורחים. רשויות מקומיות או המדינה יכולות לפתוח בהליכים פליליים נגד משכירים בגין שימוש חורג או אי-דיווח על הכנסות. פסק הדין בתל אביב מדגים תביעה של דיירים נגד משכירים, שהובילה לצו מניעה.

מהן ההשלכות של הפרת האיסור על השכרה קצרת טווח?

השלכות כוללות: צווי מניעה: בית המשפט יכול לאסור את המשך הפעילות, כפי שנעשה בפסק הדין בתל אביב.  קנסות כספיים: משכירים עלולים לשלם קנסות בגין שימוש חורג או הפרת חוק התכנון והבנייה.  חיובי מס רטרואקטיביים: רשות המסים עשויה לדרוש תשלום מס הכנסה ומע"מ על הכנסות שלא דווחו.  

חקירה פלילית: במקרים של פעילות עסקית ללא דיווח, רשויות המס יכולות לפתוח בחקירה.  

פגיעה בדיירים: תביעות שכנים עלולות להוביל למתח חברתי ולפגיעה במוניטין.

האם ניתן להשכיר דירה לתקופה של חודש ומעלה באופן חוקי?

כן, פסק הדין בתל אביב קבע כי השכרה לתקופה של חודש ומעלה נחשבת לשימוש למגורים ואינה דורשת היתר מיוחד, בתנאי שהיא עומדת בתנאי החוק ואינה כוללת שירותים מסחריים נרחבים (כמו ניקיון תכוף או הסעות). עם זאת, יש לוודא שהשכרה כזו מדווחת לרשויות המס, שכן הכנסות מעל 5,650 ש"ח לחודש מחייבות דיווח.

האם כל השכרה קצרת טווח דורשת רישיון עסק?

לא תמיד, אך כאשר ההשכרה כוללת יותר מארבע יחידות דיור או שירותים נלווים (כמו ניקיון או הסעות), היא נחשבת לעסק מלונאי ודורשת רישיון עסק לפי חוק רישוי עסקים. פסק הדין בתל אביב הדגיש כי פעילות מסחרית עם שירותים נלווים מחייבת רישיון, ובמקרה של הנתבעים, היעדרו הוביל לאיסור הפעילות.

מהו תעריף הארנונה לדירות המשמשות להשכרה קצרת טווח בתל אביב?

ב-2019, עיריית תל אביב ניסתה להחיל תעריף ארנונה של גבוהה של 124 שקל למ"ר לדירות נופש, לעומת 52-90 ש"ח למ"ר לדירות מגורים, אך הבקשה לא אושרה על ידי משרדי הפנים והאוצר. כיום, אין סיווג ספציפי לדירות נופש בצו הארנונה של תל אביב, והן מחויבות בתעריף מגורים רגיל. עם זאת, פסק הדין האחרון עשוי לעודד רשויות לקבוע תעריף גבוה יותר בעתיד.

האם ניתן לחייב דירות נופש בארנונה של מלונאות?

היתה הצעה בעבר לחייב דירות המושכרות ב-Airbnb בארנונה של מלונאות (גבוהה משמעותית ממגורים), אך הצעה זו לא התקבלה בשל היעדר סמכות משפטית ברורה. פסק הדין האחרון עשוי לאפשר לרשויות לקבוע תעריף ספציפי לשכירות קצרת טווח, אך זה דורש אישור ממשרדי הפנים והאוצר.

מהם חובות המס על הכנסות מהשכרה קצרת טווח?

הכנסות מהשכרה קצרת טווח נחשבות לפעילות עסקית, ולכן חלות עליהן החובות הבאות: מס הכנסה: חבות מלאה לפי מדרגות המס (עד 50% במקרים מסוימים), ללא הפטורים המוענקים להשכרת מגורים.  מע"מ: משכירים מחויבים לגבות מע"מ בשיעור 18% ולהעבירו למדינה.  

דיווח: יש לפתוח תיק במס הכנסה ומע"מ, ולעיתים לנהל ספרים כעסק.

אי-דיווח עלול להוביל לחקירה פלילית וקנסות.

האם יש פטורים ממס על השכרה קצרת טווח?

לא, בניגוד להשכרת דירות למגורים, שבה קיימים פטורים ממס הכנסה עד תקרה מסוימת (כ-5,650 שקל לחודש), השכרה קצרת טווח נחשבת לפעילות עסקית ואינה זכאית לפטורים. עם זאת, במקרים שבהם הדירה משמשת חלקית להשכרה קצרת טווח וחלקית למגורים, ניתן לבקש פטור לינארי או חלקי ממס שבח במכירת הדירה.

האם השכרת חדר בדירה נחשבת להשכרה קצרת טווח?

השכרת חדר בודד בדירה שבה מתגורר המשכיר אינה נחשבת בדרך כלל לשימוש חורג, שכן הדירה ממשיכה לשמש למגורים. עם זאת, הכנסות מחייבות במס הכנסה לפי סעיף 2(10) לפקודת מס הכנסה ("השתכרות או רווח אחר"), ואין עליהן פטור מפורש. רשות המסים מתמקדת כיום בדירות יוקרה המושכרות בשלמותן, ולכן אכיפה על השכרת חדרים מוגבלת.

מה ההשפעה של השכרה קצרת טווח על שוק הדיור?

השכרה קצרת טווח מפחיתה את היצע הדירות לשכירות ארוכת טווח, מה שמגביר את התחרות ומעלה את מחירי השכירות. בתל אביב, כ-8,000-10,000 דירות מושכרות ב-Airbnb, מה שמשפיע על שכונות שלמות. פסק הדין עשוי להחזיר חלק מהדירות לשוק השכירות הרגיל, ובכך להקל על מחירי השכירות. במילים אחרות אלו חדשות טובות לשוכרים. המוטיבציה הכלכלית של משכירים ב-Airbnb ו-Booking תרד כי הם חשופים למסים גבוהים וחשופים לקנסות גדולים. חלק מהמשכירים יעדיפו למצוא שוכרים לטווח ארוך. מצד אחד זה יפחית את ההכנסות והרווח שלהם כי השכרה לזמן קצר היא יקרה פי כמה יותר מהשכרה לטווח ארוך, אבל בהינתן המסים והקנסות לצד הסיכונים הנוספים בהשכרה כזו, ההחמרה ופסק הדין הזה יביאו משכירים להעדיף השכרות ארוכות. 

ודוגמה לשכר דירה לטווח ארוך ולטווח קצר - דירה בתל אביב של 4 חדרים באזור מרכזי מושכרת ב-12 אלף שקל בחוד שבטווח אורך (מעל שנה). באותו הבניין יש דירה שמושכרת לטווחים קצרים  כששכר הדירה ליום ממוצע (בסופ"ש זה יקר יותר)הוא קרוב ל-1,000 שקל.  מצד אחד יש ימים שהדירה לא מושכרת, אבל בסה"כ השכירות הכוללת כמעט כפולה משכר הדירה לטווח ארוך. בדירות קטנות זה בולט עוד יותר - דירות שמוכרות לטווח ארוך ב-6.5-7.5 אלף שקל, מניבות ב-Airbnb ו-Booking הכנסה של קרוב ל-20 אלף שקל בחודש. 

האם פסק הדין ישפיע על מחירי הדירות בתל אביב?

הגברת האכיפה עשויה להפחית את הכדאיות הכלכלית של רכישת דירות להשכרה קצרת טווח, מה שיכול להוביל לירידה במחירי דירות באזורים עם ריכוז גבוה של דירות נופש. לחלופין, החזרת דירות לשוק השכירות ארוכת הטווח עשויה להוריד את מחירי השכירות.

כיצד השכרה קצרת טווח משפיעה על דיירים בבניין?

דיירים קבועים בבניינים עם דירות המושכרות לטווח קצר מדווחים על מטרדים כמו רעש, לכלוך, תחלופה תכופה של זרים ופגיעה בתחושת הקהילה. תחזוקת הבניין נפגעת בשל השימוש המוגבר בשטחים משותפים. פסק הדין בתל אביב הכיר במטרדים אלו כעילה לתביעה נזיקית.

האם תקנון הבית המשותף יכול לאסור השכרה קצרת טווח?

כן, תקנון הבית המשותף יכול לכלול סעיפים האוסרים על השכרה קצרת טווח, במיוחד אם היא גורמת למטרד.

מה ההבדל בין השכרה קצרת טווח לסאבלט?

סאבלט הוא השכרה משנית של דירה (או חלק ממנה) על ידי שוכר, לעיתים לתקופה קצרה, אך בדרך כלל בהסכמת בעל הדירה. השכרה קצרת טווח היא פעילות יזומה של בעל הדירה, לרוב דרך פלטפורמות תיירות. סאבלט לתקופות קצרות עשוי גם הוא להיחשב לשימוש חורג, ולכן מומלץ לנסח הסכם שכירות ברור ולדווח על ההכנסות.

האם ניתן להשכיר דירה קצרת טווח ללא פלטפורמות כמו Airbnb?

כן, אך הדבר לא משנה את המעמד החוקי. השכרה קצרת טווח דרך רשתות חברתיות, לוחות נדל"ן או מכרים נחשבת לפעילות עסקית אם היא כוללת שירותים נלווים או מתבצעת בתדירות גבוהה. במקרים כאלה, יש לדווח על ההכנסות ולוודא שהשימוש תואם את ייעוד הדירה. הסכמי שכירות בכתב מומלצים להגנה משפטית.

מהן הדרישות להיתר בנייה עבור השכרה קצרת טווח?

כדי לקבל היתר לשימוש חורג, יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה עם בקשה לשינוי ייעוד הדירה ממגורים למלונאות. התהליך כולל הגשת תוכניות, תשלום אגרות ובדיקת התאמה לתוכנית המתאר. ההיתר ניתן לעיתים רחוקות, שכן הוא דורש עמידה בתקני בטיחות, נגישות וחניה, הדומים לאלו של בתי מלון.

האם רשויות המס אוכפות דיווח על הכנסות מהשכרה קצרת טווח?

כן, רשות המסים מגבירה את האכיפה בשנים האחרונות, במיוחד על דירות המושכרות דרך פלטפורמות דיגיטליות. מי שנתפס ללא דיווח עלול לעמוד בפני חקירה פלילית, קנסות וחיוב רטרואקטיבי במס הכנסה ומע"מ.

האם פסק הדין בתל אביב ישפיע על ערים אחרות בישראל?

פסק הדין אינו מחייב ערכאות אחרות, אך הוא מצטרף לשורה של פסיקות דומות (למשל, בצפת ובירושלים) הקובעות כי השכרה קצרת טווח היא שימוש חורג. ייתכן מאוד שפסק הדין יעודד רשויות מקומיות נוספות לאמץ מדיניות דומה.

מהי עמדת המדינה בנוגע להשכרה קצרת טווח?

המדינה נמנעה מלהביע עמדה ברורה. בפסק הדין בתל אביב, היועצת המשפטית לממשלה סירבה להתייצב ולהציג חוות דעת, מה שזכה לביקורת חריפה של השופט היימן. היעדר חקיקה או רגולציה ברורה משאיר את התחום באזור אפור, כאשר הרשויות המקומיות נאלצות להתמודד עם התופעה ללא כלים משפטיים מספקים.

האם יש דרכים חוקיות להשכיר דירה לטווח קצר?

כן, אך הדבר דורש: קבלת היתר לשימוש חורג מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.  רישיון עסק אם הפעילות כוללת יותר מארבע יחידות או שירותים נלווים.  

דיווח מלא לרשויות המס על ההכנסות.  

עמידה בתקנון הבית המשותף והסכמת הדיירים.

בפועל, מעטים המשכירים שמקיימים דרישות אלו בשל מורכבות התהליך.

כיצד ניתן להגן על עצמך כמשכיר מפני תביעות?

בדיקת תקנון הבית המשותף: ודא שהשכרה קצרת טווח מותרת.  

ייעוץ משפטי: התייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין לפני תחילת הפעילות.  

דיווח מס: פתח תיק במס הכנסה ומע"מ ודווח על כל ההכנסות.  הסכם שכירות: נסח הסכם ברור עם השוכרים, גם לתקופות קצרות.  

מזעור מטרדים: הקפד על ניהול שקט ומסודר של האורחים כדי למנוע תלונות שכנים.

מהי ההשפעה הכלכלית של השכרה קצרת טווח על תל אביב?

התחום מגלגל מאות מיליוני שקלים בשנה, אך רובו אינו ממוסה כראוי. בעלי דירות משלמים ארנונה של מגורים במקום מס עסקי, ואי-דיווח על הכנסות גורם להפסד הכנסות משמעותי למדינה. עם זאת, השכרה קצרת טווח תומכת בתיירות ומגדילה את ההכנסות של בעלי דירות.

מה קורה בעולם בנוגע להשכרה קצרת טווח?

בערים כמו ניו יורק, ברצלונה ופריז הוטלו מגבלות מחמירות על השכרה קצרת טווח, כולל הגבלת מספר הימים בשנה (למשל, 90 יום בלונדון), דרישות רישוי וקנסות כבדים על הפרות. בישראל, היעדר רגולציה דומה יוצר תחום לא מוסדר, אך פסק הדין בתל אביב עשוי לעודד חקיקה בהשראת מודלים בינלאומיים.

האם ניתן להשכיר דירה קצרת טווח ללא שירותים נלווים?

השכרה ללא שירותים נלווים (כגון ניקיון או הסעות) עשויה להיחשב כפחות מסחרית, אך עדיין נחשבת לשימוש חורג אם היא מתבצעת בתדירות גבוהה. פסק הדין בתל אביב הדגיש את השירותים הנלווים כגורם מרכזי בהגדרת הפעילות כמלונאית, אך גם השכרה "פשוטה" דורשת היתר אם היא קצרה מחודש.

מהן האלטרנטיבות להשכרה קצרת טווח בתל אביב?

משכירים יכולים לשקול: שכירות ארוכת טווח: השכרה לשנה ומעלה, שזכאית לפטורי מס מסוימים.  שכירות חודשית: השכרה לחודש ומעלה דרך פלטפורמות כמו Airbnb, כפי שמוצע כיום.  השכרת חדרים: השכרת חלק מהדירה תוך מגורים בה, שפחות נתפסת כשימוש חורג.

השקעה בדירות נופש ייעודיות: רכישת נכסים המיועדים מראש למלונאות, עם היתרים מתאימים.