Airbnb בתל אביב: שוק של מיליונים, בלי כללים ברורים

כמעט עשרת אלפים דירות בתל אביב מוצעות כיום להשכרה לטווח קצר דרך פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking, והפכו עם השנים לענף מקביל של "מלונאות פרטית" - ללא רגולציה, ללא פיקוח, וללא גבולות ברורים.

אלא שפסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בתל אביב מסמן סדק ראשון בהיעדר המוחלט של מדיניות: השופט גיא הימן קבע כי שימוש כזה מהווה הפרה של ייעוד הדירה למגורים, ואף הורה לראשונה על קנס כספי לבעלי הדירה, לצד צו מניעה קבוע. 

הפרשה עסקה בדירות בבניין ברחוב שלום עליכם 46 בתל אביב, שהושכרו באופן קבוע לתיירים - תוך הפעלת שירותים נוספים כגון ניקיון, שמירת חפצים, מצעים, חניה והסעות לשדה התעופה.

הדירות פורסמו באתרי תיירות כיחידות אירוח לכל דבר, והתחלופה הגבוהה של אורחים יצרה הפרעה ופגיעה באורח החיים השוטף של דיירי הבניין הקבועים. השופט הימן אימץ את טענות השכנים, וקבע כי מדובר בפעילות עסקית שאינה עולה בקנה אחד עם ייעוד הנכס למגורים.

לדבריו, השכרה לטווח קצר אינה שקולה להשכרה רגילה, וצריך לראות אותה כפי שהיא - שימוש מסחרי בפועל, הדורש רישיון עסק וכל מה שיוצא מכך. הוא גם מתח ביקורת מרומזת על הרשויות, שלא יצרו הבחנה ברורה בין סוגי ההשכרה - והותירו את המרחב הפרוץ לבית המשפט.

שוק גדול, פיקוח קטן

לפי הערכות, בתל אביב בלבד יש כיום בין 8,500 ל־10 אלף דירות פעילות במודל של השכרה לטווח קצר. בירושלים המספר עומד על כ־3,500, ובחיפה, אילת וערים נוספות קיימות מאות דירות נוספות.

ברוב המקרים, בעלי הדירות אינם מדווחים על ההכנסה מהשכרתן, ואין חובת רישיון עסק או תיאום עם הרשויות. תוצאה ישירה של התופעה: דירות רבות נגרעות משוק השכירות הרגיל – ומוקצות בפועל לתיירים ולאוכלוסיות אמידות, על חשבון תושבי העיר. שכונות כמו פלורנטין, כרם התימנים ונווה צדק חוות תהליך של "מלונאות זוחלת", שבו הבניינים מתרוקנים מדיירים קבועים.

כדאיות כלכלית גבוהה

הפיתוי הכלכלי הוא אחד המנועים המרכזיים מאחורי התרחבות התחום: דירה שמושכרת בשוק הרגיל ב־5,000 שקל לחודש יכולה, על פניו, להכניס פי שלושה דרך Airbnb - במיוחד במיקומים נחשקים במרכז תל אביב, שם מחיר ללילה יכול להגיע ל־700 שקל ואפילו יותר.

כלל האצבע הרווח בקרב מנהלי נכסים הוא שכדי ש-Airbnb תשתלם באמת, היא צריכה להכניס לפחות פי שניים עד שלושה משכירות רגילה – ברוטו. כלומר על דירת 60 מ"ר שתכניס בסביבות ה-7 אלף שקל בחודש - אם תשנה את מודל הפעילות שלה לשכירות קצרת טווח, היא יכולה להכניס בין 14-21 אלף שקל בחודש.

אלא שהברוטו הוא רק תחילת הסיפור. בשל העובדה שגם שירותי הניקיון מגולגלים בפועל לצרכן, לבעלי הנכסים אין שום התעסקות עם עלויות נוספות. למעט חידוש מלאי של שמפו, סבון וכו'. מצד שני, חשוב לזכור - השכרת נכס לטווח קצר הופכת את בעל הנכס למפעיל עסק בפועל, שמנהל יומן הזמנות, מגיב לאורחים בכל ואמור לדאוג לפעילות תקינה תחת ביקורות. 

כעת, נוסף משתנה חדש: הסיכון הרגולטורי. הפסיקה האחרונה, יחד עם כוונת המדינה לחייב את הפלטפורמות בדיווח לרשויות המס, מאותתים למשקיעים שהמשחק משתנה. נכון שעדיין אין איסור כולל על התחום, אך לראשונה שמו גבול - גם משפטי, גם תכנוני וגם כלכלי.

• אפסייד פוטנציאלי של 40% ל-Airbnb: "פוטנציאל צמיחה עקבי וחדשנות"
• העלים מס משכר דירה ב-2.2 מיליון שקל - וירצה 6 חודשי עבודות שירות

10,000 דירות לתיירים, אפס מדיניות

בעיר שבה קרוב ל־10 אלף דירות נגרעו מהשוק הרגיל לטובת תיירים, ובשעה שהרשויות נמנעות מלקבוע כללים ברורים - בתי המשפט מראים סימנים שהם אלה שמתחילים לשרטט את הקווים האדומים. האם המשקיעים צריכים להתחיל לחשב מסלול מחדש? לא בטוח. צריך לזכור שדרוש כאן שינוי עומק עם רגולציה מחמירה על התחום כדי שיהיה כאן שינוי אמיתי ובכל זאת - התחום הפך לענף מקביל של מלונאות - בלי רגולציה, בלי פיקוח, ובלי גבולות ברורים. אז כמו שהתחום לא פרץ ביום אחד, כך גם סביר להניח שלא 'יתרסק' ביום אחד.

בכל מצב - צריך לזכור, מדובר כאן על איבוד הכנסה לממשלה של מאות מיליוני שקלים בשנה. וזה עוד בלי לדבר על הפגיעה במלונות, על איבוד הכנסות מארנונה עבור העיריות שיכלו להיות גבוהות בהרבה אילו היו מסווגות כארנונה עסקית, וגם עלויות ציבוריות עקיפות כמו תשתיות ותחזוקה.

ומה קורה בעולם?

בעוד שבתל אביב ובמרבית הערים בישראל תחום ההשכרה רצרת- הטווח פועל כמעט ללא פיקוח או רישוי, ערים רבות בעולם כבר הבינו את ההשלכות ונקטו צעדים רגולטוריים ברורים. בניו יורק, למשל, חל איסור על השכרת דירה לפחות מ־30 יום אלא אם בעל הנכס מתגורר בה בפועל.

העירייה דורשת רישום מוקדם ומפעילה מנגנון אכיפה קפדני, כולל קנסות כבדים והגבלות גם על הפלטפורמות עצמן. בברצלונה, נדרש רישיון להשכרה, חל איסור על רישוי חדש באזורים עמוסים, והעירייה פועלת באכיפה בקצב גבוהה מול מפרי החוק. בפריז מותר להשכיר את הדירה עד 120 ימים בשנה בלבד - מעבר לכך, מדובר בפעילות עסקית שחייבת ברישוי נפרד ובמיסוי מוגבר.

גם ברלין נקטה בגישה מחמירה, עם חובת רישום פרטנית, מגבלות השכרה ואיסור כמעט מלא לתקופות מסוימות. באמסטרדם, משך ההשכרה מוגבל ל־30 לילות בשנה, עם חובת רישום והודעה לשכנים מראש. הקו המשותף למדיניות הבינלאומית הוא ברור: רישוי, הגבלה לחודש בדרך כלל בשנה, חובת שקיפות ואכיפה פעילה מצד הרשויות. אף עיר לא אסרה על התחום לחלוטין - אבל רובן הסדירו אותו כך שלא יפגע בשוק הדיור ובמרקם החיים העירוני.

בישראל, לעומת זאת, אין רישום מסודר, אין הגבלות על משך ההשכרה, אין פיקוח אמיתי, ובעיקר – אין מדיניות כוללת. כך נוצר מצב שבו אחת הערים היקרות והצפופות במדינה משמשת בפועל כסוג של מלון בפריסה ארצית, ללא רגולציה וללא גבולות.

כעת, פסק הדין אולי ישנה את התמונה - בעיקר בכך שהוא מאותת לבעלי הדירות שמפעילים אותן כדירות כאלו, לשים לב ולהיזהר. כי יכול להיות שהם יגיעו לבית המשפט, שם כבר לא יהיו הנחות אלא קנסות גבוהים.

• מגדלי הים התיכון תובעת את אפקון בסכום של כ-57 מיליון שקל
• שוק הדיור מתאושש? רק על הנייר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

שאלות ותשובות על השכרה דרך Airbnb

מהי בעצם דירה להשכרה לטווח קצר?
דירה לטווח קצר היא נכס מגורים שמושכר לתקופה של ימים או שבועות – לרוב דרך פלטפורמות כמו Airbnb או Booking. מדובר בדירות המיועדות לאירוח זמני, בשונה משכירות רגילה שנמשכת חודשים או שנים.

מה הבעיה עם השכרת דירות כאלה בבנייני מגורים?
הבעיה העיקרית היא שהשימוש בפועל דומה לזה של בית מלון, בעוד הבניין מוגדר כייעוד מגורים. התוצאה: תחלופה גבוהה של אורחים, פגיעה בפרטיות ובביטחון, ועומס על התשתיות. הדיירים חווים ירידה באיכות החיים, אך החוק לא תמיד מספק להם הגנה.

האם זה חוקי להשכיר דירה לתקופות קצרות?
לפי חוק התכנון והבנייה, שימוש חורג בדירה דורש היתר מיוחד. ברוב המקרים, השכרה יומית נחשבת לשימוש חורג. עם זאת, בפועל אין אכיפה שיטתית, ולכן הרבה בעלי דירות פועלים בתחום אפור – לא חוקי, אך גם לא מטופל.

למה המדינה לא מסדירה את התחום?
מדובר בשאלה של סדרי עדיפויות. יוזמות להסדרה חוקית עלו בעבר, אך נתקלו בלחצים פוליטיים, התנגדויות כלכליות וקושי לגבש מדיניות אחידה. כיום, משרד התיירות תומך ברעיון עקרוני להסדרה – אך ללא חקיקה בפועל.

מהי המשמעות של פסקי הדין שניתנים נגד דירות נופש?
כל פסק דין מתייחס למקרה נקודתי, בין שכנים או מול רשות מקומית. אין תקדים מחייב או הסדרה כללית. לכן גם כאשר בית המשפט אוסר על פעילות דירה אחת – דירות אחרות ממשיכות לפעול כרגיל.

כמה דירות כאלו יש בישראל?
בתקופת השיא לפני משברים ביטחוניים, פעלו כ־30 אלף דירות כאלו ברחבי הארץ, מהן כ־18 אלף בתל אביב. כיום המספר ירד משמעותית, אך הוא צפוי לטפס מחדש ברגע שיחזור הביקוש – בעיקר מצד תיירים.

איך זה משפיע על שוק הדיור?
באופן ישיר – דירות שיוצאות מהשוק לשכירות רגילה מצמצמות את ההיצע. פחות דירות זמינות משמעותן יותר תחרות ועלייה במחירים. באזורים מסוימים, מדובר במאות דירות בשכונה אחת – מה שמשפיע דרמטית על מרקם החיים.

מה הנזק החברתי לדיירים בבניינים מעורבים?
כאשר חלק מהדירות מושכרות לאורחים מתחלפים, הדיירים הקבועים מאבדים תחושת קהילה, ביטחון ושייכות. ילדים פחות משתלבים, תחזוקת הבניין נפגעת, ויש יותר רעש ותחלופה שמזכירים מלון – לא בית.

האם יש דרכים חוקיות כן להשכיר לטווח קצר?
כן. ניתן לבקש היתר לשימוש חורג מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. במקרים של הפעלת יותר מארבע יחידות – נדרש גם רישיון עסק. בפועל, כמעט אף אחד לא מקבל את האישורים האלה, ולכן השוק פועל מתחת לרדאר.

מה קורה בערים אחרות בעולם?
בערים רבות – כמו ברצלונה, אמסטרדם, ניו יורק – הוסדרו הגבלות ברורות: מכסה מקסימלית לימי השכרה בשנה, חובה לרישום, מיסוי מותאם, ואכיפה קפדנית. המטרה: לאפשר את קיומו של הענף – מבלי שיפגע בדיור המקומי.

מהי עמדת בעלי הדירות בתחום?
הם טוענים שהענף מספק פרנסה, מענה תיירותי זול ונגיש, ושהבעיה מוגבלת בהיקפה. מבחינתם, צריך לאפשר את הפעילות עם הסדרה רכה – לא איסור גורף. לדבריהם, גם דירות רגילות גורמות לפעמים מטרדים – ולא מגבילים אותן.

האם יש פער בין הערים לבין המדינה?
כן. ערים כמו תל אביב, חיפה וירושלים מתמודדות עם עומס הדירות אך לא מקבלות כלים חוקיים לטיפול בבעיה. המדינה נמנעת מהתערבות, ולכן הרשויות המקומיות חסרות סמכות ברורה לאכוף או להגביל.

מה המשמעות הכלכלית של השוק הזה?
התחום מגלגל מאות מיליוני שקלים בשנה, ברובו ללא מיסוי מלא. בעלי הדירות משלמים ארנונה של מגורים ולא מס עסקי, אינם מדווחים על הכנסות כעצמאים – והמדינה מפסידה הכנסות משמעותיות.

האם ייתכן שהמצב הנוכחי זמני?
בהחלט. נכון להיום, מספר הדירות הפעילות נמוך בגלל ירידה חדה בתיירות. אבל עם שיפור המצב הביטחוני וחידוש הטיסות – הצפי הוא לגידול משמעותי בכמות הדירות. אם לא תהיה חקיקה ברורה – הבעיה תחזור בגדול.

אז מה צריך לעשות עכשיו?
דרושה הסדרה ממשלתית: חקיקה שתקבע הגדרות, רישוי, מכסות, מיסוי ותנאים. ללא רגולציה – המצב רק יחמיר, גם מבחינת תושבים, גם מבחינת שוק הדיור, וגם מבחינת שוק התיירות שרוצה תחרות הוגנת.