בינואר 2017 מצא את עצמו טל ארביב עומד בפני החלטה לא פשוטה. חברו, עו״ד אלי שיליאן, פנה אליו בבקשה יוצאת דופן: לסייע לקרובת משפחתו, קרין ספיר ביטון, שנקלעה לקשיים מול הבנק הבינלאומי הראשון. הבנק כבר פתח תיק הוצאה לפועל למימוש דירה ברמת גן, שבה החזיקה ביטון ברבע מהזכויות, ועמד לפנות את אמה, מרים, שהתגוררה באחת היחידות. התנאי שהציבה ביטון למכירת חלקה היה ברור - בתוך ימים ספורים יש להעביר לבנק כ-191 אלף שקל כדי לסלק את יתרת המשכנתא ולהציל את הדירה ממימוש. באותם ימים הדירה היתה רחוקה ממצב מושלם: היא נשאה עיקולים רבים, הזכויות בה עדיין לא נרשמו על שם ביטון ובעלה לשעבר משה, היה צו הריסה בגין בנייה בלתי חוקית, והתשתיות שלה סבלו מרטיבות ובעיות חשמל ואינסטלציה. למרות ההתלבטות, ארביב נענה להצעה, מתוך הבנה שמדובר לא רק בעסקה כלכלית אלא במעשה הומניטרי - מניעת פינוי של אשה מביתה.

ההסכם נחתם ב־25 בינואר 2017. נקבע כי ארביב ישלם 300 אלף שקל, מתוכם יעבור הסכום הנדרש לבנק והיתרה תועבר לביטון. מרים חתמה בשולי ההסכם והצהירה על שיתוף פעולה ברישום הזכויות. לבקשת ביטון, ההסכם נשמר בסוד, כדי שבעלה לשעבר לא יידע. בתוך ימים ארביב העביר את מלוא הכספים, בתחילה לבנק, ואחר כך לחשבונו של פנחס, בן זוגה של ביטון, מכיוון  שחשבונה היה מעוקל. הוא אף ויתר על שני מועדי שכר דירה ראשונים לטובתה, כדי להקל על מצבה הכלכלי.

ביוני אותה שנה העבירה ביטון את מפתחות היחידה לארביב, וזה החל לגבות את דמי השכירות ולהחזיק בנכס. במשך חמש שנים לא נשמעה מצדה שום טענה, ובמהלך התקופה השקיע ארביב עשרות אלפי שקלים בשיפוץ ובתיקון הליקויים. אפילו כשביטון ובעלה ביקשו ממנו הלוואות נוספות, הוא נעתר פעם אחת, אך כשסירב להמשיך לסייע - חל המפנה.

ביוני 2021 קיבל עו״ד שיליאן מכתב מבא כוחה של ביטון, שבו נטען כי היא מעולם לא מכרה את זכויותיה. בהמשך טענה ביטון בבית המשפט כי ההסכם נחתם תחת עושק, מרמה והטעיה. לדבריה, שיליאן וארביב הציגו בפניה מצג שווא כאילו אין דרך אחרת למנוע את הפינוי, בעוד בפועל ניתן היה להמשיך לשלם את המשכנתא מתוך שכר הדירה. היא הוסיפה כי המחיר, 300 אלף שקל, היה נמוך בהרבה מערך השוק, וכי היא לא הבינה על מה חתמה, לא קיבלה עותק מההסכם ולא היתה מיוצגת.

• הקונים עצרו את התשלומים על הבית, אך המוכרת הפסידה במשפט - הנה הסיבה?
• רכב היוקרה נרשם על שם אחר כדי שלא יעוקל - איך הצליחו בכל זאת לעקל את הרכב?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השופט נפתלי שילה בחן את גרסאות הצדדים והעדים, ודחה את טענות ההגנה אחת לאחת. הוא קבע כי שלושת התנאים לעילת עושק - מצוקה, ניצול ותנאי חוזה גרועים - לא התקיימו. "הנתבעת לא הוכיחה שהיתה במצוקה כזו שהסיטה את שיקול דעתה", ציין, והוסיף כי דווקא היא ופנחס היו אלה שפנו לשיליאן והציעו את העסקה במחיר שקבעו בעצמם. שיליאן, שהכין את ההסכם ללא תמורה, העיד כי הסביר לביטון את מהותו הן במעמד החתימה והן במועד החתימה של מרים. לדבריו, המניע של ביטון היה רצון אמיתי להציל את אמה מפינוי. ההסכם אף כלל סעיף המפרט את מצב הדירה, לרבות רטיבות, עיקולים וצו הריסה, והגן על זכויותיה של המוכרת.

גם טענת המחיר הנמוך נדחתה. חוות הדעת השמאית שהגישה ביטון לא נבחנה לגופה, לאחר שהשמאי לא התייצב לחקירה, אך השופט ציין כי גם על פיה, שווי רבע הדירה היה אז 385 אלף שקל - פער שאינו קיצוני, בייחוד נוכח מצבו הפיזי של הנכס, הריבוי בבעלים והיעדר רישום זכויות. ארביב, קבע השופט, לא ניהל מו״מ על המחיר אלא שילם את התמורה שביקשה המוכרת, שידעה היטב מה היא עושה.

לגבי הטענות בדבר המרמה והקנוניה, קבע השופט כי לא הובאה כל ראיה ממשית. עדויותיהם של ביטון, פנחס ומרים נמצאו בלתי מהימנות, רצופות סתירות והתכחשות למסמכים שצורפו על ידם. כך למשל, ביטון טענה שאינה יודעת אם המשכנתא נפרעה, אף שבהסכמים שחתמה ציינה מפורשות כי כך היה. בחקירתה אף העלתה גירסה חדשה שלפיה הכסף שקיבלה היה הלוואה בלבד, בניגוד מוחלט לגרסאות הקודמות. עוד נקבע כי ביטון השתהתה באופן קיצוני בהעלאת טענותיה - חמש שנים לאחר החתימה - בניגוד לחוק המחייב הודעת ביטול בזמן סביר. במהלך כל התקופה היא מסרה את המפתחות, לא שילמה משכנתא, ולא דרשה דמי שכירות מהיחידה.

• מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
• מה יקבל עדיפות: הקופה הציבורית או שכר הטרחה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבן טיפל ונשאר קרוב וקיבל את כל הירושה - האחים תבעו; מה קרה...

השופט גם דחה את הטענה שההסכם חסר תוקף משום שלא אושר בידי כונס הנכסים. שיליאן העיד כי פירעון המשכנתא נעשה בתיאום עם הכונס ובאישורו, ואף קיבל ממנו מכתב כוונות. העובדה שהמשכנתא עדיין לא נמחקה מנסח הרישום אינה מלמדת שלא נפרעה בפועל.

בסיכומו של דבר, קבע בית המשפט כי ההסכם נכרת "תוך גמירות דעת מלאה וללא כל פגם בכריתה". ארביב, פסק השופט, זכאי להירשם כבעלים של רבע מהדירה, ועורך דינו מונה לכונס נכסים לצורך הרישום. עוד חויבה ביטון לשלם לו הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 75 אלף שקל. מה שהחל כמחווה של רצון טוב כדי למנוע פינוי של אם מביתה, הסתיים בשורת הכרעות משפטיות חד־משמעיות, ובאישור ההסכם שעמד במרכז המחלוקת.

מדוע בחר התובע להיכנס לעסקה עם כל כך הרבה סיכונים - עיקולים, צו הריסה ובעיות בנכס?

מפסק הדין עולה כי המניע המרכזי של התובע לא היה כלכלי גרידא, אלא חברי והומניטרי - לסייע להצלת אמה של הנתבעת מפינוי. למרות מצבו הבעייתי של הנכס והעובדה שלא נרשם על שם הבעלים בפועל, הוא הסכים לשלם את המחיר שנקבע על ידי הנתבעת, מבלי להתמקח, מתוך רצון למנוע את מימוש המשכנתא.

כיצד התנהל ההסכם בפועל, ללא רישום בטאבו והערת אזהרה?

ההסכם אכן לא דווח לרשויות המס ולא נרשמה הערת אזהרה. עו״ד שיליאן, שייצג את שני הצדדים בעריכת ההסכם בלבד, ציין מראש כי אינו מטפל בהמשך הרישום והמליץ לצדדים להיעזר בעורך דין נוסף. הנתבעת הסכימה לכך, ואף ביקשה לשמור על סודיות מול בעלה לשעבר, מה שהוביל לעיכוב בפעולות הרשמיות.

מדוע בית המשפט לא קיבל את טענות העושק וההטעיה של הנתבעת?

השופט קבע כי הנתבעת לא הוכיחה שהייתה במצוקה כה חמורה שהשפיעה על שיקול דעתה, ולא הוכיחה ניצול מצד התובע. להיפך – היא הייתה זו שיזמה את המכירה וקבעה את המחיר. בנוסף, לא הוכח שמחיר העסקה היה נמוך מהמקובל לאור הנסיבות.

הנתבעת טענה שההסכם בטל משום שלא אושר על ידי כונס הנכסים שמונה למכירת הדירה. אך העדות של עו״ד שיליאן, שהתקבלה כמהימנה, הבהירה כי פירעון המשכנתא נעשה בתיאום עם הכונס ובאישורו - מה שסתר את טענות הביטול.

כיצד השפיעו עדויות העדים על ההכרעה?

בית המשפט מצא סתירות וחוסר עקביות בגרסאות הנתבעת, בן זוגה ואמה. כך למשל, הם התכחשו למסמכים שצירפו בעצמם, שינו גרסאות במהלך החקירה וטענו טענות הסותרות הודאות קודמות בכתב. העדויות האלה פגעו באמינותם וחיזקו את גרסת התובע.

האם יוכל התובע לדרוש גם פיצוי נוסף או גביית דמי שכירות ממי שתפס את היחידה?

פסק הדין עסק רק בזכויות הבעלות ברבע הדירה. עם זאת, השופט ציין כי סביר שלאחר שזכויותיו יירשמו, התובע יוכל לנקוט הליכים נפרדים לגביית שכר דירה שמגיע לו ממשה, שתפס חזקה על היחידה ב-2021.

מה המשמעות של מינוי עורך הדין של התובע ככונס נכסים לצורך רישום הזכויות?

מינוי זה מאפשר לעורך הדין לפעול בשם בית המשפט להשלמת כל הפעולות הנדרשות לרישום הרבע על שם התובע, כולל טיפול באישורי מס, תשלומים לרשויות והגשת המסמכים ללשכת רישום המקרקעין - גם ללא שיתוף פעולה מצד הנתבעת.