מבנה רושמת יציבות בהכנסות, מאשררת תחזיות לשנה

חברת מבנה נדל"ן מבנה -0.5%  דיווחה על תוצאותיה הכספיות לרבעון השני של שנת 2025, המשקפות עלייה ב-NOI מנכסים זהים, עלייה דו-ספרתית ברווחים, תוך שהחברה מאשררת את תחזיותיה לשנת 2025. מתחילת השנה הציגה החברה פעילות ענפה לפיתוח עסקיה, מכרה 47 יחידות דיור בפרויקט המגורים בסוללים לקרן מגוריט, רכשה קרקע בשדה דב להקמת כ-27 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה, העלתה את שיעור השיווק של המשרדים בפרויקט הסוללים, הגדילה את חלקה בפרויקט שחקים בהרצליה וצירפה שותף אסטרטגי להקמת פרויקט חוות השרתים.

על פי החברה, ה-NOI השנתי הצפוי מנכסים מניבים  עומד על 850-875 מיליון שקל, וה-FFO לפי גישת ההנהלה יעמוד בטווח שבין 600-620 מיליון שקל.

עיקרי התוצאות

ה־NOI מנכסים זהים בישראל עלה ברבעון ב-1.3% ל-206 מיליון שקל, בעיקר כתוצאה מעליית דמי שכירות והמדד. עם זאת, ה-NOI הכולל רשם ירידה קלה, ועמד על 218 מיליון שקל לעומת 219 מיליון שקל אשתקד, בשל מימוש נכסים בחו"ל, מה שמצביע על תלות בהשבחות פנימיות ולא בצמיחה אורגנית רחבה. גם ה-AFFO, מדד מרכזי לבחינת התזרים מפעילות שוטפת, ירד ל-155 מיליון שקל לעומת 157 מיליון שקל ברבעון המקביל, ובחציון כולו ירידה של כ-3% ל-302 מיליון שקל.

הרווח הנקי זינק בכ-20% ברבעון והגיע ל-210 מיליון שקל, ובחציון כולו ב-45% ל-421 מיליון שקל. אלא שחלק הארי של השיפור נבע משערוכי נדל"ן להשקעה, כ-255 מיליון שקל ברבעון, לעומת 182 מיליון שקל אשתקד, ובראשם פרויקט הסוללים בתל אביב. כלומר, עיקר הצמיחה בשורה התחתונה לא נובעת מהשכרת נכסים או מהתייעלות, אלא משמאויות והתקדמות בפרויקטים יזמיים.

• רפאל תשכור משרדים בפארק המדע בחיפה בכ-45 מיליון שקל
• מבנה: הרווח הנקי זינק ב-85% ל-211 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ההון העצמי עלה ל־8.6 מיליארד שקל, גם לאחר חלוקת דיבידנד של 70 מיליון שקל ורכישה עצמית בהיקף של 194 מיליון שקל. בקופת החברה מזומנים ונכסים נזילים בהיקף של כ-976 מיליון שקל. במקביל, החוב הפיננסי נטו מסתכם בכ-7.9 מיליארד שקל, עם עלות ריבית אפקטיבית של כ-2.5% צמוד מדד. סביבת האינפלציה בישראל תרמה אמנם לעלייה בדמי השכירות הריאליים, אך גם הקפיצה את הוצאות המימון.

שיעור התפוסה בישראל עמד על כ-92% (93.9% בנטרול נכסים חדשים שאכלוסם החל), בעוד שבחו"ל שיעור התפוסה נמוך בהרבה, כ-78.8% בלבד. בנוסף, ההוצאות התפעוליות על נכסים התייקרו, בין היתר בשל עליית מחירי תחזוקה ואנרגיה. ברקע, עלויות הבנייה בפרויקטים יזמיים ממשיכות לעלות, בין היתר בגלל החרם הטורקי על יצוא חומרי גלם לישראל ועליית מדד תשומות הבנייה בכ-4.1% במחצית הראשונה של השנה.

תחום המשרדים ממשיך להיות חלש אצל חברות הנדל"ן המניב בישראל: שיעור התפוסה במשרדים בישראל עמד על 82.9% בלבד, נמוך מהממוצע הכללי של החברה (92%) ומהרמות שנרשמו במסחר ובתעשייה. מדובר בנתון שמדגיש את האתגר המתמשך של שוק המשרדים, במיוחד על רקע עודף היצע והאטה בביקושים בסקטור. גם מבחינת תרומה ל-NOI, המשרדים הניבו ברבעון כ-129 מיליון שקל בלבד, והפער בין שווי הנדל"ן למימוש לבין שיעור התפוסה מחדד את הלחץ הכלכלי בפרויקטים מסוימים, דוגמת הסוללים בת"א שטרם הגיעו לאכלוס מלא.

• הבורסות באסיה מדשדשות לפני דוח התעסוקה בארה"ב והכרעת בית המשפט העליון על המכסים של טראמפ
• פריים מגייסת ממוסדיים בהנחה - השוק אוהב את העסקה; המניה מזנקת 8.8%
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מדוע המשקיע העצמאי כמעט תמיד מפסיד: המחקרים המדעיים שחושפים...

לעומת זאת, תחום התעשייה והלוגיסטיקה ממשיך לבלוט כחוזקה של החברה. שיעור התפוסה שם עומד על כ-96.5%, מהגבוהים בפורטפוליו של מבנה, וה-NOI לתקופה הסתכם בכ-179 מיליון שקל, התרומה הגבוהה ביותר מכל תחום שימוש. גם השווי ההוגן של נכסי התעשייה והלוגיסטיקה, מעל 5 מיליארד שקל, הוא הגבוה ביותר בין תחומי הפעילות, מה שמעיד על פוטנציאל תשואה יציב ורלוונטי בתקופה של חוסר ודאות בשוק המשרדים. תחום זה נהנה מביקושים קשיחים יחסית, במיוחד לאור התרחבות פעילות מסחר מקוון והצורך במרכזי הפצה מתקדמים.

פעילות הייזום של החברה: לחברת מבנה צבר יזמי של קרקעות וזכויות בנייה בשווי כ-1.84 מיליארד שקל. בטווח הקצר מקודמים שלושה פרויקטים של נדל"ן מניב בהיקף של כ-107 אלף מ"ר, שצפויים להניב NOI שנתי של 156-166 מיליון שקל, בראשם פרויקט הסוללים בתל אביב (68 אלף מ"ר, אכלוס בינואר 2026, שווקו כ-44%). בתחום המגורים יש לחברה מלאי של 271 דירות עם רווח גולמי חזוי של כ-227 מיליון שקל. בטווח הבינוני והארוך מתכננת החברה 20 פרויקטים נוספים בהיקף כולל של כ־929 אלף מ"ר, רשומים בספרי החברה בכ-2.3 מיליארד שקל.

בחודש יולי 2025, בהתאם להחלטת הדירקטוריון בחודש מרץ השנה, השלימה החברה רכישה עצמית של מניות החברה בסכום של עד 200 מיליון שקל. יצוין, כי הרכישה עצמית מתווספת לחלוקת דיבידנד בסך של כ-70 מיליון שקל ששולם בחודש אפריל השנה.

עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה נדל"ן: "אנחנו מסכמים רבעון ומחצית המבטאים המשך צמיחה בפעילות העסקית של החברה עם גידול חד ברווחים המשקף את השבחת הנכסים שבבעלות החברה. לאור ההתקדמות בפעילות אנו מאשררים את תחזיותינו לשנת 2025. במהלך התקופה ביצענו מהלכים רבים ועסקאות שיובילו את החברה קדימה ויגדילו משמעותית את ההכנסות. בימים אלה, אנו מצויים בתהליכים מתקדמים להשכרת שטחים נוספים. לקבוצת מבנה יש כיום 20 פרויקטים בתחום הנדל"ן המניב הנמצאים בשלבי תכנון שונים בהיקף של כמיליון מ"ר במגוון רחב של שימושים, תעסוקה, מסחר, משרדים וחוות שרתים, אלו מבטאים פוטנציאל לגידול משמעותי ביחס לפעילות המניבה כיום, זאת בעיקר על בסיס פעילות השבחה פנימית. אנו פועלים באופן אינטנסיבי לקידום המטרות העסקיות של החברה ונמשיך לפעול במלוא המרץ על מנת לייצר ערך משמעותי לכלל בעלי העניין בחברה".

שווי השוק של מניית מבנה עומד על כ-9 מיליארד שקל, לאחר שעלתה בכ-15% מתחילת השנה. מכפיל ה-FFO החזוי לשנה לפי גישת ההנהלה עומד על כ-14.7