עוזי לוי מבנה נדלן קרדיט עופר חןמבנה רושמת יציבות בהכנסות, מאשררת תחזיות לשנה
מבנה סיימה את הרבעון השני עם NOI מנכסים זהים הישראל שעלה ב-1.3% אך ירד במבט כללי, ורווח נקי של 210 מיליון שקל בשל שערוך בפרויקט הסוללים, תוך שהיא מאשררת את תחזיותיה לשנת 2025
חברת מבנה נדל"ן מבנה 3.17% דיווחה על תוצאותיה הכספיות לרבעון השני של שנת 2025, המשקפות עלייה ב-NOI מנכסים זהים, עלייה דו-ספרתית ברווחים, תוך שהחברה מאשררת את תחזיותיה לשנת 2025. מתחילת השנה הציגה החברה פעילות ענפה לפיתוח עסקיה, מכרה 47 יחידות דיור בפרויקט המגורים בסוללים לקרן מגוריט, רכשה קרקע בשדה דב להקמת כ-27 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה, העלתה את שיעור השיווק של המשרדים בפרויקט הסוללים, הגדילה את חלקה בפרויקט שחקים בהרצליה וצירפה שותף אסטרטגי להקמת פרויקט חוות השרתים.
על פי החברה, ה-NOI השנתי הצפוי מנכסים מניבים עומד על 850-875 מיליון שקל, וה-FFO לפי גישת ההנהלה יעמוד בטווח שבין 600-620 מיליון שקל.
עיקרי התוצאות
ה־NOI מנכסים זהים בישראל עלה ברבעון ב-1.3% ל-206 מיליון שקל, בעיקר כתוצאה מעליית דמי שכירות והמדד. עם זאת, ה-NOI הכולל רשם ירידה קלה, ועמד על 218 מיליון שקל לעומת 219 מיליון שקל אשתקד, בשל מימוש נכסים בחו"ל, מה שמצביע על תלות בהשבחות פנימיות ולא בצמיחה אורגנית רחבה. גם ה-AFFO, מדד מרכזי לבחינת התזרים מפעילות שוטפת, ירד ל-155 מיליון שקל לעומת 157 מיליון שקל ברבעון המקביל, ובחציון כולו ירידה של כ-3% ל-302 מיליון שקל.
הרווח הנקי זינק בכ-20% ברבעון והגיע ל-210 מיליון שקל, ובחציון כולו ב-45% ל-421 מיליון שקל. אלא שחלק הארי של השיפור נבע משערוכי נדל"ן להשקעה, כ-255 מיליון שקל ברבעון, לעומת 182 מיליון שקל אשתקד, ובראשם פרויקט הסוללים בתל אביב. כלומר, עיקר הצמיחה בשורה התחתונה לא נובעת מהשכרת נכסים או מהתייעלות, אלא משמאויות והתקדמות בפרויקטים יזמיים.
- מבנה: הרווח הנקי זינק ב-85% ל-211 מיליון שקל
- מבנה: עליה של 11% ברווח הנקי - 136 מ' שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההון העצמי עלה ל־8.6 מיליארד שקל, גם לאחר חלוקת דיבידנד של 70 מיליון שקל ורכישה עצמית בהיקף של 194 מיליון שקל. בקופת החברה מזומנים ונכסים נזילים בהיקף של כ-976 מיליון שקל. במקביל, החוב הפיננסי נטו מסתכם בכ-7.9 מיליארד שקל, עם עלות ריבית אפקטיבית של כ-2.5% צמוד מדד. סביבת האינפלציה בישראל תרמה אמנם לעלייה בדמי השכירות הריאליים, אך גם הקפיצה את הוצאות המימון.
שיעור התפוסה בישראל עמד על כ-92% (93.9% בנטרול נכסים חדשים שאכלוסם החל), בעוד שבחו"ל שיעור התפוסה נמוך בהרבה, כ-78.8% בלבד. בנוסף, ההוצאות התפעוליות על נכסים התייקרו, בין היתר בשל עליית מחירי תחזוקה ואנרגיה. ברקע, עלויות הבנייה בפרויקטים יזמיים ממשיכות לעלות, בין היתר בגלל החרם הטורקי על יצוא חומרי גלם לישראל ועליית מדד תשומות הבנייה בכ-4.1% במחצית הראשונה של השנה.
תחום המשרדים ממשיך להיות חלש אצל חברות הנדל"ן המניב בישראל: שיעור התפוסה במשרדים בישראל עמד על 82.9% בלבד, נמוך מהממוצע הכללי של החברה (92%) ומהרמות שנרשמו במסחר ובתעשייה. מדובר בנתון שמדגיש את האתגר המתמשך של שוק המשרדים, במיוחד על רקע עודף היצע והאטה בביקושים בסקטור. גם מבחינת תרומה ל-NOI, המשרדים הניבו ברבעון כ-129 מיליון שקל בלבד, והפער בין שווי הנדל"ן למימוש לבין שיעור התפוסה מחדד את הלחץ הכלכלי בפרויקטים מסוימים, דוגמת הסוללים בת"א שטרם הגיעו לאכלוס מלא.
- מנכ״ל מנועי בית שמש: “העולם במצוקת מנועים ואנחנו בעמדה מצוינת"
- נופר אנרגיה מוכרת לאקונרג'י את חלקה בפרויקט הסולארי ברומניה ב-46 מיליון אירו
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- שבוע הבא בבורסה: מניות השבבים יזנקו
לעומת זאת, תחום התעשייה והלוגיסטיקה ממשיך לבלוט כחוזקה של החברה. שיעור התפוסה שם עומד על כ-96.5%, מהגבוהים בפורטפוליו של מבנה, וה-NOI לתקופה הסתכם בכ-179 מיליון שקל, התרומה הגבוהה ביותר מכל תחום שימוש. גם השווי ההוגן של נכסי התעשייה והלוגיסטיקה, מעל 5 מיליארד שקל, הוא הגבוה ביותר בין תחומי הפעילות, מה שמעיד על פוטנציאל תשואה יציב ורלוונטי בתקופה של חוסר ודאות בשוק המשרדים. תחום זה נהנה מביקושים קשיחים יחסית, במיוחד לאור התרחבות פעילות מסחר מקוון והצורך במרכזי הפצה מתקדמים.
פעילות הייזום של החברה: לחברת מבנה צבר יזמי של קרקעות וזכויות בנייה בשווי כ-1.84 מיליארד שקל. בטווח הקצר מקודמים שלושה פרויקטים של נדל"ן מניב בהיקף של כ-107 אלף מ"ר, שצפויים להניב NOI שנתי של 156-166 מיליון שקל, בראשם פרויקט הסוללים בתל אביב (68 אלף מ"ר, אכלוס בינואר 2026, שווקו כ-44%). בתחום המגורים יש לחברה מלאי של 271 דירות עם רווח גולמי חזוי של כ-227 מיליון שקל. בטווח הבינוני והארוך מתכננת החברה 20 פרויקטים נוספים בהיקף כולל של כ־929 אלף מ"ר, רשומים בספרי החברה בכ-2.3 מיליארד שקל.
בחודש יולי 2025, בהתאם להחלטת הדירקטוריון בחודש מרץ השנה, השלימה החברה רכישה עצמית של מניות החברה בסכום של עד 200 מיליון שקל. יצוין, כי הרכישה עצמית מתווספת לחלוקת דיבידנד בסך של כ-70 מיליון שקל ששולם בחודש אפריל השנה.
עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה נדל"ן: "אנחנו מסכמים רבעון ומחצית המבטאים המשך צמיחה בפעילות העסקית של החברה עם גידול חד ברווחים המשקף את השבחת הנכסים שבבעלות החברה. לאור ההתקדמות בפעילות אנו מאשררים את תחזיותינו לשנת 2025. במהלך התקופה ביצענו מהלכים רבים ועסקאות שיובילו את החברה קדימה ויגדילו משמעותית את ההכנסות. בימים אלה, אנו מצויים בתהליכים מתקדמים להשכרת שטחים נוספים. לקבוצת מבנה יש כיום 20 פרויקטים בתחום הנדל"ן המניב הנמצאים בשלבי תכנון שונים בהיקף של כמיליון מ"ר במגוון רחב של שימושים, תעסוקה, מסחר, משרדים וחוות שרתים, אלו מבטאים פוטנציאל לגידול משמעותי ביחס לפעילות המניבה כיום, זאת בעיקר על בסיס פעילות השבחה פנימית. אנו פועלים באופן אינטנסיבי לקידום המטרות העסקיות של החברה ונמשיך לפעול במלוא המרץ על מנת לייצר ערך משמעותי לכלל בעלי העניין בחברה".
שווי השוק של מניית מבנה עומד על כ-9 מיליארד שקל, לאחר שעלתה בכ-15% מתחילת השנה. מכפיל ה-FFO החזוי לשנה לפי גישת ההנהלה עומד על כ-14.7
רמז עבה לסיום העליות בבורסה
האם השוק כבר מגלם את עסקת החטופים והסכם הפסקת האש? מה קורה כעת במסחר שעשוי להעיד על אדי הדלק האחרונים לעליות?
השוק מתומחר גבוה. לא מאוד יקר, אבל הבורסה שלנו במכפיל רווח מייצג גבוה ממכפילי הרווח של חלק גדול ממדינות אירופה. השוק שלנו גבוה כי יש עדר גדול ואינטרסים גדולים של מובילי העדר שמניעים ומתדלקים את העליות. עדר זו תופעה פסיכולוגית מסוכנת. מגלים את הסיכון רק בירידות. בזמן של עליות זה win-win וכולם דוהרים מאושרים. לא תמצאו עכשיו מנהל השקעות בכיר שלא יגיד לתקשורת כמה הוא אופטימי. אולי בודדים יעידו שצריך גם להיזהר, וזה בדיוק הזמן להיזהר. הרחבה חשובה - למה משקיעים מתנהגים כמו עדר - והמחיר שאנו משלמים על כך
גופים מוסדיים, חשוב להזכיר הם לא אנשים שמשקיעים את הכסף הפרטי שלהם. ההפסדים ככל שיהיו לא משפיעים עליהם. זה הכסף שלכם, הם מנהלים לכם את הכסף בתמורה לדמי ניהול (גבוהים בממוצע בכ-60%-80% מדמי הניהול בארה"ב). הם רוצים כמה שיותר כסף וכמה שיותר עליות כי דמי הניהול יגדלו, ואז השכר והבונוסים שלהם יעלו. וככה השוק המקומי פשוט טס בשנה האחרונה על רקע סנטימנט חיובי, הצלחות ישראליות בחזיתות השונות ותקווה.
התקווה היא הדבר הכי חשוב. אנחנו מקווים, מייחלים, רוצים בהחזרת החטופים וסיום המלחמה, וכשזה מתקרב אנחנו מתמלאים באופטימיות. כל פעם מחדש כשהחלו שיחות השוק עלה. האופטימיות יוצרת מצב רוח טוב, צריכה מכל הבחינות - גם צריכה של מניות כשלזה מצטרפת האופטימיות של הכלכלה ושל היום שאחרי עם שלום במזרח התיכון וזה בהחלט תרחיש אפשרי.
כל פעם מחדש נשברו שיאים בבורסה המקומית שלנו. כאשר היו תקוות הבורסה עלתה. כאשר התקווה התמוססה, חששו לצאת מהשוק כי הרי בסוף ננצח, בסוף יחזרו החטופים. אבל כאשר יקרה הדבר האמיתי יכול להיות שזה יהיה דווקא הסימן להיפוך המגמה. למה נקווה אז? מה יהיה ביום שאחרי? האם לא נתבוסס במלחמה הפנימית, בבחירות, במשברים פנימיים ובמחלוקות? זוכרים מה היה לפני 7 באוקטובר? זוכרים את ההפגנות והמחאות והמלחמה הפנימית בין שני חלקי העם?
- שבוע הבא בבורסה: מניות השבבים יזנקו
- "קנה בשמועה ומכור בידיעה" - האם עסקה בעזה תפיל את הבורסה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יכול להיות שהשמחה, הסנטימנט החיובי, הצהלות יהיו כאלו שיהיה דלק להמשך העליות בשוק. אין ספק לאף אחד שאירוע כזה הוא הרבה מעבר לכל אירוע כלכלי רגיל, אירוע פוליטי. אין גם ספק שמצב רוח משפיע על הכלכלה ועל הבורסה באופן מאוד חזק. אבל מה יקרה כשנחזור לשגרה. אם תהיה תקווה - תקווה לשלום אזורי, תקווה לשגשוג כלכלי מרשים, הכלכלה והבורסה צפויות לשגשג. אבל בהינתן כל התרחישים, יכול להיות שביום שאחרי אנחנו נפעל לפי - "קנה בשמועות - מכור בידיעה". ביום שאחרי נביט קדימה וניזכר איך נראתה ישראל בשגרה - מלחמה על בחירת השופטים לעליון, מלחמה בין שופטי עליון לשר מפשטים, הפגנות ומחאות. הלוואי שלא נחזור לזה, למדנו לקח גדול על החשיבות באחדות. אבל, משקיעים צריכים להפנים שיש סיכונים.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגבית שמש עולה 8.5%, קמטק ב-8%; העליות במדדים מתמתנות
המדדים נסחרים בעליות ברקע הדיווחים על ההתקדמות באפשרות לעסקה, אם כי העליות מתמתנות ומדד ת"א 35 עולה ב0.8%; מדד ת״א 35 פרץ הבוקר שיא בפעם ה-40 ומדד ת״א 90 פרץ שיא בפעם ה-31 מתחילת השנה
בית שמש מדווחת על ההסכם הגדול ביותר בתולדות החברה. החברה חתמה על חוזה ארוך טווח בהיקף של כ-1.2 מיליארד דולר. מדובר בהסכם מחודש ומורחב בין חברת הבת חישולי כרמל (חשכ"ל) לבין אחד מיצרני מנועי התעופה המרכזיים בעולם (OEM), הפועל בתחום האזרחי והצבאי. ההסכם ייכנס לתוקף רטרואקטיבית החל מ-1 באפריל 2025 לתקופה של כ-15 שנה, ויחליף את ההסכם הקודם שהיה בתוקף עד סוף 2028, שנותרה בו יתרה של כ-164 מיליון דולר. בעקבות החתימה עלה היקף ההסכמים ארוכי הטווח של בית שמש מכ-2.1 מיליארד דולר לכ-3.3 מיליארד דולר, זינוק של כ-50% בהיקף הצבר העתידי. זה רק מראה כמה החברות הישראליות הן גורם בלתי נפרד מפעילות הגלובלית, ולמרות דיבורים על חרמות, נחתמים חוזים אורכי טווח עם החברות המובילות בשוק. להרחבה - חוזה של 1.2 מיליארד דולר למנועי בית שמש - הגדול בתולדות החברה
ברקע הדברים, שוחחנו עם מנכ"ל החברה, רם דרורי, על צווארי הבקבוק בתעשייה, על ביקושי השיא למנועים, על האיזון שבין התחום הביטחוני לאזרחי - ועל הדרך שבה מב״ש מתכננת את הצמיחה שלה לעשורים קדימה מנכ״ל מנועי בית שמש: “העולם במצוקת מנועים ואנחנו בעמדה מצוינת". לדברי דרורי, “זה הסכם אסטרטגי שמעניק ודאות לשני הצדדים בעולם שבו כולם חווים חוסרים בשרשרת האספקה. יש פה הרבה מאוד אמון, זה לא חוזה שנולד ביום אחד. זו תוצאה של מערכת יחסים ארוכת שנים, ושל רצון משותף להבטיח יציבות ללקוחות וגם לנו כספק.”
השוק מתומחר גבוה. לא מאוד יקר, אבל הבורסה
שלנו במכפיל רווח מייצג גבוה ממכפילי הרווח של חלק גדול ממדינות אירופה. השוק שלנו גבוה כי יש עדר גדול ואינטרסים גדולים של מובילי העדר שמניעים ומתדלקים את העליות. עדר זו תופעה פסיכולוגית מסוכנת. מגלים את הסיכון רק בירידות. בזמן של עליות זה win-win וכולם דוהרים
מאושרים. לא תמצאו עכשיו מנהל השקעות בכיר שלא יגיד לתקשורת כמה הוא אופטימי. אולי בודדים יעידו שצריך גם להיזהר, וזה בדיוק הזמן להיזהר.
גופים מוסדיים, חשוב להזכיר הם לא אנשים שמשקיעים את הכסף הפרטי שלהם. זה הכסף שלכם,
הם מנהלים לכם את הכסף תמורה לדמי ניהול. הם רוצים כמה שיותר כסף וכמה שיותר עליות כי דמי הניהול יגדלו. וככה השוק המקומי פשוט טס בשנה האחרונה על רקע סנטימנט חיובי, הצלחות ישראליות בחזיתות השונות ותקווה. התקווה היא הדבר הכי חשוב. אנחנו מקווים, מייחלים, רוצים בהחזרת
החטופים וסיום המלחמה, וכשזה מתקרב אנחנו מתמלאים באופטימיות. כל פעם מחדש כשהחלו שיחות השוק עלה. כל פעם מחדש נשברו שיאים. אבל כאשר יקרה הדבר האמיתי יכול להיות שזה יהיה דווקא הסימן להיפוך המגמה. מה קורה כעת במסחר שעשוי להעיד
על אדי הדלק האחרונים לעליות? רמז עבה לסיום העליות בבורסה
- נעילה בשיא חדש: המדדים זינקו עד 3.9%, הביטוח 6.5% ות"א בניה ב-7.3%
- הדולר נופל 1.5% - עסקה בעזה והססנות של הנגיד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
את התמחור החיובי אפשר לראות גם דרך השקל שממשיך להתחזק. למרות שאין מסחר במטבע חוץ היום, ניתן לראות את התנועה דרך הדולר הגלום. הדולר הגלום הוא שער חליפין מחושב של הדולר שנגזר מהמחירים דרך שוק האופציות, ולא מהמסחר הישיר במט"ח. הוא משקף את הציפיות והעלות הגלומה בשוק לגבי שער הדולר בפועל. כרגע הוא מצביע ששער הדולר מחר עם חידוש המסחר יהיה מתחת ל-3.3. מתחילת השנה השקל התחזק מול הדולר בכ-9.5% וב-12 החודשים האחרונים ביותר מ-12%.
