מבנה: הרווח הנקי זינק ב-85% ל-211 מיליון שקל

מבנה מבנה -3.97%   דיווחה על תוצאותיה הכספיות לרבעון הראשון של שנת 2025, במהלך הרבעון הראשון ולאחריו הציגה החברה פעילות ענפה לפיתוח עסקיה – מכרה 47 יחידות דיור בפרויקט המגורים בסוללים לקרן מגוריט, רכשה קרקע בשדה דב להקמת כ-27 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה, העלתה את שיעור השיווק של המשרדים בפרויקט הסוללים, הגדילה את חלקה בפרויקט שחקים בהרצליה וצירפה שותף אסטרטגי להקמת פרויקט חוות השרתים. החברה מאשררת את התחזיות לשנת 2025.

ה-NOI מנכסים זהים בישראל ברבעון הראשון של שנת 2025 עלה בכ-0.4% לכ-197 מיליון שקל, בהשוואה לכ-196 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. ה-NOI מנכסים זהים הושפע לחיוב מעליית דמי השכירות הריאליים ומעליית המדד בסכום כולל של כ-15 מיליון שקל, שקוזזו מול העלייה בהוצאות תפעול הנכסים.

ה-NOI הכולל מנכסים מניבים ברבעון הראשון של שנת 2025 הסתכם בכ-207 מיליון שקל, בהשוואה לכ-210 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הירידה נבעה בעיקר מקיטון ב-NOI מפעילות בחו"ל כתוצאה ממימוש נכסים בחו"ל, בהתאם לאסטרטגיה העסקית. בתוך כך, אשררה החברה את תחזית ה-NOI הכולל לשנת 2025 בטווח של 850-875 מיליון שקל.

ה-AFFO (FFO לפי גישת הנהלה) ברבעון הראשון של שנת 2025 הסתכם בכ-146 מיליון שקל, בהשוואה לכ-155 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הירידה ב-AFFO נבעה מהקיטון האמור ב-NOI, לצד עלייה בהוצאות הריבית, נטו בשל עליית הריבית הריאלית במשק והגידול בהיקף החוב הפיננסי ברוטו. בתוך כך, אשררה החברה את תחזית ה-AFFO מנכסים מניבים לשנת 2025 בטווח של 600-620 מיליון שקל.

• מבנה: עליה של 11% ברווח הנקי - 136 מ' שקל
• מבנה: הרווח עלה ל-123 מיליון שקל; אושררו תחזיות ההכנסות והרווח

בשורה התחתונה, קבוצת מבנה נדל"ן סיימה את הרבעון הראשון של שנת 2025 עם עלייה חדה של כ-85% ברווח הנקי המיוחס לבעלי המניות לסך של כ-211 מיליון שקל, בהשוואה לכ-114 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הגידול ברווחים נבע בעיקר מעלייה חדה ברווח גולמי ממכירת דירות בסך של כ-41 מיליון שקל, לעומת כ-15 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, כתוצאה מהעסקה למכירת 47 יחידות דיור בפרויקט הסוללים לקרן מגוריט ומעליית שווי נדל"ן להשקעה בסך של כ-132 מיליון שקל. לעומת זאת, ברבעון המקביל אשתקד הכירה החברה בעליית ערך מתונה יותר של כ-22 מיליון שקל, ורשמה קיטון בהוצאות המימון, נטו כתוצאה משינויים בהפרשי שע"ח.

ההון העצמי (במאוחד) עלה לכ-8.56 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-8.15 מיליארד שקל בסוף רבעון מקביל אשתקד, וזאת לאחר חלוקת דיבידנד בסך של כ-120 מיליון שקל ורכישה עצמית של מניות החברה בסך של כ-183 מיליון שקל. לחברה קופת מזומנים ושווי מזומנים, השקעות לזמן קצר וכספים בנאמנות בסכום כולל של כ-639 מיליון שקל. שיעור התשואה המשוקלל של הנדל"ן להשקעה בישראל (Cap Rate) לסוף הרבעון עמד על כ-7.1% - יציבות ביחס לסוף שנת 2024.

שיעור התפוסה בנכסים בישראל – נכון לסוף רבעון ראשון 2025, שיעור התפוסה בנכסי הקבוצה בישראל עמד על כ-92.1%. שיעור התפוסה בנכסים בישראל, בנטרול תחילת האכלוס לראשונה של בניין המשרדים בכפר סבא ותוספת יחידות דיור להשכרה שהתקבלו לאחרונה וטרם הושכרו, עלה לכ-94.2% לעומת כ-93.6% בסוף שנת 2024 ולעומת כ-92.7% בסוף שנת 2023.

• פז: רווח של 124 מיליון שקל ברבעון, עלייה של 30%
• טיאסג'י: ההכנסות זינקו ב-35% לשיא של 101 מיליון שקל
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

פוטנציאל הייזום של החברה:

לקבוצה קרקעות וזכויות בנייה בישראל ובחו"ל בסכום כולל של כ-1.83 מיליארד שקל. ייזום נדל"ן מניב בטווח הקצר - לחברה 4 פרויקטים בייזום בטווח הקצר בהיקף של כ-110 אלף מ"ר הצפויים להניב לחברה תוספת NOI בטווח של 158-168 מיליון שקל. הבולט שבהם הוא פרויקט 'הסוללים' בת"א, אשר יכלול שטח בנוי כולל של כ-68 אלף מ"ר משרדים ומסחר הצפוי להניב NOI שנתי באכלוס מלא בטווח של 109-115 מיליון שקל כאשר שיעור השיווק עומד על כ-44% ואכלוסו לראשונה צפוי להתבצע בחודש ינואר 2026.

ייזום נדל"ן למגורים בטווח הקצר – לחברה מלאי זמין למכירה בהיקף של כ-287 יחידות דיור והחברה צפויה להכיר ברווח גולמי ממכירת דירות בסך של כ-263 מיליון שקל עם מכירת כל יחידות הדיור והשלמת ביצוע הקמת הפרויקטים.

ייזום נדל"ן מניב בטווח הבינוני-ארוך – לחברה 13 פרויקטים בתכנון לקראת קידום היתרי בניה הצפויים למנות כ-562 אלף מ"ר שטח בנוי ורשומים בספרי החברה בשווי של כ-1.62 מיליארד שקל. בנוסף, לחברה 4 פרויקטים נוספים בשלבי תכנון במסגרת קידום תב"ע בהיקף של כ-92 אלף מ"ר ורשומים בספרי החברה בשווי של כ-185 מיליון שקל.

בחודש מאי 2025, החברה התקשרה במערכת הסכמים לצירוף מד-וואן (MedOne), ספקית ישראלית מוערכת של מרכזי נתונים וחוות שרתים, כשותפה אסטרטגית לפרויקט בתחום מרכזי הנתונים (datacenters) בפתח תקווה, לצד שותפתה הנוכחית, קרן Digital Realty. השותפות תפעל לבניית קמפוס חוות שרתים מרובה-דיירים וממוקד-קישוריות בפתח תקווה בהיקף של עד 18 מגה-ואט. בהתאם להסכמים, הצדדים יקימו שותפות חדשה, בחלקים שווים, אשר תרכוש מקבוצת מבנה נדל"ן את המקרקעין שעל גביהם תוקם חוות השרתים, בתמורה לכ-90 מיליון שקל (בתוספת מע"מ) והשותפות תישא בכל הוצאות ייזום הפרויקט, בין היתר, בדרך של הזרמת הון התחלתי על ידי השותפים בסכום כולל של כ-100 מיליון שקל ומימון חיצוני. להערכת החברה, חלקה בעלות להשלמת השלב הראשון של הפרויקט נאמד בכ-148 מיליון שקל. חלקה האפקטיבי של החברה בפרויקט יעמוד לאחר ההסכמים האמורים על 25%.

בחודש אפריל 2025, הנפיקה החברה אגרות חוב בדרך של הנפקת סדרה חדשה (סדרה כו') בהיקף של כ-386 מיליון שקל בריבית שנתית צמודה של כ-3.24% במח"מ ארוך של כ-7.25 שנים. בנוסף, הנפיקה החברה סדרה חדשה של נע"מ (ניירות ערך מסחריים) בהיקף של כ-300 מיליון שקל לפי ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח שנתי של 0.14%. בנוסף, בחודש אפריל 2025, חילקה החברה דיבידנד לבעלי מניותיה בסך של כ-70 מיליון שקל.

בחודש מרץ 2025, החברות מבנה ותדהר המחזיקות בנתח המגורים בפרויקט הסוללים בתל אביב (75% ו-25% בהתאמה) חתמו על הסכם עם קרן 'מגוריט ישראל' למכירת 47 דירות בשני בנייני המגורים שבפרויקט ובתמורה כוללת של כ-190 מיליון שקל כולל מע"מ (חלק מבנה – 143 מיליון שקל). על פי ההסכם, תשלום התמורה יעשה בשני תשלומים כאשר התשלום הראשון בסך של 10% מהתמורה ישולם על-ידי הרוכשת תוך שבעה ימים ממועד חתימת ההסכם, ויתרת התמורה תשולם עד שבעה ימים לפני מועד מסירת החזקה בדירות לרוכשת. בהתאם לכך, שיעור שיווק הדירות בפרויקט עלה לכ-55% כאשר צפויה החברה להתחיל במסירת הדירות עד סוף שנת 2025.

בחודש מרץ 2025, אישר הדירקטוריון מתווה לרכישה עצמית של מניות החברה בסכום של עד 300 מיליון שקל בשני שלבים: בשלב הראשון, אושרה תכנית רכישה עצמית עד 200 מיליון שקל עד לסוף חודש יולי 2025. עד למועד פרסום הדוחות השלימה החברה רכישה עצמית של מניותיה בסך של כ-132 מיליון שקל – קרי, השלמה של כ-66% מהסכום האמור. השלב השני, שכולל רכישה עצמית של מניות החברה בהיקף של עד 100 מיליון שקל נוספים, ייצא לפועל בכפוף למדיניות החלוקה ולאישור ספציפי של דירקטוריון החברה.

בחודש מרץ 2025, חתמה החברה על תוספת להסכם עם שוכר עוגן, החברות ROOMS ו- Switchupמקבוצת פתאל, בפרויקט הסוללים בת"א, להשכרת שטח בהיקף כולל של כ-30 אלף מ"ר ברמת מעטפת ובתוספת 233 מקומות חניה. על פי הסכם השכירות בין החברות תקופת השכירות תהינה למשך של 129 חודשים (כ-11 שנים), ולשוכרים תעמודנה 3 תקופות אופציה שתסתכמנה יחד בכ-170 חודשים. בתקופת השכירות הראשונה, התמורה השנתית הממוצעת בגין דמי שכירות וניהול תעמוד על סך של כ-52 מיליון שקל. העסקה נאמדת בכ-560 מיליון שקל לכ-11 שנים.

בחודש מרץ 2025, חברת רותם שני החליטה לממש את האופציה למכירה כ-69% מאחזקותיה בחברת 'קריית שחקים בע"מ' תמורת כ-50 מיליון שקל (בתוספת מע"מ). בעקבות מימוש האופציה, חלקה של חברת מבנה נדל"ן בפרויקט קריית שחקים בהרצליה עלה מכ-25% לכ-42% (בשרשור מלא). כתוצאה ממימוש האופציה ושינוי האחזקה, הכירה החברה בהפסד ברבעון הראשון של 2025 בסך של כ-22 מיליון שקל שקיבלו ביטוי הן בהפסדי חברות המטופלות בשיטת השווי המאזני והן בהוצאות אחרות. יצוין, כי היקף הזכויות בפרויקט עומד על כ-270 אלף מ"ר משרדים, כ-100 יחידות דיור ומסחר עילי בהיקף של כ-2,500 מ"ר.

בחודש פברואר 2025, השלימה החברה את רכישת הקרקע בייעוד למסחר ותעסוקה ב"תוכנית אשכול" בשדה דב בתמורה לכ-112.5 מיליון שקל (בתוספת מע"מ) והוצאות פיתוח בסך של כ-19.5 מיליון שקל. המגרש בו זכתה החברה בגודל של 5.6 דונם, הכולל זכויות להקמת 7,300 מ"ר למסחר ו-19,400 מ"ר לתעסוקה ומשרדים. בכוונת החברה לקדם היתר להקמת הפרויקט בהתאם לתב"ע הקיימת ביחס למגרש.

עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה נדל"ן: "אנחנו מסכמים את הרבעון הראשון עם עליה חדה ברווח הנקי ובתנופת פיתוח עסקי גדולה מאוד להרחבה והשבחה של הפורטפוליו שלנו. במהלך הרבעון עלה שיעור התפוסה בפרויקט הסוללים, הנמצא בשלבי הקמה ואנו מצויים במשאים ומתנים על יתרת השטחים בפרויקט, הזוכה להתעניינות גדולה מאוד. כמו כן, המשכנו לקדם את מגוון מנועי הצמיחה של החברה, לרבות חתימה על הסכם אסטרטגי לשותפות עם חברת MedOne לקידום חוות השרתים לצד שותפתנו קרן Digital Realty, הפקדת תוכנית פרויקט המסחר 'אופאר' באופקים, רכישת קרקע למסחר ותעסוקה בשדה דב ועוד. אנו ממוקדים כיום בקידום פרויקטי החברה שביזום, מהם 4 פרויקטים בהקמה ו-13 פרויקטים נוספים בתכנון, וכל זאת בהתאם לתכנית האסטרטגית שהצגנו בשנה החולפת ועל בסיס יתרונותינו היחסיים כחברה בעלת צבר קרקעות היסטוריות הפרושות ברחבי המדינה ואיתנותה הפיננסית. הנהלת החברה ממשיכה לפעול לצמיחת החברה, והמשך מיצובה כחברת נדל"ן מובילה ומרכזית במדינת ישראל".

שווי השוק של מבנה עומד על 8 מיליארד שקל, מניית החברה עלתה בכ-3% מתחילת השנה, ובמהלך 12 החודשים האחרונים עלתה ב-27%.