
רשות המסים: אין מס על שכר דירה שמתקבל בהליך התחדשות עירונית
נייר עמדה חדש נותן הקלה משמעותית ומבהיר לבעלי דירות שפינו את ביתם בפרויקטים של פינוי בינוי - גם אם הדירה הושכרה לפני הפינוי, תשלומי השכירות מהיזם פטורים ממס הכנסה; מה המשמעות לפרויקטים בעתיד, ולמה זה בעצם 'דחיפה' של רשות המסים לפרויקטים נוספים של פינוי בינוי?
אחרי שנים של חוסר ודאות, מגיעה הבהרה חשובה מצד רשות המסים: דיירים שמפנים את דירתם במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, ומקבלים דמי שכירות מהיזם עבור תקופת הביניים עד קבלת הדירה החדשה - לא יחויבו במס הכנסה על תקבולים
אלה, גם אם הדירה הייתה מושכרת לאחרים לפני הפינוי.
רשות המסים פרסמה הבוקר נייר עמדה רשמי, שמבהיר באופן חד-משמעי: תשלומי השכירות שמשלם היזם לדייר במהלך תקופת הפינוי , אינם הכנסה חייבת במס, ואינם דורשים דיווח לרשות המסים. הבהרה זו חלה גם על בעלי דירות
שהשכירו את הנכס לפני כן לצד ג'.
כולל מקרים שבהם דמי השכירות דווחו כחייבים במס, או שנוכה מהם מס במקור. עד כה, שררה בשטח תחושת בלבול: מצד אחד, התשלומים הללו לא נראו כהשכרה קלאסית, אלא כפיצוי זמני. מצד שני, היעדר עמדה ברורה הוביל לפרשנויות שונות בין
יועצים, דיירים, רשויות ולעיתים אף לדרישות תשלום מס.
החשש המרכזי היה שדיירים, ובעיקר משקיעים - יידרשו לשלם מס על כספים שהתקבלו עקב פרויקט שחל עליהם, אף שלא מדובר בהכנסה רגילה. כעת קובעת רשות המסים: מאחר שהתשלומים מהיזם משולמים כחלק מהתמורה בעסקת
מכר (ולא כהשכרה רגילה), הם נכללים בגדר הפטור שמעניק חוק מיסוי מקרקעין על מכירת מלוא הזכויות בדירת מגורים בפרויקט של התחדשות עירונית.
הפטור כולל את דמי השכירות ששולמו בגין התקופה שבין הריסת הדירה לקבלת הדירה החדשה. כלומר, לא משנה אם גרתם בדירה או
השכרתם אותה, תהיו פטורים ממס על דמי השכירות שתקבלו מהיזם במהלך הפינוי. הפטור חל גם אם הדירה הייתה מושכרת לתושב חוץ, או אם בעבר נוכה מס במקור מהשכרה רגילה.
מה המשמעות להחלטה?
הבהרה
זו מספקת ודאות רגולטורית וכלכלית חשובה, בעיקר עבור בעלי דירות השקעה, משפחות שגרו בשכירות ועברו לדירתם להשקעה בזמן פרויקט, ודיירים מבוגרים החוששים מהתנהלות מול רשויות המס. בנוסף, היא עשויה להקל על קידום מיזמי התחדשות עירונית - במיוחד באזורים שבהם שיעור הדירות
המושכרות גבוה יחסית.
בשורה התחתונה: תשלום השכירות שמקבל בעל דירה מהיזם נחשב כחלק מהתמורה בעסקת מקרקעין, ולכן פטור ממס הכנסה. זו לא רק הקלה טכנית, אלא מהלך שמאפשר לדיירים להרגיש בטוחים יותר במהלך פרויקט משמעותי בחייהם, וליזמים לפעול בסביבה ברורה
ומוסדרת יותר.
למה רק עכשיו?
הבהרת רשות המסים מגיעה אחרי תקופה ארוכה של חוסר אחידות וחוסר בהירות פרשנית. במשך שנים, סוגיית דמי השכירות שמשלם יזם לדיירים שפינו את ביתם
במסגרת התחדשות עירונית נותרה בתחום אפור: ראשית, היה ברור שלא מדובר על שכירות טיפוסית, שכן הדייר לא השכיר נכס בבעלותו - אלא פינה אותו במסגרת עסקת מכר.
מצד שני, מבחינה טכנית, מדובר בתשלום חודשי קבוע, בדומה להכנסה משכירות רגילה. הפער הזה גרם לא רק
לבלבול בקרב בעלי דירות, אלא גם לדרכי פעולה סותרות מצד משרדי מס הכנסה, יועצים ויזמים. במקרים מסוימים נוכה מס במקור מהתשלומים, ובמקרים אחרים לא.
היו דיירים שקיבלו דרישה לדווח על ההכנסה כהכנסה רגילה, בעיקר אם הדירה הייתה מושכרת ערב הפינוי, והיו אחרים
שפעלו לפי ייעוץ הפוך. חוסר האחידות הזה העיב על תחושת הביטחון של דיירים, בעיקר כאלה שאינם בקיאים בדיני המס או שאין ברשותם יועץ מקצועי קבוע. רשות המסים בחרה להוציא כעת את נייר העמדה בעקבות ריבוי פניות מהשטח, על רקע התרחבות מיזמי הפינוי בינוי והמעורבות הגוברת
של משקיעים פרטיים בפרויקטים כאלה.
ככל שיותר בעלי דירות השקעה נדרשו לפנות את הנכס, כך גדל החשש מתשלומי מס בלתי צפויים. ההבהרה הנוכחית באה להסדיר את הנושא אחת ולתמיד, ולמנוע פרשנויות סותרות בעתיד.
כמה זה שווה לכיס של בעל הדירה?
נניח שבעל דירה משתתף בפרויקט פינוי בינוי, ומקבל מהיזם תשלום של 7 אלף שקל בחודש עבור דיור חלופי, למשך תקופה של 24 חודשים (שנתיים). מדובר על 168 אלף שקל. אם הסכום הזה היה נחשב להכנסה רגילה
משכר דירה: אז קיימים מספר מסלולים שבדרך כלל המיטיבי שבהם עבור מקבל התשלום הוא מסלול ה-10%.
במקרים אחרים, קיים מסלול שבו ניתן לשלם כ-15% מס אבל ניתן לקזז את זה מול הוצאות שנעשו בשביל הדירה. או לשלם מס שולי אם קיימים לבעל הדירה מספר נכסים וזה כבר
'מגיע לכדי עסק'. מדובר בפועל על עשרות אלפי שקלים.
כעת, עם ההבהרה - כל הסכום פטור ממס הכנסה, ואין צורך לדווח עליו כלל. מדובר בחיסכון משמעותי ביותר עבור אלפי בעלי דירות, במיוחד משקיעים. המשמעות מתחדדת עוד יותר כשמדובר בבעלי מספר נכסים, גמלאים, עולים
חדשים או תושבי חוץ - שממילא מתמודדים עם מורכבויות דיווח והבחנה בין מסלולי מס. ההבהרה מאפשרת להם לפעול בביטחון, מבלי לחשוש מהפתעות מצד רשות המסים.
- תחמוני המס של בעלי הדירות ואיך זה שמס רכישה האפקטיבי הוא 1% בלבד
- משכירי דירה - מתי ההשכרה הופכת לעסקית ותחויב במע"מ?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תמריץ סמוי לדחיפת פרויקטים?
החלטת
רשות המסים אינה רק הקלה מיסויית, אלא עשויה להשפיע בפועל על הצלחת פרויקטים של התחדשות עירונית בשטח. בשנים האחרונות, אחד החסמים המרכזיים שעמדו בפני יזמים היה התנגדות של בעלי דירות להשקעה, שחששו מהשלכות כלכליות של הפינוי - ובעיקר מהשאלה האם תשלומי היזם ייחשבו
כהכנסה חייבת במס.
במקומות כמו דרום תל אביב, חולון, בת ים, נתניה, פתח תקווה ואפילו ירושלים - שיעור הדירות המושכרות גבוה במיוחד, ולעיתים אף עולה על 50% מהדירות בבניין. גם התנגדות של 4-5 בעלי דירות יכולה לבלום פרויקט שלם. כעת, עם הסרת עננת המס, אותם
בעלי דירות יידעו שהפינוי לא יוביל לדרישת מס - מה שעשוי להקל משמעותית על השגת רוב נדרש בפרויקטים כאלה.
גם עבור דיירים שחוזרים לדירת השקעה שבה לא התגוררו, או שעוברים לגור זמנית בנכס אחר. מדובר באיתות חשוב לכך שהמדינה רואה בהם שותפים מלאים, ולא רק
"בעלי הון שצריך למסות". בנוסף, גם יזמים ויועצים משפטיים יוכלו כעת לבנות מודלים כלכליים וטיוטות הסכמים ברמת ודאות גבוהה יותר - דבר שיכול לחסוך עיכובים, תיקונים חוזרים וסכסוכים מול הדיירים.
- 5.אשר דורון 10/07/2025 15:11הגב לתגובה זוהאם הפטור האמור חל גם על המשכירים יותר מדירה אחת והאם ניתן לדרוש החזר מס רטרו
- 4.כל אחד דין לעצמו 10/07/2025 11:52הגב לתגובה זוכשתחזרו לדירה החדשה העירייה תדרוש מכם לדווח על שכר הדירה כהכנסההארנונה תקפוץ פי 3 ויותר ותאבדו את הזכאות להנחה
- 3.האם תופס גם לגבי נכסים מסחריים בבניין שהולך לתמא (ל"ת)אאא 10/07/2025 11:39הגב לתגובה זו
- 2.אא 09/07/2025 16:06הגב לתגובה זוהטילים של היום אם אין מקלט זה סכנה
- 1.איציק 09/07/2025 11:56הגב לתגובה זוהרי חנות היא עסק שמחויב עליה מס מלא !אבל במסגרת החוזה עם היזם מתקבלת עבורה דירה במקום חנות ....

יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?
"מצטערים, העלויות גדלו - תוסיפו כסף, או שתוותרו על תוספת של 10 מ"ר, אחרת הפרויקט יבוטל" - המגמה החדשה בהתחדשות עירונית
עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.
התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט.
היזמים מציעים פחות
היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים. זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.
בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה - היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.
- מגידו מכרה 133 דירות במחצית הראשונה של 2025
- פרופדו מעדכנת על רוב דרוש בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו.

משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
אחרי ירידה משמעותית במחירי הדירות בחודשים האחרונים, מגיע משבר האלומיניום ויכול לעצור את מגמת הירידה
שוק האלומיניום הישראלי קרס תוך חודשים ספורים. היבוא מסין, שסיפק עד כה כ-60% מצרכי השוק המקומי, צנח בגלל היטל היצף של עד 146% שהטיל משרד הכלכלה על פרופילי אלומיניום סיניים, במטרה להגן על התעשייה המקומית מפני מה שהוגדר כתחרות בלתי הוגנת. יבואנים עצרו משלוחים שכבר היו בדרך מחשש שלא יוכלו לשחרר אותם במחיר סביר, קבלנים מדווחים על מחסור בחומרי גלם, ופרויקטים נעצרו.
האופציה הטורקית, ששימשה כספק חלופי מרכזי וסיפקה כ-30% מצרכי השוק, נחסמה לחלוטין בעקבות האמברגו שהטיל ארדואן על ישראל. המשמעות של האירועים האלו על הרוכשים - עיכובים במסירת דירות ותוספת של 50-100 אלף שקל לדירה. אלא שאנחנו נמצאים בשוק של קונים - הקונים קובעים את התנאים, הקבלנים מתקשים למכור דירות. היקף הדירות הנמכרות יורד מדי חודש ובמקביל יש ירידות מחירים. בשוק כזה, קשה מאוד לגלגל את עליות המחירים לרוכשי הדירות, למרות שהפעם לקבלנים יש "סיבה טובה".
המשמעות כנראה תהיה שהם יספגו חלק מההוצאה הזו מה שיקטין את המרווחים שלהם. הבעיה במשבר האלומיניום שכל אירוע שפוגע במגמה הנמשכת בחודשים האחרונים של ירידות מחירים יכול שוב להצית את הביקושים לדירות. ירידת המחירים צריכה להיות בפועל, בשטוף בנתוני הלמ"ס וצריכה להיות אווירה מלאה של ירידות מחירים וציפייה להמשך ירידה. רק ככה המחירים יורדים בהדרגה. בפעמים הקודמות שהיו ירידות מחירים הגיע אירוע מטלטל שהזניק את המחירים. בפעם האחרונה אלו היו המבצעי קבלן שלא נספרו על ידי הלמ"ס וגרמו לרוכשים לחשוב שיש עליות מחירים ואז הם ירדו מהגדר כדי לרכוש.
משבר האלומיניום יכול להיות טריגר, הוא יכול לשנות את מסלול הירידה במחירי הדירות וזה הסיכון הגדול שלו.
עיכובים במסירה - איך זה משפיע על הרוכשים?
משפחות שתכננו את המעבר לדירה החדשה נאלצות להמשיך לשלם שכירות במקביל להחזרי המשכנתא שכבר החלו. עלויות האחסנה מוכפלות, הוצאות המעבר גדלות. הפיצויים על איחור במסירה, המוגבלים ממילא בחוק, רחוקים מלכסות את הנזק האמיתי..
- דני טל, הממונה על היטלי הסחר: ״עליה במחירי האלומיניום לא תפגע ברוכשי הדירות״
- טראמפ מכריז על מכסים נוספים, סין מגיבה באופן מתון; החוזים מטפסים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מעבר לעיכובים יש חשש כאמור לעליית מחירים. המעבר לספקים חלופיים בהודו, וייטנאם או טייוואן כרוך בהתייקרות דרמטית. המחירים מהספקים החדשים גבוהים ב-30% עד 40% מהמחירים הסיניים המקוריים, וזאת לפני שמחשבים את עלויות ההקמה של קווי האספקה החדשים. התהליך כולל הכנת תבניות ייחודיות לכל פרויקט, התאמה לתקנים הישראליים, בדיקות איכות מקיפות והקמת שרשרת לוגיסטית חדשה לגמרי. מדובר בתהליך שאורך בין ארבעה לשישה חודשים במקרה הטוב, ובהתייקרות כוללת של 50% לפחות בעלות האלומיניום.