רשות המסים: אין מס על שכר דירה שמתקבל בהליך התחדשות עירונית
נייר עמדה חדש נותן הקלה משמעותית ומבהיר לבעלי דירות שפינו את ביתם בפרויקטים של פינוי בינוי - גם אם הדירה הושכרה לפני הפינוי, תשלומי השכירות מהיזם פטורים ממס הכנסה; מה המשמעות לפרויקטים בעתיד, ולמה זה בעצם 'דחיפה' של רשות המסים לפרויקטים נוספים של פינוי בינוי?
אחרי שנים של חוסר ודאות, מגיעה הבהרה חשובה מצד רשות המסים: דיירים שמפנים את דירתם במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, ומקבלים דמי שכירות מהיזם עבור תקופת הביניים עד קבלת הדירה החדשה - לא יחויבו במס הכנסה על תקבולים
אלה, גם אם הדירה הייתה מושכרת לאחרים לפני הפינוי.
רשות המסים פרסמה הבוקר נייר עמדה רשמי, שמבהיר באופן חד-משמעי: תשלומי השכירות שמשלם היזם לדייר במהלך תקופת הפינוי , אינם הכנסה חייבת במס, ואינם דורשים דיווח לרשות המסים. הבהרה זו חלה גם על בעלי דירות
שהשכירו את הנכס לפני כן לצד ג'.
כולל מקרים שבהם דמי השכירות דווחו כחייבים במס, או שנוכה מהם מס במקור. עד כה, שררה בשטח תחושת בלבול: מצד אחד, התשלומים הללו לא נראו כהשכרה קלאסית, אלא כפיצוי זמני. מצד שני, היעדר עמדה ברורה הוביל לפרשנויות שונות בין
יועצים, דיירים, רשויות ולעיתים אף לדרישות תשלום מס.
החשש המרכזי היה שדיירים, ובעיקר משקיעים - יידרשו לשלם מס על כספים שהתקבלו עקב פרויקט שחל עליהם, אף שלא מדובר בהכנסה רגילה. כעת קובעת רשות המסים: מאחר שהתשלומים מהיזם משולמים כחלק מהתמורה בעסקת
מכר (ולא כהשכרה רגילה), הם נכללים בגדר הפטור שמעניק חוק מיסוי מקרקעין על מכירת מלוא הזכויות בדירת מגורים בפרויקט של התחדשות עירונית.
הפטור כולל את דמי השכירות ששולמו בגין התקופה שבין הריסת הדירה לקבלת הדירה החדשה. כלומר, לא משנה אם גרתם בדירה או
השכרתם אותה, תהיו פטורים ממס על דמי השכירות שתקבלו מהיזם במהלך הפינוי. הפטור חל גם אם הדירה הייתה מושכרת לתושב חוץ, או אם בעבר נוכה מס במקור מהשכרה רגילה.
מה המשמעות להחלטה?
הבהרה
זו מספקת ודאות רגולטורית וכלכלית חשובה, בעיקר עבור בעלי דירות השקעה, משפחות שגרו בשכירות ועברו לדירתם להשקעה בזמן פרויקט, ודיירים מבוגרים החוששים מהתנהלות מול רשויות המס. בנוסף, היא עשויה להקל על קידום מיזמי התחדשות עירונית - במיוחד באזורים שבהם שיעור הדירות
המושכרות גבוה יחסית.
בשורה התחתונה: תשלום השכירות שמקבל בעל דירה מהיזם נחשב כחלק מהתמורה בעסקת מקרקעין, ולכן פטור ממס הכנסה. זו לא רק הקלה טכנית, אלא מהלך שמאפשר לדיירים להרגיש בטוחים יותר במהלך פרויקט משמעותי בחייהם, וליזמים לפעול בסביבה ברורה
ומוסדרת יותר.
למה רק עכשיו?
הבהרת רשות המסים מגיעה אחרי תקופה ארוכה של חוסר אחידות וחוסר בהירות פרשנית. במשך שנים, סוגיית דמי השכירות שמשלם יזם לדיירים שפינו את ביתם
במסגרת התחדשות עירונית נותרה בתחום אפור: ראשית, היה ברור שלא מדובר על שכירות טיפוסית, שכן הדייר לא השכיר נכס בבעלותו - אלא פינה אותו במסגרת עסקת מכר.
מצד שני, מבחינה טכנית, מדובר בתשלום חודשי קבוע, בדומה להכנסה משכירות רגילה. הפער הזה גרם לא רק
לבלבול בקרב בעלי דירות, אלא גם לדרכי פעולה סותרות מצד משרדי מס הכנסה, יועצים ויזמים. במקרים מסוימים נוכה מס במקור מהתשלומים, ובמקרים אחרים לא.
היו דיירים שקיבלו דרישה לדווח על ההכנסה כהכנסה רגילה, בעיקר אם הדירה הייתה מושכרת ערב הפינוי, והיו אחרים
שפעלו לפי ייעוץ הפוך. חוסר האחידות הזה העיב על תחושת הביטחון של דיירים, בעיקר כאלה שאינם בקיאים בדיני המס או שאין ברשותם יועץ מקצועי קבוע. רשות המסים בחרה להוציא כעת את נייר העמדה בעקבות ריבוי פניות מהשטח, על רקע התרחבות מיזמי הפינוי בינוי והמעורבות הגוברת
של משקיעים פרטיים בפרויקטים כאלה.
ככל שיותר בעלי דירות השקעה נדרשו לפנות את הנכס, כך גדל החשש מתשלומי מס בלתי צפויים. ההבהרה הנוכחית באה להסדיר את הנושא אחת ולתמיד, ולמנוע פרשנויות סותרות בעתיד.
כמה זה שווה לכיס של בעל הדירה?
נניח שבעל דירה משתתף בפרויקט פינוי בינוי, ומקבל מהיזם תשלום של 7 אלף שקל בחודש עבור דיור חלופי, למשך תקופה של 24 חודשים (שנתיים). מדובר על 168 אלף שקל. אם הסכום הזה היה נחשב להכנסה רגילה
משכר דירה: אז קיימים מספר מסלולים שבדרך כלל המיטיבי שבהם עבור מקבל התשלום הוא מסלול ה-10%.
במקרים אחרים, קיים מסלול שבו ניתן לשלם כ-15% מס אבל ניתן לקזז את זה מול הוצאות שנעשו בשביל הדירה. או לשלם מס שולי אם קיימים לבעל הדירה מספר נכסים וזה כבר
'מגיע לכדי עסק'. מדובר בפועל על עשרות אלפי שקלים.
כעת, עם ההבהרה - כל הסכום פטור ממס הכנסה, ואין צורך לדווח עליו כלל. מדובר בחיסכון משמעותי ביותר עבור אלפי בעלי דירות, במיוחד משקיעים. המשמעות מתחדדת עוד יותר כשמדובר בבעלי מספר נכסים, גמלאים, עולים
חדשים או תושבי חוץ - שממילא מתמודדים עם מורכבויות דיווח והבחנה בין מסלולי מס. ההבהרה מאפשרת להם לפעול בביטחון, מבלי לחשוש מהפתעות מצד רשות המסים.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- תחמוני המס של בעלי הדירות ואיך זה שמס רכישה האפקטיבי הוא 1% בלבד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תמריץ סמוי לדחיפת פרויקטים?
החלטת
רשות המסים אינה רק הקלה מיסויית, אלא עשויה להשפיע בפועל על הצלחת פרויקטים של התחדשות עירונית בשטח. בשנים האחרונות, אחד החסמים המרכזיים שעמדו בפני יזמים היה התנגדות של בעלי דירות להשקעה, שחששו מהשלכות כלכליות של הפינוי - ובעיקר מהשאלה האם תשלומי היזם ייחשבו
כהכנסה חייבת במס.
במקומות כמו דרום תל אביב, חולון, בת ים, נתניה, פתח תקווה ואפילו ירושלים - שיעור הדירות המושכרות גבוה במיוחד, ולעיתים אף עולה על 50% מהדירות בבניין. גם התנגדות של 4-5 בעלי דירות יכולה לבלום פרויקט שלם. כעת, עם הסרת עננת המס, אותם
בעלי דירות יידעו שהפינוי לא יוביל לדרישת מס - מה שעשוי להקל משמעותית על השגת רוב נדרש בפרויקטים כאלה.
גם עבור דיירים שחוזרים לדירת השקעה שבה לא התגוררו, או שעוברים לגור זמנית בנכס אחר. מדובר באיתות חשוב לכך שהמדינה רואה בהם שותפים מלאים, ולא רק
"בעלי הון שצריך למסות". בנוסף, גם יזמים ויועצים משפטיים יוכלו כעת לבנות מודלים כלכליים וטיוטות הסכמים ברמת ודאות גבוהה יותר - דבר שיכול לחסוך עיכובים, תיקונים חוזרים וסכסוכים מול הדיירים.
- 5.אשר דורון 10/07/2025 15:11הגב לתגובה זוהאם הפטור האמור חל גם על המשכירים יותר מדירה אחת והאם ניתן לדרוש החזר מס רטרו
- 4.כל אחד דין לעצמו 10/07/2025 11:52הגב לתגובה זוכשתחזרו לדירה החדשה העירייה תדרוש מכם לדווח על שכר הדירה כהכנסההארנונה תקפוץ פי 3 ויותר ותאבדו את הזכאות להנחה
- 3.האם תופס גם לגבי נכסים מסחריים בבניין שהולך לתמא (ל"ת)אאא 10/07/2025 11:39הגב לתגובה זו
- 2.אא 09/07/2025 16:06הגב לתגובה זוהטילים של היום אם אין מקלט זה סכנה
- 1.איציק 09/07/2025 11:56הגב לתגובה זוהרי חנות היא עסק שמחויב עליה מס מלא !אבל במסגרת החוזה עם היזם מתקבלת עבורה דירה במקום חנות ....
משה צרפתי. מנכ״ל משותף צבי צרפתי ובניו. קרדיט: אילן בשורהקבלן הוותיק: "קיים מלאי גדול של דירות בשוק - רק לאחר שהוא ייגמר, השוק יחזור להתייצב״
משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צבי צרפתי ובניו, על השנה הקשה בענף הנדל״ן, לקוחות שהתרגלו לעסקאות מימון כמו 20/80 ועל ריבית גבוהה שמקשה על הרוכשים. לצד האתגר, הוא מציג אופטימיות זהירה לשנים הקרובות, עם תוכנית להכפיל את פעילות החברה
צרפתי חברת צבי צרפתי ובניו צרפתי 2.01% , העוסקת בייזום ובניית פרויקטים של בנייה למגורים,משרדים, ומסחר, היא אחת מחברות הבנייה הוותיקות בענף, את החברה הקים לפני למעלה מ-50 שנה צבי צרפתי, שכיום בן 80 ועדיין מגיע מדי יום למשרד. כיום מנהלים אותה שני בניו, משה ורפי צרפתי, המשמשים כמנכ"לים משותפים. בהובלת האחים, החברה פועלת במגוון תחומים: ייזום למגורים, ביצוע עצמי של פרויקטים, התחדשות עירונית, ובשנים האחרונות גם פיתוח של פעילות בתחום הנכסים המניבים. ייחודה של החברה היא מבצעת את כל עבודות הבנייה בעצמה - In-House. היא אינה קבלן שמבצע חיצונית לפעילות החברה, אלא אחראית לכל שלב בתהליך - מתכנון וביצוע ועד מסירת המפתח. "אנחנו לא עובדים החוצה", אומר משה צרפתי בראיון לביזפורטל. "זה נובע לא רק מהרצון לחסוך כסף ולהתייעל תפעולית, אלא מהאחריות שלנו כלפי הרוכשים. האחריות לבניין היא לעשר שנים קדימה, ולכן אנחנו דואגים לתת את המוצר הטוב ביותר שאפשר״. את עיקר פעילותה מבססת החברה באזורי ראשון לציון, העיר שבה נוסדה, אך היא פועלת גם באור-יהודה, תל אביב ובאר יעקב. בפרויקט שהסתיים לאחרונה בראשון לציון - ברחוב שפרינצק, השלימה החברה בנייה של 112 דירות, כאשר מחיר דירה ממוצעת בפרויקט עמד על כ-4 מיליון שקל.
לגבי תופעת מבצעי הקבלן שפרצה לחיינו בשנים האחרונות בסערה. צרפתי מגיב: "השוק התרגל לזה. הלקוחות אוהבים את זה, אבל זה פחות נכון. בסוף, כשהכסף בבורסה לא יניב או אפילו ותשתנה המגמה, הציבור יחזור לרכישות רגילות, עם חוק מכר והכול״. צרפתי מתאר מציאות מאתגרת בענף, עם ירידה ניכרת במכירות מתחילת השנה, על רקע הריבית הגבוהה, המלחמה והאווירה הציבורית השוררת בשוק כיום. לדבריו, “היום השוק במצב קשה מאוד. נוצר מלאי גדול של דירות, ורק כשהוא ייגמר - השוק יחזור להתייצב”.
עם זאת, הוא מביט קדימה באופטימיות זהירה: “אני לא צופה עליית מחירים בטווח הקצר, אבל כן חזרה לשוק נורמלי כשהמלחמה תסתיים, כשהמשק יחזור לשגרה, וכשאנשים יוכלו שוב לתכנן קדימה״. לצד השוק הלא פשוט, החברה ממשיכה להתרחב: היא קיבלה לאחרונה אישור מהוועדה המחוזית לגביהוד השרון לתוספת של 132 דירות מעל מבנה משרדים -פרויקט של עירוב שימושים שהמדינה מעודדת. כמו כן, החברה קיבלה אישור תב״ע (תכנית בניין עיר) בבאר יעקב הכולל כ-2.6 אלף דירות יחד עם שותף, מתוכן כ-700 דירות בבעלות החברה.
בתחום ההתחדשות העירונית, מציינת החברה למעלה מ-7 אלף דירות בשלבי תכנון שונים, שחלקן צפויות לצאת לביצוע כבר בשנה הבאה. במקביל, החברה השלימה לאחרונה גיוס הון פרטי בהיקף של 50 מיליון שקל, בהשתתפות גופים מוסדיים גדולים, בהם ילין לפידות ו-IBI, שנכנסו כבעלי עניין בחברה. צרפתי רואה בגיוס זה שלב נוסף בדרך להכפלת פעילות החברה: “אנחנו מתכננים להגיע לכאלף דירות בפרויקטים שאנחנו נכנסים אליהם - פי 2 מהיקף הבנייה הנוכחי בפרויקטים בהם החברה פועלת כיום. ״אם החברה יודעת לבצע 500, היא תדע גם לבצע 1,000. יש לנו את הידע, את האנשים ואת הניסיון״. למרות השמרנות שמלווה את המשפחה כבר עשרות שנים, ניתן להרגיש אצל משה צרפתי גם זהירות וגם אמונה עמוקה בענף: "זה תחום מחזורי, עם תקופות טובות וקשות. אבל הוא תמיד חוזר. השוק יתייצב, ועם בסיס חזק כמו שלנו - נמשיך לבנות עוד הרבה שנים קדימה״.
- "מחזקים את ההתחדשות העירונית, מקווה להכפיל את הפעילות ולהגדיל את השווי"
- הכנסות צרפתי ממכירת דירות הוכרו ברבעון השני, הרווח הוכפל ל-15 מיליון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משה, מה מאפיין אתכם בענף הבנייה שנחשב לכל כך תחרותי?
אשדוד. קרדיט: חן קליפה לויאשדוד: המחירים ירדו עד 10% - אבל המשקיעים הותיקים עדיין הרוויחו בגדול
רובע י״ב כמקרה לדוגמא: מחירי הדירות ירדו מתחילת השנה בכ- 6% בממוצע. יחד עם זאת, מי שקנה מוקדם נהנה מרווחים של פי 2.5-3 על הכסף שהשקיע - עם תשואה שנתית ממוצעת שמתקרבת לכ-9%; וגם - עסקאות אחרונות בעיר
אשדוד, חווה בחודשים האחרונים שינוי כיוון בשוק הנדל״ן - לאחר שנים של עליות מחירים כמעט רצופות, נרשמת בעיר ירידה ממוצעת של כ-6% בממוצע מתחילת השנה. כשברובעים שהוקמו בתחילת שנות ה-90 ובראשם רובע י״ב - הירידות מגיעות בחלק מהדירות כבר לכ-8% ואף 10%. מדובר באחת המגמות המשמעותיות ביותר בעיר מאז תקופת הקורונה, כשהביקושים גאו והרוכשים הציפו את השוק. כיום, לעומת זאת, הלחץ ניכר בעיקר בצד המוכרים - ועסקאות מתבצעות לאחר משא ומתן ארוך יותר וכשקונים מרגישים שהם מקבלים הזדמנות עדיפה על רקע ההאטה הכבדה ששוררת בשוק הנדל״ן בתקופה האחרונה.
הרקע לכך די ברור: השפעת הריבית הגבוהה, עלויות מימון כבדות יותר והאטה בעסקאות ובמחירי הדירות בשוק היד השנייה, שגורמת לרבים להמתין ולשבת על הגדר. אשדוד, שנחשבה במשך שנים יעד מועדף לזוגות צעירים ולמשפרי דיור מהאזורים הסמוכים בעיקר, מציגה כיום תמונה מעניינת. לצורך הדוגמא בחרנו דירה שמספרת את הסיפור של רוב העסקאות שנעשו לאחרונה בשכונה. דירת 4 חדרים ברובע י״ב נמכרת בממוצע בכ-2.18 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים בכ-2.6 מיליון שקל - ירידה של מאות אלפי שקלים ביחס לשיא שנרשם ב-2022.
אותה דירה - 10% פחות
נרשמה לאחרונה עסקה שממחישה היטב את השינוי בשכונה - ברחוב כוכב השחר 8 נמכרה דירת 4 חדרים בסכום של 2.2 מיליון שקל בלבד - מחיר שנחשב נמוך משמעותית ביחס לרמות שנראו שם לפני שנה. לשם ההשוואה, ביוני אשתקד נמכרה באותו הבניין דירה דומה, באותו שטח ובמצב תחזוקה דומה, תמורת 2.435 מיליון שקל. המשמעות: ירידה של כ-235 אלף שקל, שהם מעל ל-10% משווי הנכס, בתוך פרק זמן של שנה ושלושה חודשים בלבד.
לצד זאת, התשואה למשקיעים עומדת סביב 3.1%, לא רע למשקיעים שמחפשים תשואה שוטפת. עם זאת, מבט רחב יותר מגלה כי התמונה בעיר מורכבת בהרבה. משקיעים שנכנסו לשוק לפני עשור ויותר נהנים כיום מתשואות נהדרות, גם לאחר הירידות האחרונות. כך למשל, דירה שנרכשה בדצמבר 2016 בסכום של 1.65 מיליון שקל נמכרה לאחרונה ב-2.075 מיליון שקל תשואה כוללת של כ-25.8% ותשואה שנתית ממוצעת של 2.6%, עוד לפני שקלול הכנסות השכירות לאורך התקופה. לא מדובר על תשואה מלהיבה כמובן.
- ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
- מחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סיפורה של דירה
אבל מה שמעניין יותר הגיע עוד לפני כן: הדירה הזו נרכשה בשנת 2016 ממוכר שקנה אותה עוד בשנת 2007 תמורת 718 אלף שקל בלבד. המשמעות - תשואה כוללת של כ־129% ותשואה שנתית של כ-8.7%. חשוב להדגיש - המוכר שרכש ב-2007 קנה את הדירה בפחות ממיליון שקל. ומכר בתשואה של פי 2.3 על הכסף שהשקיע - מדובר בתקופה בה לא היו פיקדונות בנקאיים אטרקטיביים וריבית בנק ישראל עמדה על רמות נמוכות מאוד. נראה שמי שנכנס לשוק בשנים הנכונות ובתקופה הנכונה -הצליח ליהנות מהשבחה נהדרת.
