רשות המסים: אין מס על שכר דירה שמתקבל בהליך התחדשות עירונית

אחרי שנים של חוסר ודאות, מגיעה הבהרה חשובה מצד רשות המסים: דיירים שמפנים את דירתם במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, ומקבלים דמי שכירות מהיזם עבור תקופת הביניים עד קבלת הדירה החדשה - לא יחויבו במס הכנסה על תקבולים אלה, גם אם הדירה הייתה מושכרת לאחרים לפני הפינוי.

רשות המסים פרסמה הבוקר נייר עמדה רשמי, שמבהיר באופן חד-משמעי: תשלומי השכירות שמשלם היזם לדייר במהלך תקופת הפינוי , אינם הכנסה חייבת במס, ואינם דורשים דיווח לרשות המסים. הבהרה זו חלה גם על בעלי דירות שהשכירו את הנכס לפני כן לצד ג'.

כולל מקרים שבהם דמי השכירות דווחו כחייבים במס, או שנוכה מהם מס במקור. עד כה, שררה בשטח תחושת בלבול: מצד אחד, התשלומים הללו לא נראו כהשכרה קלאסית, אלא כפיצוי זמני. מצד שני, היעדר עמדה ברורה הוביל לפרשנויות שונות בין יועצים, דיירים, רשויות ולעיתים אף לדרישות תשלום מס.

החשש המרכזי היה שדיירים, ובעיקר משקיעים - יידרשו לשלם מס על כספים שהתקבלו עקב פרויקט שחל עליהם, אף שלא מדובר בהכנסה רגילה. כעת קובעת רשות המסים: מאחר שהתשלומים מהיזם משולמים כחלק מהתמורה בעסקת מכר (ולא כהשכרה רגילה), הם נכללים בגדר הפטור שמעניק חוק מיסוי מקרקעין על מכירת מלוא הזכויות בדירת מגורים בפרויקט של התחדשות עירונית.

הפטור כולל את דמי השכירות ששולמו בגין התקופה שבין הריסת הדירה לקבלת הדירה החדשה. כלומר, לא משנה אם גרתם בדירה או השכרתם אותה, תהיו פטורים ממס על דמי השכירות שתקבלו מהיזם במהלך הפינוי. הפטור חל גם אם הדירה הייתה מושכרת לתושב חוץ, או אם בעבר נוכה מס במקור מהשכרה רגילה.

מה המשמעות להחלטה?

הבהרה זו מספקת ודאות רגולטורית וכלכלית חשובה, בעיקר עבור בעלי דירות השקעה, משפחות שגרו בשכירות ועברו לדירתם להשקעה בזמן פרויקט, ודיירים מבוגרים החוששים מהתנהלות מול רשויות המס. בנוסף, היא עשויה להקל על קידום מיזמי התחדשות עירונית - במיוחד באזורים שבהם שיעור הדירות המושכרות גבוה יחסית.

בשורה התחתונה: תשלום השכירות שמקבל בעל דירה מהיזם נחשב כחלק מהתמורה בעסקת מקרקעין, ולכן פטור ממס הכנסה. זו לא רק הקלה טכנית, אלא מהלך שמאפשר לדיירים להרגיש בטוחים יותר במהלך פרויקט משמעותי בחייהם, וליזמים לפעול בסביבה ברורה ומוסדרת יותר.

למה רק עכשיו?

הבהרת רשות המסים מגיעה אחרי תקופה ארוכה של חוסר אחידות וחוסר בהירות פרשנית. במשך שנים, סוגיית דמי השכירות שמשלם יזם לדיירים שפינו את ביתם במסגרת התחדשות עירונית נותרה בתחום אפור: ראשית, היה ברור שלא מדובר על שכירות טיפוסית, שכן הדייר לא השכיר נכס בבעלותו - אלא פינה אותו במסגרת עסקת מכר.

מצד שני, מבחינה טכנית, מדובר בתשלום חודשי קבוע, בדומה להכנסה משכירות רגילה. הפער הזה גרם לא רק לבלבול בקרב בעלי דירות, אלא גם לדרכי פעולה סותרות מצד משרדי מס הכנסה, יועצים ויזמים. במקרים מסוימים נוכה מס במקור מהתשלומים, ובמקרים אחרים לא.

היו דיירים שקיבלו דרישה לדווח על ההכנסה כהכנסה רגילה, בעיקר אם הדירה הייתה מושכרת ערב הפינוי, והיו אחרים שפעלו לפי ייעוץ הפוך. חוסר האחידות הזה העיב על תחושת הביטחון של דיירים, בעיקר כאלה שאינם בקיאים בדיני המס או שאין ברשותם יועץ מקצועי קבוע. רשות המסים בחרה להוציא כעת את נייר העמדה בעקבות ריבוי פניות מהשטח, על רקע התרחבות מיזמי הפינוי בינוי והמעורבות הגוברת של משקיעים פרטיים בפרויקטים כאלה.

ככל שיותר בעלי דירות השקעה נדרשו לפנות את הנכס, כך גדל החשש מתשלומי מס בלתי צפויים. ההבהרה הנוכחית באה להסדיר את הנושא אחת ולתמיד, ולמנוע פרשנויות סותרות בעתיד.

כמה זה שווה לכיס של בעל הדירה?

נניח שבעל דירה משתתף בפרויקט פינוי בינוי, ומקבל מהיזם תשלום של 7 אלף שקל בחודש עבור דיור חלופי, למשך תקופה של 24 חודשים (שנתיים). מדובר על 168 אלף שקל. אם הסכום הזה היה נחשב להכנסה רגילה משכר דירה: אז קיימים מספר מסלולים שבדרך כלל המיטיבי שבהם עבור מקבל התשלום הוא מסלול ה-10%.

במקרים אחרים, קיים מסלול שבו ניתן לשלם כ-15% מס אבל ניתן לקזז את זה מול הוצאות שנעשו בשביל הדירה. או לשלם מס שולי אם קיימים לבעל הדירה מספר נכסים וזה כבר 'מגיע לכדי עסק'. מדובר בפועל על עשרות אלפי שקלים.

כעת, עם ההבהרה - כל הסכום פטור ממס הכנסה, ואין צורך לדווח עליו כלל. מדובר בחיסכון משמעותי ביותר עבור אלפי בעלי דירות, במיוחד משקיעים. המשמעות מתחדדת עוד יותר כשמדובר בבעלי מספר נכסים, גמלאים, עולים חדשים או תושבי חוץ - שממילא מתמודדים עם מורכבויות דיווח והבחנה בין מסלולי מס. ההבהרה מאפשרת להם לפעול בביטחון, מבלי לחשוש מהפתעות מצד רשות המסים.

• תחמוני המס של בעלי הדירות ואיך זה שמס רכישה האפקטיבי הוא 1% בלבד
• משכירי דירה - מתי ההשכרה הופכת לעסקית ותחויב במע"מ?

תמריץ סמוי לדחיפת פרויקטים?

החלטת רשות המסים אינה רק הקלה מיסויית, אלא עשויה להשפיע בפועל על הצלחת פרויקטים של התחדשות עירונית בשטח. בשנים האחרונות, אחד החסמים המרכזיים שעמדו בפני יזמים היה התנגדות של בעלי דירות להשקעה, שחששו מהשלכות כלכליות של הפינוי - ובעיקר מהשאלה האם תשלומי היזם ייחשבו כהכנסה חייבת במס.

במקומות כמו דרום תל אביב, חולון, בת ים, נתניה, פתח תקווה ואפילו ירושלים - שיעור הדירות המושכרות גבוה במיוחד, ולעיתים אף עולה על 50% מהדירות בבניין. גם התנגדות של 4-5 בעלי דירות יכולה לבלום פרויקט שלם. כעת, עם הסרת עננת המס, אותם בעלי דירות יידעו שהפינוי לא יוביל לדרישת מס - מה שעשוי להקל משמעותית על השגת רוב נדרש בפרויקטים כאלה.

גם עבור דיירים שחוזרים לדירת השקעה שבה לא התגוררו, או שעוברים לגור זמנית בנכס אחר. מדובר באיתות חשוב לכך שהמדינה רואה בהם שותפים מלאים, ולא רק "בעלי הון שצריך למסות". בנוסף, גם יזמים ויועצים משפטיים יוכלו כעת לבנות מודלים כלכליים וטיוטות הסכמים ברמת ודאות גבוהה יותר - דבר שיכול לחסוך עיכובים, תיקונים חוזרים וסכסוכים מול הדיירים.