ג'י סיטי ג'י סיטי -0.85%  , שמחזיקה ומנהלת מרכזים מסחריים ונכסים מעורבי שימוש בערים גדולות בארץ ובעולם, מדווחת ברבעון השלישי של 2025 על עלייה בהכנסה התפעולית הנקייה בנטרול מכירות נכסים ושערי חליפין, עלייה בהכנסה מנכסים זהים ותזרים גבוה יותר מפעילות הנדל״ן. שיעור התפוסה הגיע ל-96%, ובחידוש חוזים נרשמה עלייה ממוצעת של כ-16.4% בשכר הדירה.

יותר הכנסה ותזרים, הפסד קטן יותר

בהכנסה התפעולית הנקייה בנטרול מכירות נכסים ושינויים בשערי חליפין רשמה ג'י סיטי ברבעון השלישי 422 מיליון שקל, לעומת 382 מיליון שקל ברבעון המקביל. ההכנסה התפעולית מנכסים זהים עלתה גם היא לעומת השנה שעברה, נתון שמשקף שיפור בתוך הפורטפוליו הקיים ולא רק שינוי בתמהיל הנכסים.

תזרים המזומנים מפעילות הנדל״ן המניב עלה ל-101 מיליון שקל, לעומת 95 מיליון שקל בתקופה המקבילה. התזרים הכולל מפעילות הסתכם ב-107 מיליון שקל, ירידה לעומת 137 מיליון שקל ברבעון המקביל. עיקר הפער מוסבר ברווחי מימון חד-פעמיים שרשמה החברה אשתקד בעקבות רכישה עצמית של אג״ח, לעומת רווח קטן יותר מרכישות כאלה ברבעון הנוכחי.

בשורה התחתונה רשמה ג'י סיטי הפסד נקי של 11 מיליון שקל, לעומת הפסד של 131 מיליון שקל ברבעון המקביל. לפי החברה, ההפסד נובע בעיקר מהפרשות למסים נדחים, כאשר ברבעון הנוכחי לא בוצעו שמאויות חיצוניות לשיערוך נכסים, ולכן לא נרשמו הפחתות שווי חדשות.

• רבעון שלישי כספיות: הטובות והגרועות ביותר
• קרנות אג"ח רבעון שלישי: איך אפשר להפסיד כשכל אפיקי האג"ח עולים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ההון העצמי לפי מדד NRV הנהוג בחברות נדל״ן מניב עמד בסוף ספטמבר על כ-4.75 מיליארד שקל. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עומד על כ-3.88 מיליארד שקל. שיעור המינוף במונחי סולו מורחב עומד על כ-69.7%, לאחר עלייה ברבעון שמיוחסת בעיקר לשינויים בשערי חליפין ולהפרשי עיתוי במדד המחירים לצרכן.

בצד הנזילות, החברה מציינת כי במועד פרסום התוצאות עומדות לרשות ג'י סיטי ולחברות הבנות בבעלות מלאה יתרות מזומנים וקווי אשראי בלתי מנוצלים בסך מצרפי של כ-2 מיליארד שקל. במקביל, התחזית לשנת 2025 נותרה ללא שינוי הן לגבי ההכנסה התפעולית והן לגבי התזרים מפעילות הנדל״ן.

חוב, מימושים ופולין: שינויי פורטפוליו ומבנה מאזני

במקביל לתוצאות התפעוליות, ג'י סיטי ממשיכה לבצע מהלכים במאזן. במהלך הרבעון השלישי ואחריו גייסה החברה חוב באגרות חוב בהיקף כולל של כ-757 מיליון שקל, כאשר כ-301 מיליון שקל מתוך זה התקבלו לאחר מועד הדיווח. במקביל, פרעה החברה חוב של כ-468 מיליון שקל. בסיכום, מדובר במהלך שמאריך את מח״מ החוב ומשנה את תמהיל ההתחייבויות, תוך שמירה על רמת נזילות מסוימת ברקע מינוף גבוה.

• ברוב מוחץ: בעלי המניות אישרו את מיזוג מטריקס ומג'יק
• פינרג'י מזנקת - האם הפעם זה שונה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחקר: הטעויות הגדולות של משקיעים - וכמה זמן לוקח למשקיע לקבל...

בצד הנכסים, השלימה ג'י סיטי מכירת קרקע בפאוליסטה שבסאו פאולו, וכן מכרה את אחזקתה (50%) בנכס במרכז חורב בחיפה תמורת כ-131 מיליון שקל, במחיר הקרוב לשווי בספרים. במגדל המשרדים בראשון לציון שיווקה החברה עד מועד פרסום התוצאות כ-53% משטחי המשרדים המיועדים למכירה, בעסקאות בהיקף של כ-310 מיליון שקל. אלו עסקאות שמכניסות מזומנים ומשנות את תמהיל הנכסים, בין היתר דרך צמצום ההחזקה בנכסים שאינם בליבת הפעילות.

אחרי מועד הדיווח מדווחת ג'י סיטי על עסקה מהותית בפולין: מכירת שלושה נכסים מניבים השייכים לג'י סיטי אירופה, הממוקמים מחוץ לוורשה, בשווי כולל של כ-450 מיליון אירו, לחברת "אוריון נכסים מסחריים בע"מ". אוריון מתוכננת להנפיק אג"ח ומניות, והכוונה היא שמניותיה יחולקו כדיבידנד בעין לבעלי המניות של ג'י סיטי. גם נורסטאר, בעלת השליטה, הודיעה כי תחלק לבעלי מניותיה את מניות אוריון שתקבל. העסקה צפויה להקטין את החשיפה לפעילות בפולין ולהעביר חלק מהנכסים לפלטפורמה נפרדת שתיסחר בפני עצמה.

בנוסף, לאחר מועד הדיווח רכשה ג'י סיטי מניות נוספות של חברת הבת הפינית סיטיקון במחיר של 4 אירו למניה, והעלתה את האחזקה לכ-58%. לפי הדין הפיני, מהלך כזה מחייב פרסום הצעת רכש מנדטורית לכלל בעלי המניות האחרים באותו מחיר. ג'י סיטי צופה שהמהלך יושלם במהלך הרבעון הראשון של 2026. הגדלת ההחזקה מחזקת את השליטה בפעילות הפינית, אך גם כרוכה בצורך במקורות הון נוספים בתקופה שבה רמת המינוף גבוהה.

חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל ג'י סיטי, אמר בהודעת החברה כי ״אנו מסכמים רבעון נוסף של צמיחה בכל הפרמטרים. התוצאות הטובות הינן תוצאה של שיעורי התפוסה הגבוהים אשר עלו גם ברבעון זה לצד המשך השיפור בפדיונות ו במספר המבקרים אשר באים לידי ביטוי בעליה בשכ״ד. לצד המאמצים בניהול היומיומי של תיק הנכסים שלנו, אנו ממשיכים להקדיש זמן רב בייעול פעילות הקבוצה, הורדת עלויות התפעול וניהול תוך שאנו מנצלים טוב יותר את התשתיות ויכולותיה הקיימות של הקבוצה. רמת המינוף עלתה מעט ביחס לרבעון קודם עקב השפעות המט״ח והפרשי עיתוי הקשורים למדד המחירים לצרכן. אנו רואים בהשגת יעדי המינוף שלנו ושמירה על רמות נזילות נאותות מטרות חשובות באסטרטגיה הניהולית של הקבוצה ופועלים נמרצות להקטנת המינוף והגדלת נזילות הקבוצה.״