אפריקה ישראל מגורים: ההכנסות יורדות, הרווח קופץ בזכות שערוכי נדל"ן והדיור להשכרה מתחזק

אפריקה ישראל מגורים אפריקה מגורים -0.35% , שפועלת בייזום, בנייה ושיווק פרויקטי מגורים בישראל לצד פעילות דיור להשכרה, מסכמת רבעון שלישי עם ירידה של כ-18.5% בהכנסות, עלייה של כ-71.5% ברווח הנקי המיוחס לבעלי המניות וירידה של כמעט 60% בכמות הדירות שנמכרו, בזמן ששיעור הרווח הגולמי נשאר סביב 26% וצבר המכירות לשנים הקרובות נותר גבוה.

ירידה במכירות ורווח נקי שמבוסס על רווחי שערוך

החברה מדווחת כי ההכנסות הכוללות של החברה הגיעו לכ-209.8 מיליון שקלים, לעומת כ-257.5 מיליון שקלים ברבעון המקביל. עיקר הפעילות עדיין מגיע ממכירת דירות: ההכנסות ממכירת דירות, כולל חלקה של החברה בחברות כלולות, הסתכמו בכ-208.9 מיליון שקלים לעומת כ-261.4 מיליון שקלים אשתקד - ירידה שמתיישבת עם קצב מסירות נמוך יותר.

הרווח הגולמי ממכירת דירות ברבעון עמד על כ-54.4 מיליון שקלים, לעומת כ-67.1 מיליון שקלים ברבעון המקביל, כששיעור הרווח הגולמי מהמכירות נשאר סביב 26%. כלומר, המרווחים בפרויקטים נשמרו פחות או יותר, והפגיעה מגיעה בעיקר מהיקף פעילות קטן יותר ולא מהורדת מחירים חדה.

בשורת הרכוש להשקעה נרשם ברבעון רווח שערוך של כ-50.7 מיליון שקלים לפני מס בגין נדל"ן מניב ונדל"ן להשקעה בהקמה, בעיקר מפרויקט ״מורדות ארנונה״ בירושלים. בתקופה המקבילה לא נרשמו רווחי שערוך, כך שמדובר בתוספת חשבונאית משמעותית לרווחיות הרבעונית, אבל זו אינה הכנסה תזרימית שוטפת.

• אפריקה מגורים: ההכנסות ירדו ב-10% הרווח נותר יציב
• אפריקה ישראל, תדהר ולוזון יבנו 94 דירות במתחם אולפני הרצליה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מנגד, הוצאות המימון נטו ברבעון השלישי עלו לכ-9.8 מיליון שקלים, לעומת כ-4 מיליון שקלים ברבעון המקביל. לפי החברה, הגידול נובע בעיקר מעלייה בהלוואות מבנקים ומגורמים אחרים ומירידה בהכנסות מימון מתיק ניירות הערך, כשחלק קטן מקוזז מהגדלת ההכנסות מרכיב המימון בחוזי מכירת דירות.

למרות שמדובר ברווחי שערוך שאינם תזרימיים, השורה התחתונה ברבעון חיובית: הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון השלישי הסתכם בכ-62.1 מיליון שקלים, לעומת כ-36.2 מיליון שקלים ברבעון המקביל. במקביל, החברה הכריזה על חלוקת דיבידנד של כ-12 מיליון שקלים בגין הרבעון, ומציינת יחס חוב נטו ל-CAP נטו של כ-40.2% נכון לסוף ספטמבר - רמת מינוף שהחברה מגדירה כנמוכה יחסית.

פחות עסקאות דירות, צבר מכירות גבוה ודיור להשכרה בדרך למעלה

בצד העסקאות בשוק הדירות, נרשמה ברבעון האטה ברורה. החברה מכרה 34 דירות, לעומת 80 דירות ברבעון המקביל - כמעט 60% פחות עסקאות. היקף הכסף שנכנס ממכירות דירות ירד בהתאם, כשהמחיר הממוצע לעסקה נשאר דומה, סביב 3.4 מיליון שקלים לדירה. בפועל, הכמות ירדה, אבל רמת המחירים נשארה פחות או יותר במקום.

• הבנקים מאכזבים, סין לוחצת על השבבים והסייבר - מה קורה בחוזים העתידיים?
• דנסו שמה עד 29 מיליון שקל על אלקטריאון - זה עדיין חוזה פיתוח ולא מסחור
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• 10 סימני אזהרה למפולת בבורסה - מה המחקרים מלמדים אותנו

על הרקע הזה, הצבר קדימה נהיה קריטי: בפרויקטים בביצוע יש לחברה קצת יותר מ-2,200 דירות לשיווק, שמתוכן נמכרו בערך שני שלישים. אם מסתכלים על כל הפרויקטים בביצוע ובשיווק מוקדם, החברה מדווחת שכבר נחתמו חוזים בכ-4.7 מיליארד שקלים, כך שרוב הדירות המתוכננות לאכלוס בשנים 2025-2026 וכ-70% מהדירות הצפויות ל-2027 סגורות מראש. זה לא פותר את החולשה ברבעון, אבל כן נותן לחברה ראות יחסית טובה לכסף שכבר "יושב בצנרת".

גם בצד של הדיור להשכרה המגמה היא של התרחבות. ההכנסות מהשכרה ברבעון השלישי עמדו על כ-7.4 מיליון שקלים, ולחברה יחד עם שותפים כ-600 דירות להשכרה מאוכלסות בכמה אתרים בארץ, בעיקר בהרצליה, שהם וקריית ביאליק. מעבר לכך, פעילות הדיור להשכרה של החברה כוללת כבר מעל אלף דירות, חלקן מאוכלסות וחלקן בתהליך הקמה ותכנון.

פרויקט "מורדות ארנונה" בירושלים, שמוסיף יותר מ-200 דירות להשכרה ועוד שטחי מסחר, נמצא בשלבי סיום וצפוי להתחיל להניב שכר דירה מלא במהלך 2026. בנוסף, החברה זכתה בשני מכרזים גדולים של רשות מקרקעי ישראל להקמת מאות דירות להשכרה בצפון רובע שדה דב בתל אביב ובמתחם ברונפמן בהר הצופים בירושלים. כך, לצד השוק המאתגר של מכירת דירות, החברה בונה לעצמה רגל מניבה ארוכת טווח שתלויה פחות בקצב העסקאות בכל רבעון.