בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה

בית שמש, ממשיכה להיות אחת הנקודות הצומחות ביותר במפת הדמוגרפיה הישראלית, בעיקר בזכות אופייה החרדי והביקוש לדיור זול ומשפחתי. העיר מציגה גידול אוכלוסין חד, עליות מתונות במחירי הנדל"ן, התמודדות עם עומסי תשתיות והרחבה מתוכננת של שכונות חדשות. השבוע אושרה תוכנית "שכונה ו' 1", שמוסיפה 2,653 יחידות דיור חדשות, ומדגישה את המתח בין הצורך בהתרחבות לבין שמירה על איזון סביבתי וחברתי. .

אוכלוסיית בית שמש מונה כ-185,000 תושבים, על פי אומדנים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. זהו גידול של כ-3.5% בהשוואה לשנה קודמת, והעיר מדורגת במקום ה-11 מבחינת גודל בארץ. הגידול נובע בעיקר ממשפחות חרדיות גדולות, עם שיעור ילודה גבוה, כ-4.5 ילדים למשפחה בממוצע, הגבוה ביותר בישראל. בעשור האחרון, האוכלוסייה גדלה ביותר מ-50%, והעירייה מתכננת להוסיף אלפי יחידות דיור כדי להתמודד עם הלחץ. עם זאת, הגידול יוצר אתגרים, כמו צורך בהשקעה בתשתיות חינוך. כ-40% מהאוכלוסייה הם ילדים מתחת לגיל 18. כמו כן יש בעיות עם התחבורה הציבורית שמתקשה לעמוד בקצב. תקציב העירייה לשנת 2025, כ-1.2 מיליארד ש"ח, מקצה חלק ניכר לבנייה חדשה, אך גם להשקעות בתחבורה, כמו שדרוג קווי אוטובוסים. למרות זאת, מכיוון שכ-70% מהתושבים תלויים בתחבורה ציבורית, הפקקים בכניסות גוברים, במיוחד בכביש 3855

קרוב ל-85% מהתושבים בעיר הם חרדים, רובם שייכים לזרמים חרדיים ליטאים או חסידיים, עם דגש על אורח חיים דתי-מסורתי שכולל חינוך נפרד לבנים ובנות, מסחר כשר ומבנים ציבוריים מותאמים. התמהיל כולל גם כ-10% דתיים-לאומיים ו-פחות מ-10% חילונים, בעיקר בשכונות ותיקות כמו רמת בית שמש או מרכז העיר, שבהן יש מוסדות חינוך מעורבים ושירותים כלליים. כלכלית, העיר תלויה במסחר קמעונאי ובשירותים, עם אבטלה נמוכה יחסית (כ-6%) בקרב גברים חרדים עובדים, אך נמוכה יותר בקרב נשים, מה שמעודד תוכניות הכשרה מקצועיות.

שוק הנדל"ן בבית שמש; כמה עולה דירה ממוצעת?

מחירי הדירות עלו בכ-4% בשנה וזאת למרות שברוב רחבי הארץ היו ירידות. המחיר הממוצע לדירה עומד על כ-1.95 מיליון ש"ח. דירת 2 חדרים (60-70 מ"ר) נמכרת ב-1-1.35 מיליון ש"ח, בעיקר בשכונות פריפריאליות. דירת 3 חדרים (80-95 מ"ר) מגיעה ל-1.5-1.8 מיליון ש"ח, ודירת 4 חדרים (100-120 מ"ר), הנפוצה ביותר, נעה סביב 1.9-2.4 מיליון ש"ח. דירות גדולות (מעל 120 מ"ר) יכולות להגיע למעל 2.5 מיליון ש"ח , בשכונות כמו רמת שמעון. המגמה מושפעת מביקוש גבוה מצד משפחות חרדיות ומשקיעים, לצד תוכניות ממשלתיות להוזלת דיור. קרבה לירושלים (20 דקות נסיעה) מגבירה את האטרקטיביות, אך גם את הלחץ על תשתיות. פרויקטים כמו פינוי-בינוי, שמציעים 3,200 דירות חדשות, צפויים לייצב מחירים בטווח הקצר.

• תנופת שיווק ברמת בית שמש ה’-2: מאות יחידות דיור נוספות נסגרו במכרזי רמ"י
• האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עסקאות אחרונות לדוגמא: 

ברמת בית שמש ד': דירת 3.5 חדרים, 92 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב-1.65 מיליון ש"ח, כולל חניה ומעלית; הקונה, משפחה חרדית. 

בשכונת נוה מסרק: דירת 5 חדרים, 140 מ"ר, קומה שנייה, נמכרה ב-2.42 מיליון ש"ח. 

ברמת שמעון: דירת 2 חדרים, 65 מ"ר, נמכרה ב-1.05 מיליון ש"ח.

אישור ל-2,600 דירות חדשות

האישור האחרון של תוכנית "שכונה ו' 1" מבטא את הצורך בהרחבה. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה למתן תוקף את התוכנית, שמקודמת על ידי משרד השיכון, ומשתרעת על 648 דונם במזרח העיר, בין שכונות קיימות, בית העלמין, מושב זנוח וכביש 3855. היא כוללת 2,653 יחידות דיור בבניינים של 6-9 קומות, 153 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה, ומטרתה השלמת רצף בנוי עד דרך 3855, תוך חיזוק הכניסה המזרחית. 

עורך התוכנית, משרד קייזר אדריכלים, התייחס לצורך בצמיחה פנימית, אך היא נתקלה ב-81 התנגדויות מייצגות אלפי תושבים, רשויות וגופים סביבתיים. מושב זנוח טען לפגיעה ב-200 דונם יער קק"ל, חקלאות ולולים; החברה להגנת הטבע ורשות הטבע והגנים ראו בה "שלב סלמי" להרחבה מזרחה, שפוגע במסדרון אקולוגי. תושבים חרדים, כמו חברת מועצה תמי זוסמן, חששו מצפיפות, פגיעה בפארקים ובאוויר נקי, שתהפוך את העיר ל"בני ברק שנייה". מועצת מטה יהודה ו-1,500 אזרחים הדגישו אובדן זהות כפרית וביטחון מזון.

• אבן יהודה בדרך לקפיצה גדולה: תגדל פי שלושה
• בית דגן תיהפך לעיר קטנה: תכפיל עצמה בתוך עשור
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משרד הבינוי והשיכון הכריז על 32 מתחמי פינוי-בינוי עם כ-15.5...

מנגד, ראש העיר שמואל גרינברג ציין התייחסות למוסדות חינוך, שטחים ירוקים פנימיים וצמצום פגיעה חיצונית, תוך שילוב בתכנון קיים. שמעון גולדברג, ממלא מקום ראש העיר, הדגיש ניצול קרקע עירונית להרחבה פנימה, שמביאה אלפי דירות ומחזקת רצף עירוני. העירייה טוענת שהתוכנית תביא אוכלוסייה מגוונת, אך בפועל, רוב הדירות מיועדות לחרדים, בהתאם לדמוגרפיה. בשכונה זו צפויים מחירים נמוכים בתחילה – כ-1.5 מיליון לדירת 4 חדרים – אך הם עלולים לזנק עם התשתיות. הפרויקט משקף מתח: צורך בדיור מול משבר תשתיות, כשהעיר צומחת ב-5,000 תושבים בשנה, אך תקציבי חינוך ותחבורה אינם עומדים בקצב. פרויקטים מקבילים, כמו פינוי-בינוי, מוסיפים 3,200 דירות, אך דורשים מעקב אחר יישום.

בבית שמש יש אזורי תעסוקה חדשים, כמו פארק תעשייה מזרחי, שיוצרים מקומות עבודה. פרויקטי נתיבי ישראל, כוללים שדרוגים ל-2026 שישפרו גישה, אך כיום תחבורה ציבורית מוגבלת.

דברים שצריך לדעת על בית שמש

1. דמוגרפיה חרדית דומיננטית: העיר מונה קרוב ל-85% תושבים חרדים, מה שמעצב את אורח החיים עם דגש על חינוך דתי ומסחר כשר. זה יוצר קהילה תומכת אך גם אתגרים בשילוב אוכלוסיות חילוניות, ודורש התאמה של שירותים ציבוריים לצרכים ספציפיים כמו בתי ספר נפרדים לבנים ובנות.

2. גידול אוכלוסין מהיר: עם עלייה שנתית של 4%, בית שמש צפויה להגיע ל-200,000 תושבים עד 2030. זה מחייב תכנון תשתיות מואץ, אך גם יוצר הזדמנויות תעסוקה בבנייה ובשירותים, תוך התמודדות עם לחץ על משאבים כמו מים וחשמל.

3. שוק נדל"ן בר השגה יחסית: מחירים נמוכים בהשוואה למרכז (1.8 מיליון ממוצע) הופכים את העיר לאטרקטיבית למשפחות צעירות. עם זאת, עליות צפויות בשכונות חדשות כמו ו' 1, ומומלץ לבדוק תמריצי רכישה ממשלתיים להוזלה נוספת.

4. תשתיות תחבורתיות מתפתחות: קרבה לירושלים ולכביש 3855 מקלה על נסיעות, אך עומסי תנועה גוברים עקב הרחבות. פרויקטי נתיבי ישראל כוללים שדרוגים ל-2026, שישפרו גישה, אך כיום תחבורה ציבורית מוגבלת בשבתות ובחגים.

5. חינוך ורווחה: מערכת חינוך מפותחת עם אלפי כיתות חרדיות, אך מחסור בכ-2,000 כיתות עד 2027. העיר מציעה תמיכה חברתית חזקה דרך קהילות, אך שירותי בריאות ציבוריים זקוקים לשיפור, עם בית חולים מקומי מוגבל.

6. כלכלה מקומית: מבוססת על מסחר, תעשייה קלה ותיירות דתית, עם אזורי תעסוקה חדשים כמו פארק תעשייה מזרחי. אבטלה נמוכה (6%), אך תעסוקה מוגבלת לנשים חרדיות, מה שמעודד יוזמות להכשרות מקצועיות.

7. סביבה ואיכות חיים: שטחים ירוקים כמו פארק נחל זנוח תורמים למרחב פתוח, אך תוכניות כמו שכונה ו' 1 פוגעות בשטחים חקלאיים. העיר מציעה אוויר נקי יחסית, אך זיהום תחבורתי גובר, ותוכניות עירוניות כוללות פיתוח שבילי אופניים.