ג'י סיטי: ה-NOI עלה ב-7.3%, ה-FFO מהנדל"ן המניב עלה ב-24.7% ל-116 מיליון

ג'י סיטי ג'י סיטי -2.12%  , לשעבר גזית גלוב, עם תוצאות חיוביות לרבעון שממשיכות לנסות לעצב את הנרטיב של השוק סביבה. אחרי שנתיים של מכירת נכסים, הורדת מינוף וחיפוש אחר כיוון אסטרטגי ברור, החברה מציגה ברבעון השני של 2025 נתונים שמצביעים על צמיחה תפעולית ועל חיזוק מאזן. 

"עברנו פאזה", אמר לנו המייסד והמנכ"ל חיים כצמן אחרי התוצאות הקודמות, "אבל השוק עדיין לא שופט אותנו לפי הקריטריונים הנכונים". אבל בדוחות האחרונים אפשר כבר לקרוא עוד פרק בגזית גלוב גירסה 2.0: שיעורי התפוסה גבוהים, ה-FFO צומח דו ספרתית, עליות בפדיונות ובמספר המבקרים, וגם עליית ערך חשבונאית של מאות מיליוני שקלים בנדל"ן להשקעה.

ברקע, המניה עוד תנודתית. מתחילת השנה איבדה ג'י סיטי כ־12% מערכה, ובחודש האחרון נחלשה בכ-5%, עם זאת בהסתכלות שנתית היא רושמת תשואה חיובית של כ-9.2%. הנתונים האלה ממחישים את הפער בין התוצאות התפעוליות, שמתחילות להשתפר, לבין השוק שמעדיף את הזהירות עם חברה שעד לא מזמן הייתה ממונפת מדי והגיעה לסביבת הריבית היקרה במיצוב פחות נוח. עם פרסום התוצאות הרבעוניות מניית החברה מזנקת כ-4% ונסחרת לפי שווי שוק של 2.3 מיליארד שקל.

עיקרי התוצאות

ה-NOI מנכסים זהים ברבעון השני עלה ברבעון בכ-5.6% והסתכם לכ-412 מיליון שקללעומת כ-390 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. סך ה- NOI ברבעון המקביל הסתכם לכ-438 מיליון שקל.

• ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
• ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ה- FFO מפעילות הנדל"ן גדל ברבעון בכ-24.7% והסתכם לכ-116 מיליון שקל (0.59 ש"ח למניה) לעומת כ-93 מיליון ש"ח (0.50 ש"ח למניה) ברבעון המקביל אשתקד. ה- FFO ברבעון הסתכם לכ-107 מיליון שקל לעומת כ-140 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד, שכלל כ- 47 מיליון שקל מפעילות מימון מיוחדת, בעיקר רווח מרכישה עצמית של אג"ח, לעומת הוצאה של כ-9 מיליון שקל ברבעון הנוכחי בגין רכישה עצמית של אג"ח.

יתרות הנזילות וקווי אשראי מאושרים בלתי מנוצלים (סולו מורחב) הסתכמו לכ-1.4 מיליארד שקל וכ-1.8 מיליארד שקל למועד פרסום הדוח. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם ברבעון לכ-236 מיליון שקל.

החברה מפרסמת תחזית NOI מאוחד לשנת 2025 aצפוי לעמוד בטווח של 1,590-1,630 מיליוני שקל ו- FFO למניה מפעילות הנדל"ן המניב הצפוי לעמוד בטווח של 1.95 ל-2.01 ש"ח למניה.

• "הם גובים ביוקר כי הם יכולים": וואן זירו שובר את השוק עם עמלות מסחר מ-2 שקלים
• 2026 תהיה השנה של הקנאביס? מנכ"ל שיח: "השוק עבר תהליך ניקוי, מי שנשאר חזק יותר"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מדוע המשקיע העצמאי כמעט תמיד מפסיד: המחקרים המדעיים שחושפים...

בסיכום המחצית הראשונה. ה־NOI מנכסים זהים צמח ב־7.4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ובנטרול נכסים שנמכרו ושערי חליפין נרשמה עלייה של 5.9% ל־788 מיליון שקל לעומת 744 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2024. סך ה־NOI עמד על 797 מיליון שקל, ירידה לעומת 856 מיליון שקל אשתקד, בעיקר בשל מכירת נכסים מחוץ לפולין וישראל.

ה־FFO מפעילות נדל"ן רשם של קפיצה 32% והסתכם ב־194 מיליון שקל (0.98 שקל למניה), לעומת 147 מיליון שקל (0.79 שקל למניה) בתקופה המקבילה. בסך הכול הציגה החברה FFO של 176 מיליון שקל לעומת 224 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2024, אז נהנתה מהכנסה חד־פעמית של כ־77 מיליון שקל מרווחים במימון, בעיקר כתוצאה מרכישה עצמית של אג"ח. במחצית הנוכחית נרשמה דווקא הוצאה של 18 מיליון שקל בגין רכישה עצמית.

החברה השלימה במהלך הרבעון ואחריו גיוסי חוב של אג"ח בהיקף כולל של כ-1,342 מיליון ש"ח. התמורה בגין הנפקה בהיקף של כ-404.5 מיליון ש"ח התקבלה לאחר תאריך הדוח.

בחודש יולי 2025 אשררו חברת הדירוג S&P  מעלות את דירוג החברה ברמה של A- עם אופק יציב ומידרוג את דירוג החברה ברמה של A3 עם אופק יציב.

לאחר תקופת הדוח השלימה החברה את מכירת הקרקע בפאוליסטה בסאו פאולו בתמורה לכ- 49 מיליון ריאל וכן מכרה את אחזקתה (50%) בנכס במרכז חורב בחיפה בתמורה לכ- 131 מיליון ש"ח בדומה לשוויים בספרי החברה.

החברה בוחנת מימוש השליטה בשלושה נכסים מניבים בפולין (בבעלות ג'י סיטי אירופה כיום), הממוקמים מחוץ לוורשה, בשווי כולל של כ- 450 מיליון אירו נכון ליום 30 ביוני 2025, בדרך של הקמת יישות משפטית חדשה ("התאגיד"). התאגיד יגייס חוב מובטח שלחברה תהיה בו החזקת מיעוט. החברה תספק לנכסי הבת של התאגיד שירותי ניהול באמצעות הפלטפורמה הניהולית הקיימת של החברה בפולין בתמורה לדמי ניהול ודמי הצלחה מקובלים. יובהר כי התאגיד יבחן הצעות לרכישת נכסים נוספים (מחוץ לוורשה) וכן במדינות אחרות (בהם החברה אינה פעילה) לשם הרחבת פעולותיו, ככל שיימצא לנכון. בשלב הזה אין ודאות כי אכן יוקם תאגיד כאמור והחברה תמשיך לבחון אפשרויות נוספות אחרות למימוש הנכסים האמורים ולהמשך הורדת מינוף החברה.

דירקטוריון החברה החליט על חלוקת דיבידנד רבעוני בסך של 12.5 אג' למניה (ובסכום כולל של כ- 24 מיליוני ש"ח) שיחולק לבעלי מניות שיחזיקו במניה ביום 28 באוגוסט 2025, הדיבידנד יחולק ביום 8 בספטמבר 2025.

חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל G City: "אנו מסכמים רבעון נוסף של צמיחה בכל הפרמטרים התפעוליים וביצועים חזקים של המרכזים המסחריים עם עליה בתפוסה, שכ"ד ממוצע, פדיונות ומספר המבקרים. אנו עדים גם להמשך התחזקות הנדל"ן המסחרי באירופה בפרט והתגברות ההתעניינות בתחום בקרב המשקיעים המוסדיים הבינלאומיים ושל קרנות השקעה פרטיות בכלל. במהלך הרבעון שוערך מרבית תיק הנכסים שלנו על ידי מעריכי שווי חיצוניים ורשמנו עליית ערך נדל"ן להשקעה בהיקף של כ-350 מיליון ש"ח, עדות מוחשית לאיכות התיק ופרי המהלכים שלנו להתמקדות באיזורים סופר אורבניים ובהתאם למגמה בחברות הנדל"ן המניב מסוגנו באירופה וארה"ב". 

"רמת המינוף שלנו נשארה דומה לסוף 2024, בעיקר עקב השפעות אקסוגניות של עליית שע"ח. אנו רואים בהשגת יעדי המינוף שלנו מטרה חשובה באסטרטגיה הניהולית של הקבוצה ולאחר תאריך המאזן מכרנו את חלקנו במרכז חורב בחיפה (50%) בתמורה לכ- 131 מיליון ש"ח וכמו כן מכרנו גם קרקע בסאו פאולו תמורת כ- 49 מיליון ריאל (בדומה לשווים בספרים). ברבעונים הבאים בכוונתנו להמשיך במדיניות מימוש השליטה בנכסים בשלים בהיקף של כ- 450 מיליון אירו (כ- 1.8 מיליארד ש"ח) בפולין כמו גם המשך מכירת מגדל המשרדים שאנו בונים בג'י סיטי ראשל"צ.