קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל

קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.

5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?

שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.

צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.

עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.

• "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
• בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך

במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.

דבר נוסף אותו אנחנו יכולים להסיק מהשוואה בין הפרויקטים זה הפער בין עלות הקרקע בפרויקט המגורים למכירה, כ-310 מיליון שקל, לבין עלות הקרקע בפרויקט ההשכרה, כ-180 מיליון שקל, שזה ממחיש את הסבסוד שמעניקה המדינה ליזמים בתמורה להתחייבות לדיור להשכרה לטווח ארוך. מבחינת קבוצת אביב, המשמעות היא הקמת נכס מניב עם תזרים מזומנים יציב לתקופה של 20 שנה, שמייצר עוגן פיננסי בפרויקט כולו ומאזן את החשיפה לתנודתיות בשוק המכירה החופשי במיוחד בשוק כמו היום שמלא באי וודאות ומוצף בדירות.

האבולוציה של פתח תקווה

המכרז השלישי שבו זכתה קבוצת אביב ממוקם בפתח תקווה, בשכונת צמרת במתחם מחנה סירקין לשעבר, ופועל לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1076. במסגרת המכרז זכתה הקבוצה בשני מתחמים ברובע סירקין, המשתרעים יחד על שטח של כ-16.4 דונם. המתחם הראשון, בשטח של כ-9.1 דונם, כולל הקמה של 192 יחידות דיור, והמתחם השני, בשטח של כ-7.3 דונם, כולל 201 יחידות דיור נוספות. בסך הכול מדובר ב-393 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב בהיקף של כ-1,656 מ"ר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט מוערכת בכ-415 מיליון שקל, והכנסות עתידיות מוערכות בכ-1.5 מיליארד שקל.

• עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
• ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית

המספרים האלו משקפים שינוי באופן שבו השוק מתמחר את רובעי המגורים החדשים שמוקמים על שטחי בסיסי צה"ל לשעבר. צפי להכנסה ממוצעת של כ-3.8 מיליון שקל ליחידת דיור מציב את רובע סירקין כמתחם שמתומחר כבר היום ברמות גבוהות, ולא כחלופה זולה לאזורי הביקוש הוותיקים במרכז. מול עלות קרקע ופיתוח של כ-415 מיליון שקל ל-393 יחידות דיור, יחס ההכנסות הצפוי, כ-פי 3.6 מעלות הקרקע, מצביע על רווחיות פרויקטלית יציבה. ההערכה המובלעת היא כי השכונה החדשה תתבסס כאזור ביקוש משמעותי, עם נכונות של רוכשים לשלם פרמיה עבור דירות חדשות בסביבה עירונית מתוכננת, המשלבת מגורים, מסחר ותשתיות חדשות.

דפנה הרלב, מנכ"לית קבוצת אביב, מסרה כי הזכייה היא המשך ישיר לאסטרטגיית הקבוצה להתמקד בפרויקטים איכותיים במיקומים בעלי פוטנציאל עירוני משמעותי: "הזכייה בשלושת המכרזים בהרצליה ובפתח תקווה, מהווה המשך ישיר לאסטרטגיה של קבוצת אביב להתמקד בפרויקטים איכותיים בלב אזורי הביקוש ובמיקומים בעלי פוטנציאל עירוני משמעותי. אנו בוחנים כל הזדמנות לעומק, תוך הקפדה על תכנון מוקפד, ירידה לפרטים וביצוע ברמות הגבוהות ביותר. קבוצת אביב מביאה עימה ניסיון רב שנים ביזמות ובבנייה, ניסיון שמאפשר לנו לקדם פרויקטים מורכבים באחריות, ביציבות ובהתאם לסטנדרטים הגבוהים שאנו מציבים לעצמנו ועבור לקוחותינו."