צילום: שלומי יוסף
דירה להשכיר - לנצח: האם 2026 היא השנה שבה הישראלים ויתרו על החלום לקנות דירה?
בזמן שמחירי הדירות חוזרים לטפס והריבית עדיין מכבידה על המשכנתאות - האם השכירות המוסדית ארוכת הטווח תהפוך לסטנדרט החדש של מעמד הביניים? ניתוח כלכלי: מה בעצם מונע מאיתנו לשכור דירה ל-10 שנים ולהשאיר את הכסף בשוק ההון?
ענת גלעד |
נושאים בכתבה 
שכירות לטווח ארוך
שכירות לטווח ארוך תתארו לכם מציאות שבה אתם מתעוררים בבוקר בדירת 4 חדרים מוארת בקומה ה-12 של מגדל מגורים חדיש בגליל ים או במרכז ירושלים. אתם לא הבעלים של הדירה, אבל בניגוד לשנים עברו, אתם לא
חשים את אותה מועקה מוכרת של "שוכרים". אין לכם חשש שבעל הבית יתקשר להודיע שהוא "מוכר את הנכס" בסוף החוזה, ואף אחד לא יקפיץ לכם את השכר ב-15% בגלל גחמה רגעית.
החוזה שלכם חתום ל-10 שנים קדימה, המחיר ידוע וקבוע בחוק, והתקלה בברז שעליה דיווחתם תוקנה תוך שעתיים על ידי חברת הניהול המקצועית של הבניין. אתם חלק ממעמד חדש בישראל של 2026: "שוכרים מרצון". אנשים
שיש להם את ההון העצמי לקנות דירה, אבל בחרו להשקיע אותו בבורסה ולחיות בשכירות מוסדית יציבה. ברוכים הבאים לעידן שבו הקירות כבר לא חייבים להיות שלכם כדי שתרגישו בבית.
המהפך התודעתי של 2026
שנת 2026 נפתחה בשינוי מגמה בשוק הנדל"ן הישראלי. נתוני הלמ"ס האחרונים שפורסמו בינואר מאשרים: לאחר דשדוש ממושך וירידות נקודתיות ב-2025, מחירי הדירות חזרו לטפס, עם עלייה חודשית של 0.7% בממוצע
הארצי. במקביל, בנק ישראל הוריד את הריבית בפעם השנייה ברציפות לרמה של 4%, מה שמקל מעט על נוטלי המשכנתאות אך רחוק מלהחזיר את שוק המימון לימי השפע של 2021.
עבור משפחה ממוצעת ממעמד הביניים, המשמעות היא פשוטה: הדירה המבוקשת ב-2.5 מיליון שקל הופכת
ליקרה יותר, וההחזר החודשי על משכנתא טיפוסית לדירת 4 חדרים במרכז הארץ עדיין נושק לכ-9,500 ש"ח. הלחץ הכלכלי הזה, יחד עם חוסר הוודאות לגבי מחירי הדיור לטווח הארוך, דוחף רבים לבחון בכובד ראש אלטרנטיבה שנחשבה בעבר לפשרה זמנית בלבד - שכירות ארוכת טווח.
הניתוח הכלכלי המעודכן: קנייה מול שכירות
בואו נבחן בכלי ניתוח קר ומדויק שתי אסטרטגיות פעולה עבור זוג צעיר עם הון עצמי התחלתי של 600,000 ש"ח:
מסלול א': רכישת דירה
ב-2.5 מיליון ש"ח
- הון עצמי: 600,000 ש"ח.
- משכנתא: 1.9 מיליון ש"ח (כ-76% מימון).
- החזר חודשי (בריבית 4% צפויה): כ-9,500 ש"ח לחודש (ל-30 שנה).
- ההשלכות: הון עצמי "נעול" בנכס שאינו נזיל. כובל את ההכנסה הפנויה של המשפחה. חשיפה מלאה לסיכוני השוק - הן לירידות ערך עתידיות (למרות העליות האחרונות) והן לעליית מדד תשומות הבנייה, אם הדירה נקנית "על הנייר".
מסלול ב': שכירות ארוכת טווח + השקעת ההון העצמי
- שכירות חודשית (בפרויקט מוסדי): כ-7,000 ש"ח (חוזה ל-10 שנים עם עלייה ידועה מראש של כ-1% בשנה, המעניק ודאות).
- השקעת ה-600,000 ש"ח: מושקעים בתיק השקעות מנוהל (לדוגמה, מדדי S&P 500 גלובליים).
- ההשלכות:
- הפרש חודשי: חיסכון של כ-2,500 ש"ח בחודש (הפרש בין שכירות להחזר משכנתא).
- נזילות: הכסף נזיל וניתן למשוך אותו במקרה חירום.
- פוטנציאל תשואה: בתנאי השוק הנוכחיים, שוק ההון מציע פוטנציאל תשואה ריאלית שעשויה לעלות על עליית ערך הנדל"ן בישראל, תוך פיזור סיכונים טוב יותר.
היתרון של "השכירות המוסדית"
שוק הנדל"ן הישראלי התבגר. פרויקטים של "דירה להשכיר" הממשלתית וחברות פרטיות כמו "מגוריט" ו"אזורים" מציעים מוצר שונה בתכלית משכירות פרטית:
- ביטחון ויציבות: החוזים ארוכי טווח (3 עד 10 שנים) מסירים את החרדה השנתית שבעל הבית ימכור את הדירה או ידרוש עליית מחיר חדה.
- תחזוקה מקצועית: אין התעסקות עם בעלי בתים פרטיים ואינסטלטורים. הניהול הוא מקצועי וכולל שירותי אחזקה, ולעיתים גם מתקנים משותפים כמו חדרי כושר וגינות מטופחות.
- גמישות פנימית: חלק מהפרויקטים מאפשרים "לשדרג" או "לשנמך" את הדירה (מ-3 ל-4 חדרים ולהיפך) בתוך המתחם כאשר צורכי המשפחה משתנים.
- המבצעים מגיעים לשכירות: אשטרום עם חודשיים באור יהודה
- פרויקט שכירות ארוכת טווח בנופי בן שמן: מה המחירים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החסמים: הפסיכולוגיה של "הקירות"
למרות שהמספרים מצביעים על יתרון במודל השכירות, קיים עדיין מכשול פסיכולוגי ותרבותי. בישראל, בעלות על דירה אינה רק השקעה כלכלית; היא סמל סטטוס, ביטחון פנסיוני והגשמת "החלום
הציוני".
כלכלנים התנהגותיים מסבירים כי ישראלים רבים מוכנים לשלם "פרמיית בעלות" גבוהה מאוד - כלומר, לשלם אלפי שקלים יותר בחודש בהחזר משכנתא מאשר בשכירות - רק כדי להימנע מהתחושה שהם "זורקים כסף לפח". תפיסה זו מתעלמת מהעובדה שבמסלול
ב' הכסף המושקע בבורסה ממשיך לעבוד ולהניב רווחים.
המחיר של שקט נפשי: האם השכירות המוסדית יקרה מדי?
כאן נכנסות לתמונה האותיות הקטנות. כשמדברים על פרויקטים של שכירות ארוכת טווח בתל אביב או בגוש דן, מגלים מהר מאוד ש"הביטחון" הזה עולה כסף, והרבה.
בבדיקה שערכנו לינואר 2026, מחיר דירת 4 חדרים חדשה בפרויקט מוסדי ברמת גן גבוה ב-15% עד 20% מדירה דומה אך ישנה יותר אצל בעל בית פרטי באותה שכונה. היזמים מצדיקים זאת בשירותי ניהול, תחזוקה 24/7 ומתקנים כמו חדר כושר או חללי עבודה בבניין, אבל עבור משפחה ממוצעת, מדובר בתוספת של 2,000-1,500 ש"ח בחודש - סכום שיכול להיות ההבדל בין לסגור את החודש לבין כניסה למינוס.
קיראו עוד ב"מדריכים"
לשכר הדירה הגבוה נוספים דמי הניהול (ה"וועד בית" החדש), שבבניינים המוסדיים הפכו להוצאה כבדה בפני עצמה. תחזוקת המגדלים המפוארים, המעליות המהירות והשטחים הירוקים מטילה על השוכר עלות נוספת של 1,000-600 ש"ח בחודש, סכום שאינו כלול במחיר השכירות הבסיסי
ומייקר את חבילת המגורים כולה.
הבלוף של "דיור בר השגה"
אם השתכנעתם ששכירות לטווח ארוך משתלמת יותר, כאן המציאות עלולה לטפוח לכם על הפנים: למרות ההבטחות הממשלתיות של העשור האחרון, ב-2026 הדירות המופחתות (אלו שמוגרלות במחיר הנמוך ב-20% ממחיר השוק) מהוות רק רבע מהפרויקטים המוסדיים. כל השאר מושכר במחיר שוק חופשי וגבוה. התוצאה היא פרדוקס: המודל שאמור היה להציל את מעמד הביניים מהשתעבדות למשכנתא, מחייב אותו להשתעבד לשכירות יקרה במיוחד.
בינואר 2026 מתברר סופית:
המסלולים המופחתים (הגרלות לשכירות מוזלת) מהווים רק שבריר מהפרויקטים. כל השאר מושכר במחירי שוק שרק הולכים ועולים. האפשרויות הפתוחות בפני משפחה ממעמד הביניים ב-2026 הן "להשתעבד למשכנתא" או "להשתעבד לשכירות פרימיום".במילים אחרות: המודל שאמור היה להיות הגאולה
של השוכרים הפך למלכודת דבש. אומנם הוא מציע יציבות וסטנדרט גבוה, אך במחיר שמרחיק אותו מהישג ידם של רוב הישראלים, ודווקא במקומות שבהם הוא הכי נחוץ - בלב המטרופולין.
שנת 2026 מסמלת נקודת מפנה אפשרית
בתרבות הדיור בישראל. הכתבה קוראת לשינוי מדיניות: הממשלה צריכה לשקול תמריצי מס לשוכרים לטווח ארוך, כדי להפוך את השכירות לפתרון קבע לגיטימי ואטרקטיבי עבור מעמד הביניים, ולא רק עבור סטודנטים או משפחות בתקופת מעבר.
בעידן
שבו הנזילות והגמישות הופכות לנכסים כלכליים חשובים לא פחות מקירות בטון, ייתכן ש"כלכלת השכירות" היא לא רק פשרה, אלא הבחירה הכלכלית הנבונה ביותר לשנה הקרובה.
