בקומה השנייה של קניון האייס מול באילת, בין חנויות אופנה ודוכני מזכרות, פועל כבר יותר מעשור מתחם השעשועים בבילון. עבור אלפי משפחות ונופשים מדובר בעוד אטרקציה בדרך לים, אך עבור הנהלת הקניון מדובר היה בשנים האחרונות בעסק שמערכת היחסים החוזית עמו עלתה על שרטון. הסכסוך, שגלש אל אולם בית משפט השלום בתל אביב, הסתיים כעת בפסק דין ברור: בבילון לא תפונה, והסכם השכירות יישאר בתוקף.

פסק הדין, שניתן באחרונה על ידי השופט גיא פורר, דוחה תביעה שהגישה פארק הקרח אילת, בעלת קניון האייס מול, נגד בבילון פארק ישראל. בתביעה ביקשה בעלת הקניון סעד חריף - פינוי מתחם השעשועים כולו, בטענה כי השוכרת הפרה באופן יסודי את הסכם השכירות, לא שילמה דמי שכירות ודמי ניהול במועדם, וביטלה בניגוד לחוזה את ההרשאה לחיוב חשבון הבנק שלה. אלא שבית המשפט קבע כי אף שחלק מהטענות להפרות הוכחו, הן אינן מצדיקות ביטול של הסכם שכירות ארוך טווח ופינוי עסק פעיל מקניון מסחרי.

הרקע לסכסוך החל ב-2011, אז נחתם הסכם שכירות בין בעלת הקניון לבין בבילון פארק אילת, שהפעילה מתחם לונה פארק בשטח של כ-927 מ"ר בקומה השנייה של האייס מול. תקופת השכירות נקבעה ל-120 חודשים, עם אופציה להארכה לתקופה זהה, והחלה בפועל באוגוסט 2012. דמי השכירות נקבעו באופן גמיש, כך שהשוכרת תשלם את הגבוה מבין 15% מהפדיון החודשי בפועל לבין דמי שכירות מינימליים, שבמועד הרלוונטי הגיעו לכ-47 אלף שקל לחודש, בצירוף הצמדה למדד.

עם השנים הורחב ההסכם. ב-2015 נוספו מתחמים נוספים, בהם מתחם האיגלו לילדים ומתקן רכבת הרים, ובהמשך גם מתקן מגדל נפילה. ב-2020 הוסבו זכויותיה וחובותיה של השוכרת המקורית לבבילון פארק ישראל, שהמשיכה להפעיל את המתחמים בקניון. לצדם של דמי השכירות, התחייבה השוכרת גם לשלם דמי ניהול, תשלומי חשמל ומים, ולהעמיד הרשאה לחיוב חשבון הבנק שלה - סעיף שנהפך בהמשך לאחד ממוקדי המחלוקת המרכזיים.

• חברת הארנק באילת: הערעור שהתקבל והזיכוי שנשלל
• טיסות לאילת בתדירות גדולה יותר - וכמה עולה טיסה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ההרשאה לחיוב חשבון הבנק בוטלה

ב-2023 החלו חילופי מכתבי התראה מצד בעלת הקניון, שטענה לשורה של הפרות מצד בבילון. בין היתר, נטען כי תשלומים לא הועברו במועדם וכי ההרשאה לחיוב חשבון הבנק בוטלה. ניסיונות ליישב את המחלוקת, כולל ניסיון להפעיל מנגנון בוררות, לא צלחו. ביולי 2024 שלחה בעלת הקניון הודעה על ביטול הסכם השכירות, וביוני 2025 הוגשה התביעה לבית המשפט, שבמסגרתה ביקשה התובעת להורות על פינוי המושכר.

אלא שכבר בשלב הדיון הובהר כי חלק ניכר מהטענות המקוריות נזנחו, והתביעה התמקדה בעיקר בשאלת אי־תשלום דמי שכירות ודמי ניהול במועדים מסוימים, ובביטול ההרשאה לחיוב חשבון הבנק. השופט פורר הדגיש כי בתביעת פינוי הנטל מוטל על המשכיר להוכיח הפרה ברורה של ההסכם, ולא די בטענה כללית על קיומו של חוב. לדבריו, "על המשכיר לתמוך את תביעתו באסמכתאות… המעידות על קיומו של חוב שנובע מתשלומים ספציפיים שלא שולמו במועד".

בבחינת הראיות קבע בית המשפט כי בעלת הקניון לא עמדה בנטל ההוכחה ביחס לחלק גדול מהחובות הנטענים. הטבלאות שצורפו לכתב התביעה, שנועדו להציג את מצב התשלומים לאורך השנים, לא הוכרו כראיה מספקת, בין היתר משום שהוכנו לצורך ההליך המשפטי ונפלו בהן שגיאות. השופט ציין בהחלטתו כי מדובר במסמכים שאינם "רשומות חשבונאיות שנערכו בזמן אמת", ולכן אין בהם כדי לבסס ממצא עובדתי מוצק. עם זאת, בית המשפט קבע כי כן הוכח שבבילון איחרה בתשלום דמי שכירות בכמה חודשים. כך נקבע כי דמי השכירות לאוקטובר ונובמבר 2024 לא שולמו במועד, וכי דמי השכירות למרץ ואפריל 2025 שולמו רק ביוני השנה, לאחר הגשת התביעה. בנוסף, נקבע כי ב-2023 בוטלה ההרשאה לחיוב חשבון הבנק ולא חודשה, בניגוד להוראות ההסכם.

• עסקת היוקרה התפוצצה: מה הסתיר סוחר המכוניות?
• קשיש הוריש הכל למטפלת, המדינה התנגדה - וניצחה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המס שלא נעלם: מי שלא דיווח בזמן, ישלם שנים אחר כך

למרות קביעות אלה, השאלה המרכזית היתה האם מדובר בהפרות שמצדיקות את ביטול ההסכם ופינוי המתחם. כאן קבע השופט פורר קביעה עקרונית וברורה. ביחס לביטול ההרשאה לחיוב חשבון הבנק הוא ציין כי אף שמדובר בהפרה, בעלת הקניון השתהתה יתר על המידה במימוש זכות הביטול. "חלפה כשנה מביטול ההרשאה ועד למשלוח הודעת הביטול", הוא כתב בפסק הדין שפורסם, והוסיף כי לפי הפסיקה, נפגע המבקש לבטל חוזה חייב לעשות זאת תוך זמן סביר, אחרת עשוי הדבר להיחשב ויתור על ההפרה.

"איחור קצר ונקודתי אינו הפרה חמורה"

לגבי האיחורים בתשלום דמי השכירות, הדגיש בית המשפט את אופיו של ההסכם כהסכם ארוך טווח ואת חובת תום הלב החלה על הצדדים. השופט הזכיר כי בפסיקה נקבע ש"איחור קצר ונקודתי בתשלום דמי שכירות שנגרם בשוגג אינו מהווה הפרה חמורה המצדיקה ביטולו של ההסכם". במקרה הנוכחי, צוין בהכרעת הדין, מדובר באיחור של חודשיים־שלושה בתשלום, שנגרם לטענת הנתבעת בעקבות חופשת לידה של מנהלת הכספים והתפטרות מנהלות חשבונות. אף שבית המשפט לא קיבל את הטענה הזו כהצדקה מלאה, נקבע כי בנסיבות הכוללות אין מדובר בהפרה שמצדיקה צעד כה דרסטי.

השופט פורר כתב בהקשר הזה בהחלטתו כי "כאשר מדובר בהסכם ארוך טווח שנותרו עוד שנים לא מעטות עד לתום תקופת השכירות… וכאשר ההפרה תוקנה בסמוך לאחר הגשת התביעה - עקרון תום הלב מחייב שלא להתיר סעד דרמטי כביטול של הסכם השכירות נוכח אותה הפרה". בכך הבהיר בית המשפט כי פינוי עסק פעיל מקניון אינו צעד שיש לנקוט אותו בקלות ראש, בייחוד כשההפרות אינן שיטתיות או מתמשכות.

לפסק הדין נוסף נדבך משמעותי נוסף, כשהשופט העיר כי בעלת הקניון עצמה הודתה כי בכוונתה להקים עסק מתחרה בקניון - דבר שהיה גורם לה להפיק תועלת ישירה מפינוי בבילון. אף שאין בכך כשלעצמו כדי לשלול זכות ביטול, צוין כי במצב כזה יש לבחון את טענות ההפרה "בהקפדה יתירה", שכן ביטול הסכם בנסיבות כאלה עלול להיחשב נגוע בחוסר תום לב.

בסופו של דבר קבע בית המשפט כי לא היתה לתובעת עילה לבטל את הסכם השכירות, ולכן אין להורות על סילוק ידה של בבילון מהאייס מול. התביעה נדחתה, תוך מתן תשומת לב לכך שגם הנתבעת נמצאה כמי שהפרה את ההסכם, אם כי לא הפרות יסודיות. כמו כן, הוחלט שלא להטיל הוצאות משפט. המשמעות המעשית של פסק הדין היא שמתחם בבילון ימשיך לפעול באייס מול, והיחסים החוזיים בין הצדדים יימשכו, לפחות לעת עתה.

למה בכלל בעלת קניון רוצה לפנות שוכר שעובד אצלה יותר מעשור?
מעבר לטענות המשפטיות על הפרות חוזה, במקרים כאלה יש לעתים שיקולים מסחריים רחבים יותר. כאן בית המשפט ציין שבעלת הקניון הודתה כי היא שוקלת להפעיל עסק מתחרה במתחם. במצב כזה, פינוי של שוכר קיים יכול לפתוח דלת להכנסות גבוהות יותר או לשליטה מלאה במתחם, וזה בדיוק המקום שבו בית המשפט בוחן את הדברים בזהירות יתרה.

אם השוכר באמת איחר בתשלומים, למה זה לא מספיק בשביל פינוי?
מכיוון שהחוק והפסיקה לא מסתכלים רק על עצם האיחור, אלא על התמונה הכוללת. בית המשפט שואל כמה זמן נמשך האיחור, האם הוא חזר על עצמו, האם תוקן, ומה אורך ההסכם. כשמדובר בהסכם ארוך טווח, איחור נקודתי נתפש כתקלה שניתן לחיות איתה - לא כעילה לפירוק הקשר כולו.

מה זה בעצם איחור קצר ונקודתי בעיני בית המשפט?
אין מספר קסם. זה תלוי בנסיבות. כאן דובר על איחור של חודשיים-שלושה, ששולם בסופו של דבר. בית המשפט הבהיר שזה לא אידיאלי, אבל גם לא חריג עד כדי כך שיצדיק צעד קיצוני כמו ביטול חוזה ופינוי עסק פעיל.

למה היה כל כך חשוב לבית המשפט מתי נשלחה הודעת הביטול?
מפני שמי שרוצה לבטל חוזה חייב לעשות זאת בזמן. אם משכיר יודע על הפרה, אבל ממשיך להתנהל כרגיל חודשים ארוכים, זה משדר שהוא השלים עם המצב. כאן בעלת הקניון חיכתה זמן רב - לפעמים כמעט שנה - וזה פגע מאוד בטענה שלה שההפרות מצדיקות ביטול.

האם ביטול הרשאה לחיוב חשבון בנק נחשב הפרה רצינית?
כן, זו הפרה חוזית. אבל גם הפרה רצינית יכולה לאבד מכוחה אם הצד השני לא פועל בזמן. במקרה הזה, בית המשפט קבע שהעיכוב הארוך בתגובה מצד בעלת הקניון החליש מאוד את הזכות שלה להשתמש בהפרה הזו כעילה לפינוי.

מה המשמעות של זה שהטבלאות של התובעת לא התקבלו כראיה טובה?
זה לקח חשוב למשכירים. בית המשפט מצפה לראות מסמכים חשבונאיים אמיתיים, כאלה שנערכו בזמן אמת, ולא סיכומים שנעשו בדיעבד לצורך המשפט. כשאין תיעוד מסודר, קשה מאוד להוכיח חוב בצורה משכנעת.

האם בית המשפט מחל לשוכר על ההתנהלות שלו?
לא ממש. השופט קבע במפורש שהשוכר כן הפר את ההסכם. אבל השאלה לא היתה אם היתה הפרה, אלא אם ההפרה מצדיקה פינוי. התשובה היתה שלא. זו הבחנה חשובה: אפשר להפר חוזה ועדיין לא להגיע למצב של ביטול.