"ג'י סיטי עברה פאזה, השוק לא שופט אותנו נכון"

אחרי שנתיים של מימושים, הורדת מינוף וניסיון לגבש כיוון אסטרטגי חדש, הנהלת ג'י סיטי מתייצבת מול המשקיעים עם דוחות שמבקשים לסמן התאוששות. בריאיון לביזפורטל מדברים חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל הקבוצה, וקרן כליפה, סמנכ"לית התפעול הראשית ומנכ"לית המגזרים בישראל, על עקרונות הפעולה שמובילים את הקבוצה כיום: פרודוקטיביות בנכסים מניבים, מיקוד גאוגרפי, מעבר לבנייה למכירה והתמודדות עם תנאים משתנים בשוק ההון. בשיחה פתוחה הם מסבירים כיצד הם רואים את המציאות – ואיך השוק, לדעתם, עדיין לא רואה את התמונה המלאה.

ג'י סיטי ג'י סיטי -1.35%  נסחרת לפי שווי שוק של כ־2.6 מיליארד ש"ח – רחוק מהשווי הנכסי שלה אם מודדים לפי מדד EPRA האירופאי שעומד על כ־5.13 מיליארד ש"ח (25.7 ש"ח למניה). מניית החברה עלתה בכ־6.3% בחודש האחרון, אך נותרה שלילית מתחילת השנה בכ־0.4%-, ובתשואה של מעל 40% ב־12 החודשים האחרונים. 

בתוצאות לרבעון הראשון של השנה רשמה הקבוצה FFO מפעילות נדל"ן מניב של 78 מיליון ש"ח – עלייה של 44% לעומת הרבעון המקביל – כאשר שיעור התפוסה עלה ל־96% ו-NOI מנכסים זהים צמח ב־7.1%. במקביל, החברה דיווחה על רווח כולל לבעלי המניות של 223 מיליון ש"ח, אף שרשמה הפסד חשבונאי של 246 מיליון ש"ח, רובו כתוצאה מהפסדים על עסקאות גידור מט"ח. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות הסתכם בסוף הרבעון ב־4.38 מיליארד ש"ח, והמינוף ירד ל־66.6%.

נשמח שנתחיל בסקירה קצרה של תוצאות הרבעון,איך אתם מסכמים אותו ממבט מלמעלה?

"כעקרון חברת נדל"ן נמדדת בפרודוקטיביות של מגזר הנדל"ן המניב שלה,", פותח את הראיון חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי "ולגבי הפרודוקטיביות שלנו, יש שלושה נתונים חשובים, יש תפוסה,אנחנו עומדים על 96% תפוסה וזה די ממצה את הסיפור פה.  בנוסף לזה אפשר לראות NOI שעולה 7.1% בשנה ומספק תובנות על הראיה אחורה, ודבר שלישי, בראיה קדימה אתה רואה את מה שנקרא ליסינג ספרייד,שזה אומר  המרווח בין שכר הדירה של בחנות שהסתיימה השכירות שלה לבין שכר הדירה שבה הושכרה אותה חנות קדימה, שזה 5.5% מעל המדד, בהגדרה, שזו עלייה קדימה. זה מה הולך לקרות ברבעונים הבאים, בהנחה שלא יהיה משהו דרמטי במיוחד. וזה הסיפור האמיתי של העסק הזה. בכל זאת אתה יודע להמשיך ולגדל את תיק הנדלן המניב שלך במספרים כאלה או דומים להם, אז ברור שהדברים הולכים ומשתפרים."

• ג'י סיטי בדוחות טובים: ה-FFO עלה ב-15% ל-452 מיליון שקל
• ג'י סיטי: ה-FFO ירד ב-8%; החוב המשיך להצטמצם

"כמובן, בנוסף לזה, כשמסתכלים על הדברים בראייה יותר רחבה על הפחתת החוב הכללית שלנו שהפחתנו אותו ב-2.5 מיליארד, הורדנו את ה- GNA ב-16%, למרות כל עליות המדדים, תחשוב.בכל העולם המדדים עלו, ובכל זאת הורדנו את ה-G&A ב-16% אבסולוטית, שזה מספרים מאוד גדולים. ומתחילים לראות את זה ביחס שבין ה-GNA לסך הכנסים המנוהלים שהולך ומשתפר אצלינו,רבעון אחרי רבעון. אז זו התמונה הגדולה. 

מעולה, אז נגעת פה בכמה נקודות חשובות. נשמח שתרחיב קצת על איזורי הפעילות, אפשר לראות שהפעילות הכי גדולה שלכם היא בפולין - איך המצב שמה? 

הפעילות הכי גדולה שלנו היא בוורשה והיא מהווה כ-80% מהתיק שלנו, ולגבי זה צריך לציין, שזאת עיר הבירה שהולכת וגדלה והולכת ומתעצמת, והופכת להיות לבירה אירופאית חשובה מאוד. תראו, שמה זה הרי סיפור של חברה, שלקחנו אותה 'פרייבט'. וברבעונים האחרונים אנחנו מתחילים לראות את פירות המאמץ הזה, שהוא גם במיקוד העסקי - מכירת טורקיה והוגריה וצ'כיה אותן מכרנו רק שנוכל להתמקד במקום אחד, כדי שהמנהל יוכל לחלוש את כל הנכסים באותו איזור. הפיזור של הנכסים מאפשר הגעה לשטח של הצוות הניהולי בטווח של 4-5 שעות. יש לנו צוות ניהולי, עם track record מצוין, שהולך וגדל. אנחנו יודעים להביא
הרבה יותר שימושים לשטחים נוספים בקניונים, שקודם לא היו משתמשים בהם למשל חלק מהמסדרונות הפכו לבתי קפה. 

• אפולו שרפה 16 מ' שקל ברבעון, בקופה נשארו 20 מ' שקל
• מנכ"ל מליסרון: "היוקרה של רמת אביב מייחדת אותנו - מי שמחפש יוקרה יגיע אלינו"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

וזה כמובן בא עם רוח גבית של כלכלה מאוד טובה, משטר טוב ותומך, ומטבע מאוד יציב זרימה של אוקראינים למדינה, האקונומיסט השבוע כינה את פולין, אם ראיתם 'גרמניה החדשה', זה הרקע לגבי פולין. את הרקע בישראל, אני לא חושב שצריך כל כך לתאר," 

- באמת אפשר לראות ששיעור התפוסה בישראל הוא הכי גבוה בתיק.

"נכון, " מאשרת קרן כליפה, מנהלת התפעול הראשית של הקבוצה ומנכ״לית חטיבת המגזרים בישראל, "אם הייתי לוקחת שורה מישראל לרבעון הזה, זה הנושא של המכירות בראשון לציון, זה משהו חדש, ראשוני, שאנחנו עושים פה בג'י סיטי, ויריית הפתיחה שלנו היא 25%. כמו שפרסמתם על החתימה של קופת חולים, שסוקרה בהרחבה." 

"אגב, המגדל בראשון זו הסנונית הראשונה." ממשיך כצמן "צריך להבין שהקבוצה, כהחלטה אסטרטגית, החליטה שיש נכסים שנבנה אותם למכירה. וזה גם יעזור לנו מבחינת שורת הרווח, אבל זה גם יעזור לנו מבחינת המינוף של הקבוצה. את אותו דבר אנחנו עושים גם בPromenada - בנכס בפולין, בדירות שאנחנו בונים שם למכירה. בנינו חלק להשכרה, אבל אנחנו עכשיו נתחיל לבנות שם גם למכירה. אתה תראה אותנו עושים אותו דבר גם כשנתחיל לבנות את בית כאל, שגם הוא יהיה ברובו למכירה. ואתה תראה אותנו עושים את זה גם בפרויקטים נוספים. בעיקר, איפה שאנחנו מצליחים להעצים זכויות בנייה. למשל בראשון לציון יש לנו מאחורי המגדל עוד 150 אלף מטר זכויות שנמצאות עכשיו תחת הוועדה המחוזית ולאחר אישור של הוועדה המקומית, לבניית עוד שלושה מגדלים. אני באמת מקווה שחלק מזה באמת יהפוך למגורים, כי זה ממש מקום אידיאלי למגורים, יש את כל התשתיות, זה בקירוב מקום לקו הירוק של הרכבת הקלה, ואם אתה חושב גם על נגישות וגם על קיימות, אם רוצים שאנשים ישתמשו פחות במכוניות, וילכו יותר ברגל או בתחבורה ציבורית ראויה זה מקום מתאים לזה. 

המיקוד במכירת דירות למגורים הוא באמת ברמת השינויים האסטרטגיים שאנחנו עושים בקבוצה. פעם לא חשבנו לבנות למכירה, היום במסגרת התאמת הזכויות זה משהו שנהיה הרבה יותר רלוונטי. אנחנו מודים שאנחנו גם רוצים יותר ויותר להתמקד בריטייל, כי זה אחד הדברים  שאנחנו יודעים הכי טוב. תוספת של משרדים שתביא אלפי אנשים ליום למתחם שלנו, ברור שתשביח לנו גם את הריטייל. ואז אנחנו בעצם נהנים פה בהנאה כפולה: פעם אחת מהרווח היזמי של בניית המשרדים ומכירתם ופעם שניה מהקהל שנשאר אצלינו ומשביח את הריטייל."

אם הזכרנו משרדים - אתם לא מפחדים מהחולשה האחרונה במגזר המשרדים?

"קודם כל, להגיד שמפחדים או לא מפחדים זו אמירה לא כל כך מדויקת," מציינת כליפה, "יזם שמצליח לישון טוב בלילה, כנראה הוא לא יזם... יש פה הרבה שיקולים. בואו נגיד ככה, אם היינו נשארים רק בקונטקסט של השכרה, אז לא רק שלא הייתי ישנה טוב בלילה, אלא גם הייתי ישנה אם וכאשר גם עם כאבי בטן." 

"הכלכלה הפשוטה תומכת בשינוי הגישה הזאת שלנו מהשכרה למכירה, וכמו שהספקתם להכיר את הקבוצה שלנו, בסופו של דבר אנחנו מאוד גמישים וחושבים מה נכון לשוק ולא מקובעים באיזושהי קופסה. והשינוי הזה שעשינו היה שינוי מגמה מבחינתנו."

אנחנו רואים הרבה מאמצים שמושקעים בחו״ל האם לא שווה לחזק יותר את הפעילות בישראל, ולגבי המאמצים שמושקעים בחו״ל - אם יש כיוון למימוש נכסים נוספים בקרוב?

"תראה, קודם כל בסיטיקון, אנחנו מימשנו בשנה שעברה לא מעט נכסים, ואנחנו כרגע פשוט עושים פעולות להשבחת הנכסים בסיטיקון כי אנחנו מאמינים שיש שם המון מה שנקרא 'כסף על הרצפה', אבל ברור שיש שם נכסים שמיועדים למכירה בטווח הבינוני. גם בפולין יש עדיין כמה נכסים בוורשה, שבגדול חלקם מיועד למכירה, כמו דירות וגם משרדים למכירה, כך שעדיין אנחנו רואים הפחתות חוב לא קטנות כתוצאה ממכירת נכסים בשנה-שנתיים הקרובות. לא גמרנו לטייב את התיק שלנו." אומר כצמן. 

"אנחנו מאוד ממוקדים במטרה" מצטרפת כליפה, "בכנס האסטרטגיה הקודם הגדרנו, לצורך העניין, את ארצות הברית בדגש על פלורידה - 'להרחבה', את ישראל - 'לחיזוק והרחבה', כמו שאפשר לראות מהפרויקטים שאנחנו בונים, וכמובן גם פולין. אז לפי התכנית האסטרטגית הזאת רכשנו ברבעון האחרון נכס בפלורידה, ולפני שני רבעונים רכשנו קרקע בוורשה והשלמנו בנייה של 442 דירות בוורשה, שפיזית יצאו להשכרה. אנחנו ממוקדים בהצהרות שהצהרנו וביעדים שהגדרנו." 

ביחס לתוכניות לטווח הבינוני הייתה תוכנית ל-2028 תכנית להוריד מינוף חוב, יעדי הכנסות, ייעול הנכסים - האם אתם עומדים בציפיות שלכם עד כה? 

"אנחנו במקום טוב מאוד באמצע", אומר כצמן; ומוסיפה כליפה - "איך שהמורה אומרת לבן שלי אתה עומד מעל הציפיות".

אם מסתכלים על היתרות סילוקין של החוב, אנחנו רואים סוג של קפיצה ליתר דיוק 'מהמורה' ב-2027. איך אתם מתכוננים לזה? 

כצמן: "קודם כל אנחנו קונים את האג"ח הזה כבר עכשיו. בל נשכח שבאירופה יש לנו עשרות נכסים לא משועבדים. ושערי המימון, ואפשרויות המימון שלנו באירופה כמו בוורשה ובפולין, היום השוק שם מאוד תחרותי, הגיעו הרבה מאוד בנקים לשוק הזה, וככה עברנו למימון נכסים באופן ישיר כך שזו פשוט לא בעיה. אין לי תשובה אחרת, זה פשוט לא מהווה שום בעיה. אנחנו ב-2025 וזה יותר משנתיים קדימה".

לגבי הרכישה העצמית שאתם עושים כדי לחסוך תזרימית האם זה מה שאנחנו יכולים לראות אותכם ממשיכים לבצע? 

כצמן: "לשמחתנו או אולי לצערינו שערי איגרות החוב שלנו השתפרו והמרווח הצטמצם. אז בוא נגיד שהכדאיות לקנות היא כבר לא מה שהייתה פעם. לפני שנתיים זה היה אחלה עסק, שכל השוק היה בטוח שלא יודע מה יקרה. היום לא, היום השוק הבין כנראה הבין שאנחנו שווים את הכסף והמרווחים הם בהתאם. אז אנחנו צריכים לעבוד יותר קשה בנדל"ן כדי להביא תשואה גבוהה". התשואה של נכסי החברה  מסתכמת ב-7.1% בנכסים הדומים. 

"אנחנו מעלים חמישה אחוז מעל האינפלנציה ומעל המטבעות. עכשיו, לגבי מטבעות, יש לנו הגנות. אם אנחנו לווים בשקל וקונים במטבע חוץ אז אנחנו הופכים - מוכרים מטבע חוץ וקונים שקל. ולכן כשהמטבע חוץ עולה אפשר לראות שאנחנו מפסידים בנגזרים. אבל בסה"כ התפתחות שערי מטבע חוץ מגדילה לנו את ההון העצמי בשקלים וגם את זה אפשר לראות בדוחו"ת. וההגנה כדי לכסות את עצמינו היא כמעט מושלמת מכיוון שכל החוזים שלנו בישראל, חוץ מארצות הברית - כל החוזים הם צמודי מדד". 

והחוב, הוא רק 40% צמוד מדד, נכון? 

כצמן: "נכון.תראה, יש פה עיוות מול החברות הישראליות. החברות הישראליות מנטרלות את המדד מהחוב שלהם. אני, אם הייתי לווה יורו צמוד -  מה שאני לא - לא הייתי משלם 5 הייתי משלם 3. ולכן, לי מגיע תוספת ה-FFO של המדד האירופאי שאני לא מקבל."

ואתם הולכים להכיר בתוספת הזאת שאושרה ברבעונים הבאים? 

"אנחנו נכיר בו ברבעונים לפי הנחיית הרשות. אנחנו עוד לא השלמנו את כל הרכישות של המגזרים האלה, אלו מספרים גדולים, אבל התשובה בגדול כן. וכשזה יקרה תוכלו באמת למדוד אותנו ביחס נכון מול חברות ה-Peer מול החברות הישראליות"

מדד EPRA, נותן אפסייד של 92%; גם אם מסתכלים מכפיל הון אתם נסחרים ביחס נמוך ביחס לחברות אחרות מה השוק מפספס? -  מה המשקיעים מפספסים? 

כצמן:"ראשית, תשאל אותם, זו התשובה הפשוטה. שנית, אני חושב שהשוק לא מבין שעברנו פאזה, ומהפאזה של נקרא לזה הפחתת הון, מינוף וכו', השוק שפט אותנו בקריטריונים האלה, ולא בקריטריונים של תיק הנכסים שלנו, הצמיחה שלו והפוטנציאל שלו. אני חושב שהשוק פשוט לא שופט אותנו לפי הקריטריונים של הפאזה הנוכחית".

קרן כליפה מוסיפה, "אני חושבת שפשוט מאוד השוק לא מכיר את הנכסים שלנו מעבר לים. כי למעשה, כל משקיע שיושב פה במדינת ישראל ומסתכל על תיק הנכסים בישראל, הוא יודע שיש לנו תיק נכסים מאוד מאוד איכותי, הוא לא מבין שזה גם ככה מעבר לים."

כצמן מוסיף כי בכנס שהחברה עשתה לאחרונה ובה הציגה את התכנית האסטרטגית ל-2028, הפידבק של הפעילים בשוק ההון היה מאד חיובי - "אני מאמין שזה יבוא לידי ביטוי במניה בשנה הקרובה, וכל רבעון שמתקדם מאשש את התכנית וממחיש בפועל את התקדמות החברה לקראת היעדים שהציבה".