למה זינקו מניות הנדל"ן?

הבורסה מגיבה לאופטימיות: מדד ת״א-נדל״ן זינק בכ-9% על רקע ההסכם לשלב הראשון לסיום המלחמה והציפייה להורדת ריבית כבר בהחלטת נובמבר. במניות שמובילות את העליות ניתן למצוא בין היתר את חברת ישראל קנדה ישראל קנדה -1.76%  , אאורה אאורה -2.65%   ואזוריםאזורים -1.16%  אל העליות גורפות - מקטן ועד גדול. נראה שהסיבה היא כפולה: הורדת ריבית צפויה והחזרת הסנטימנט החיובי לשוק הדירות. 

יזמי הנדל״ן ייהנו מאוויר לנשימה אחרי שנתיים של מימון יקר. הם סבלו מהאטה בשטח וגם בבורסה שמדדי הנדל״ן נשרכים מאחור לעומת הענפים האחרים שנהנו מתקופות של גאות בשוק ההון המקומי.

כעת, עם ההכרזה לפנות בוקר על העסקה שצפויה לסיים את המלחמה ולהשיב את החטופים כבר ביום שני הקרוב, התמונה משתנה. מדד ת"א-בנייה ומדד ת"א נדל"ן זינקו בכ-9% ו-6% בהתאמה. האופטימיות הנוכחית נובעת משילוב של שני גורמים מרכזיים: ציפייה לסיום המלחמה, לצד הערכה גבוהה כי בנק ישראל ייאלץ להוריד את הריבית כבר בהחלטת נובמבר וחזרה של קונים לשוק. 

ככל הנראה המשק יחזור לפעול, הביקושים יחזרו והנגיד לא יוכל עוד להחזיק את הריבית הגבוהה לאורך זמן. הורדה של רבע אחוז או יותר תהווה איתות חזק לשוק - וזה כבר קורה בשוק ההון שמחירי אגרות החוב מבטאים כבר ירידה של 0.25% לפחות (אגרות החוב הממשלתיות הארוכות בריבית נמוכה מ-4%)

• לקראת החלטת הריבית של הפד: בין עצירה בהקלות לחשש מהאטה בשוק העבודה
• סין מפחיתה ריבית כדי לעודד אשראי ולתמוך בצמיחה הכלכלית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ירידת ריבית צפויה להשפיע על כל שכבות הענף. בנדל״ן היזמי, משמעותה הישירה היא הקלה בעומס המימוני. חברות יזמיות שנשענות על הלוואות בנקאיות וליווי לפרויקטים, יוכלו ליהנות מעלויות מימון נמוכות יותר ולשפר את שולי הרווח.

חוץ מזה, הורדת ריבית מביאה קונים כי המימון שלהם - החזרי המשכנתאות, יורדים. והכי חשוב, סיום המלחמה מחזיר את המצב רוח לאנשים. הם לא רצו לקנות דירה בתקופה של אי וודאות. אחרי הכל, זו העסקה הגדולה בחיים, ולעשות אותה בזמן מלחמה זה אפילו מפחיד. הם העדיפו לחכות ואז לקנות אפילו במחיר גבוה יותר. זו הסיבה שמצפים כעת לביקושים משמעותיים בשוק הדירות, ביקושים שיכולים להעלות את המחירים וזה בפני עצמו מדרבן מאוד את מחירי המניות.  

לגבי מניות התשתיות, הן נהנות מהציפיות לגל עבודות שיקום ובנייה נרחב ברחבי הארץ עם סיום המלחמה לצד פרויקטי תשתית בהיקף ענק ל-20 שנים קדימה, לרבות המטרו. בשוק ההון רואים בכך איתות מובהק לכך שענף התשתיות והבנייה הציבורית עומד לפני תקופה של פעילות מסיבית, שתכלול סלילת כבישים, הקמת מוסדות ציבור ושיקום אזורים שנפגעו.

• האם שוק הדיור בתל אביב נמצא לקראת עליות?
• הדירה שלכם על מסלול המטרו? לפחות תקבלו פיצוי גדול
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

ומה לגבי נדל״ן מניב?

כאן ההשפעה כפולה: ירידת הריבית מצמצמת את שיעורי ההיוון - וגורמת כפועל יוצא לעלייה בשווי החברות, דרך העלייה של הערכת השווי של הנכסים. כמו כן, היא מעודדת משקיעים (בעיקר פרטיים) לעבור מהפיקדונות הבנקאיים אל השוק - בחיפוש אחר תשואה גבוהה יותר.כלומר, ירידת התשואה שמשקיעים מקבלים בפיקדונות, גורמת לאטרקטיביות של נכסים פיננסים לרבות נדל"ן מניב. 

כשכסף שהיה חונה בבנק בלי סיכון פתאום שווה פחות, ההון מתחיל לזוז. זה מתבטא מידית בעליות במניות הנדל״ן. גם תחום המשרדים, שסבל מירידה בביקושים בתקופת המלחמה, צפוי ליהנות מהאפקט.

כמו כן, חשוב לזכור דבר חשוב מאוד שנובע מסיום הלחימה - עם שובם של מאות אלפי מילואימניקים לשוק העבודה, והתחדשות הפעילות העסקית, צפוי ביקוש מחודש לשטחי משרדים, וגם לשטחי מסחר. חברות כמו עזריאלי וגב-ים כבר מסמנות התאוששות ראשונית, והמשקיעים רואים בכך הזדמנות לחזרה לשוויי שוק גבוהים יותר - בעיקר לאור העובדה ששוק השכירות המסחרית שמר על יציבות מפתיעה גם בתקופה הקשה. עוד גורם חשוב של סיום הלחימה הוא חזרת כוח האדם לענף, אם וכאשר יתממש. למעלה מ-75 אלף עובדים פלסטינים לא נכנסו לאתרי הבנייה מאז תחילת המלחמה, ומרבית האתרים פעלו בתפוקה חלקית בלבד. כעת, אם הממשלה תאפשר חזרה הדרגתית או תגדיל את מכסות העובדים הזרים, צפוי שיפור משמעותי בקצב הביצוע, בהשלמות הבנייה ובקיצור לוחות הזמנים - מדובר על מהלך שיקל גם על היזמים וגם על הציבור הרחב שממתין לדירות חדשות. מצד שניהוא טומן בתוכו סיכון מסוים מבחינה ביטחונית. כתבנו על השאלה - האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע.

כל אלה יחד יוצרים תחושת מפנה מסוימת. אחרי שנה מאתגרת שבה הריבית נותרה גבוהה, רווחיות שנשחקה ופרויקטים שנעצרו, נראה שהשוק מתחיל להסתכל קדימה. המשקיעים בבורסה רואים בהן סמן ראשון ליציאה מהמשבר. הציבור הרחב עשוי להרגיש את השינוי כבר בחודשים הקרובים. אם הריבית אכן תרד בנובמבר הדבר יתבטא בירידת ריביות המשכנתא, בחזרת הביקושים לדירות, ובעלייה מחודשת בפעילות הבנייה.