אשדוד, חווה בחודשים האחרונים שינוי כיוון בשוק הנדל״ן - לאחר שנים של עליות מחירים כמעט רצופות, נרשמת בעיר ירידה ממוצעת של כ-6% בממוצע מתחילת השנה. כשברובעים שהוקמו בתחילת שנות ה-90 ובראשם רובע י״ב - הירידות מגיעות בחלק מהדירות כבר לכ-8% ואף 10%. מדובר באחת המגמות המשמעותיות ביותר בעיר מאז תקופת הקורונה, כשהביקושים גאו והרוכשים הציפו את השוק. כיום, לעומת זאת, הלחץ ניכר בעיקר בצד המוכרים - ועסקאות מתבצעות לאחר משא ומתן ארוך יותר וכשקונים מרגישים שהם מקבלים הזדמנות עדיפה על רקע ההאטה הכבדה ששוררת בשוק הנדל״ן בתקופה האחרונה.

הרקע לכך די ברור: השפעת הריבית הגבוהה, עלויות מימון כבדות יותר והאטה בעסקאות ובמחירי הדירות בשוק היד השנייה, שגורמת לרבים להמתין ולשבת על הגדר. אשדוד, שנחשבה במשך שנים יעד מועדף לזוגות צעירים ולמשפרי דיור מהאזורים הסמוכים בעיקר, מציגה כיום תמונה מעניינת. לצורך הדוגמא בחרנו דירה שמספרת את הסיפור של רוב העסקאות שנעשו לאחרונה בשכונה. דירת 4 חדרים ברובע י״ב נמכרת בממוצע בכ-2.18 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים בכ-2.6 מיליון שקל - ירידה של מאות אלפי שקלים ביחס לשיא שנרשם ב-2022.

אותה דירה - 10% פחות

נרשמה לאחרונה עסקה שממחישה היטב את השינוי בשכונה - ברחוב כוכב השחר 8 נמכרה דירת 4 חדרים בסכום של 2.2 מיליון שקל בלבד - מחיר שנחשב נמוך משמעותית ביחס לרמות שנראו שם לפני שנה. לשם ההשוואה, ביוני אשתקד נמכרה באותו הבניין דירה דומה, באותו שטח ובמצב תחזוקה דומה, תמורת 2.435 מיליון שקל. המשמעות: ירידה של כ-235 אלף שקל, שהם מעל ל-10% משווי הנכס, בתוך פרק זמן של שנה ושלושה חודשים בלבד.

לצד זאת, התשואה למשקיעים עומדת סביב 3.1%, לא רע למשקיעים שמחפשים תשואה שוטפת. עם זאת, מבט רחב יותר מגלה כי התמונה בעיר מורכבת בהרבה. משקיעים שנכנסו לשוק לפני עשור ויותר נהנים כיום מתשואות נהדרות, גם לאחר הירידות האחרונות. כך למשל, דירה שנרכשה בדצמבר 2016 בסכום של 1.65 מיליון שקל נמכרה לאחרונה ב-2.075 מיליון שקל תשואה כוללת של כ-25.8% ותשואה שנתית ממוצעת של 2.6%, עוד לפני שקלול הכנסות השכירות לאורך התקופה.  לא מדובר על תשואה מלהיבה כמובן.

• בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
• חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

סיפורה של דירה

אבל מה שמעניין יותר הגיע עוד לפני כן: הדירה הזו נרכשה בשנת 2016 ממוכר שקנה אותה עוד בשנת 2007 תמורת 718 אלף שקל בלבד. המשמעות - תשואה כוללת של כ־129% ותשואה שנתית של כ-8.7%. חשוב להדגיש - המוכר שרכש ב-2007 קנה את הדירה בפחות ממיליון שקל. ומכר בתשואה של פי 2.3 על הכסף שהשקיע - מדובר בתקופה בה לא היו פיקדונות בנקאיים אטרקטיביים וריבית בנק ישראל עמדה על רמות נמוכות מאוד. נראה שמי שנכנס לשוק בשנים הנכונות ובתקופה הנכונה -הצליח ליהנות מהשבחה נהדרת.

ומה קורה בסביבה?

בעוד שבחלקים הוותיקים של אשדוד - הרובעים ג׳, ה׳ וח׳ - רמות המחירים שומרות על יציבות יחסית, דווקא הרובעים החדשים יותר מציגים מגמה שונה, ברובעים כמו י״ב, י״ג וי״ד, שבהם נבנו בשנים האחרונות אלפי יחידות דיור חדשות, נוצר היצע שעדיין לא פגש את השוק וככל שנראה גם מכביד עליו. וגם יש את התופעה שקיימת באופן רוחבי בכל הארץ - קבלנים מתקשים למכור דירות חדשות בקצב שהורגלו אליו, ומוכרים של דירות יד שנייה נאלצים להתגמש במחיר. כתבנו על הגמישות של הקבלנים - דירה במחירי סוף עונה? הקבלנים בלחץ - האם זה הזמן לקנות? 

במקביל, שוק השכירות בעיר מציג תמונה הפוכה - יציבות ואף עלייה מתונה בביקושים. אשדוד ממשיכה למשוך שוכרים בזכות המגמה הארצית של ביקושים גבוהים לדירות בשכירות. זה קורה בין היתר גם בעקבות המגמה שמאפיינת כיום את המשק הישראלי שלא רץ לקנות דירה בתקופה של אי ודאות שלגבי היום שאחרי המלחמה וגם בעקבות חוסר האיזון של התכניות הממשלתיות לתכניות שכירות כמו שכירות לטווח ארוך ושאר התכניות שיכולות לעזור להסדיר את שוק השכירות. צריך לזכור - הגישה לכבישים מרכזיים ובעיקר לכביש 4, לצד מוסדות חינוך, תרבות ובריאות, מקנים לעיר איכות חיים גבוהה. דירת 4 חדרים מושכרת כיום בטווח של כ-6-7 אלף שקל לחודש, תלוי במיקום וברמת הגימור, ודירת 5 חדרים יכולה להגיע גם ל-7.5 אלף שקל.

• תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
• בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...

עסקאות אחרונות באשדוד

ברחוב נאמן 7, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.035 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-91 מ״ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב דב גור 28, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.85 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-85 מ״ר שנמצאת בקומת הקרקע.

ברחוב שבט בנימין 26, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.075 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-85 מ״ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב ההסתדרות 18, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.7 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-70 מ״ר שנמצאת בקומת הקרקע.

ברחוב העצמאות 103, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.4 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-97 מ״ר שנמצאת בקומה השמינית.