דירה במחירי סוף עונה? הקבלנים בלחץ - האם זה הזמן לקנות?

שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לספק דרמות - הפעם מכיוון הקבלנים, שנמצאים בלחץ הולך וגובר. השוק בקיפאון, המחירים בירידה והם צריכים לשדר עסקים רגיל - לשדר לבנקים כדי שלא יפגעו במימון, לשדר לציבור כדי שלא יתחיל כדור שלג של ירידות מחירים, לשדר ללמ"ס כדי לסדר את הפרופסורים והדוקטורים שלא מודדים את ההנחות והמבצעים. 

אז מה עושים? חושבים על הפתרונות יצירתיים ואלו ממשיכים להגיע בקצב מהיר - שלם 20% בלבד כעת, קבל מפתח ותיכנס לדירה חדשה - ואת יתרת 80% תביא רק בעוד שנה (ואפשר גם יותר). מדובר על הנחה בפועל של עוד 5%. ההצעה נשמעת מפתה, אך בפועל היא משקפת הפחתת מחיר כי פשוט המחירים ירדו. זו לא נדיבות יתר לקונים. 

זו בעיקר בעיקר מצוקה תזרימית של היזמים, שנדרשים להציג לבנקים התקדמות במכירות כדי להבטיח את המשך הליווי הפיננסי. ובעיקר את מניעת ההידרדרות של שוק הנדל״ן שממשיך להציג מחירים גבוהים על אף שלל הנתונים שסותרים את המצב הקיים.

חברת שבירו פרסמה קמפיין אגרסיבי בדיוק במתכונת הזו, אבל היא לא לבד וכבר היום הצטרפה אליה גם חברת משה אביסרור ובניו, עם מבצע מימון שממותג כ"מבצע מיוחד לחג״ עם ״חמישה מסלולי מימון מיוחדים לחול המועד״. אלה לא המקרים היחידים: בענף מעריכים כי בחודשים הקרובים עוד חברות יצטרפו למגמה - משום שהעיכוב במכירות מורגש בכל האזורים בארץ. לצד זה יש גם ירידי מכירות עם הנחות ענק - 400-500 אלף שקל לדירה. תראו, זה יכול להשתנות. זה תלוי בעסקת חטופים, בסיום המלחמה, ובמצב הרוח של העם. הכל פתוח, אבל צריך לזכור שאחרי עליות מחירים מרשימות הגיע הזמן לתיקון, להגיון במחירים. לא הגיוני שזוגות צעירים שעושים את הכל לפי הסדר - תיכון, צבא, מלחמה, לימודים, לא יכולים להגיע לדירה. 

• עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
• תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כלומר, הסיבות לירידת מחירים הם עמוקות וברורות, אך מנגד, יש ויסות של המלאי על ידי הקבלנים ויש כאמור תקווה ואופטימיות שיכולים לתת בוסט. אבל זה בעיקר עניין פסיכולוגי. אם הרוכשים הפוטנציאלים לא ירוצו לקנות, המחירים לא יעלו, ההיפך. הקבלנים בלחץ. 

חברות רבות כבר הצטרפו למגמה ומשיקות מבצעים רבים לרוכשי הדירות והכל כדי לייצר מכירות ולא להראות לציבור, את המציאות שיכולה לפגוע בהם. חשוב לומר: מבחינת רוכשי הדירות, המבצעים הללו שקולים להנחה של כ-5% ממחיר הדירה כאמור, בלי שהמחיר הרשמי ירד בשקל אחד. פרקטית, זו בהחלט יכולה להיות עסקה טובה לרוכשים, אחרי הכל אף אחד לא יודע באמת מה יקרה מחר, ואם יש צורך אמיתי בדירה עכשיו, אז רוכשים יכולים להחליט שהם לא מהמרים שהמחירים ירדו ויקנו דירה. 

המשמעות של המבצעים האחרונים היא מאוד גדולה. מי שבאמת מחפש דירה עשוי ליהנות מהקלה מיידית ומהזדמנות להמתין עם המשכנתא, אולי עד לרגע שבו הריבית תרד. זאת הטבה של מינימום 5% וסיכוי טוב שהרוכשים מקבלים מבצעים, הטבות ששקולים לעוד כמה אחוזים בודדים. ומה הסיכון? מי יכול להבטיח ששוק הנדל"ן יתאושש בתוך שנה? או שהריביות אכן יירדו. וגם אם ירדו - אז ככל שנראה לא יעמדו על הריביות שהכרנו בעבר הלא רחוק (לפני ההעלאות הריבית בשנת 2022 ריבית בנק ישראל עמדה על 0.15% והפריים על 1.5% מעל זה). יכול להיות שההמתנה תהיה משתלמת. אם תשוטטו היום כמה דקות באינטרנט בחיפוש אחר דירה, תתקלו בשלל הצעות מימון אטרקטיביות: דחיות, פריסות, “מבצעי סוף עונה” והבטחות שונות.

• מני אקוניס, מנכ"ל קבוצת נגב: ״הישראלים משפצים במקום לעבור דירה"
• כמה תעלה דירה בנהריה לזכאים ומה ההנחה ביחס למחיר השוק?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית

לא מנותק מהמציאות 

המהלך של היזמים והקבלנים בענף נובע גם מלחץ כבד מצד הבנקים המלווים, שמפקחים על קצב המכירות בכל פרויקט. הליווי הבנקאי מותנה בעמידה ביעדים - וכאשר המכירות נתקעות, הלחץ על הקבלנים גובר. מבצעי המימון נועדו בדיוק לכך: להציג לבנק שורה של חוזים חתומים, גם אם המחיר האמיתי לציבור נמוך יותר. במילים אחרות, הקבלנים מעדיפים להסתיר את ההנחה בתוך מבנה מימון יצירתי, מאשר להוריד את מחיר המחירון באופן רשמי. והסיבה פשוטה: הורדת מחיר רשמית עלולה לגרור "כדור שלג" של ציפיות להורדות נוספות, ולפגוע בשווי מלאי הדירות שלהם מול הבנקים והמשקיעים. 

לעומת זאת, מבצע דחיית תשלום מאפשר גם לשמור על מחיר המחירון וגם להעניק לרוכש הטבה שמתורגמת בפועל להנחה של כ-5%. הטקטיקה הזו הולכת ומתרחבת אצל הקבלנים. עוד דבר מעניין הוא שחלק מהקבלנים מציג מודלים אחרים ו׳ייחודיים׳ - עם התאמות עבור כל רוכש ורוכש. ממש ׳להתאים את החליפה למידותיו של הרוכש׳ - רק שירכוש. דחייה נוספת של חצי שנה, או תשלום סמלי בלבד עד לקבלת המפתח. לפי גורמים בענף אנחנו נמשיך לראות את המבצעים האלה בכל שלטי החוצות גם בעתיד כנראה לעין. ובאגרסיביות כמובן.