להב רוכשת נכס מסחרי בגרמניה במעל מיליון אירו

להב להב 3.77%  , שפועלת בנדל"ן מניב ובשנים האחרונות מתמקדת במרכזים מסחריים שכונתיים בגרמניה, משלימה רכישה של מרכז מסחרי בעיר Oberndorf. זה נכס שמכוון לקניות בסיסיות של יום יום, מהסוג שמביא אנשים מהסביבה הקרובה ולא נשען על עונתיות או מסחר מזדמן.

התמורה בעסקה עומדת על כ-1.26 מיליון אירו, והנכס מייצר הכנסה שנתית משכירות בהיקף של כ-119 אלף אירו. לפי מבנה העסקה, תשואת הנכס במונחי שיעור היוון עומדת על כ-9.4%.

במונחי תזרים מזומנים מול ההון שהושקע, התשואה השנתית על ההשקעה עומדת על כ-11.83%, בעוד שהתשואה השנתית על ההון העצמי מגיעה לכ-16%. ההון העצמי הכולל בעסקה, כולל הוצאות נלוות, מסתכם בכ-448 אלף אירו.

• 27 מיליון אירו: להב מרחיבה חשיפה בגרמניה
• פריים אנרג'י במיזוג עם להב אנרגיה; המניות עולות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הקרקע, המבנה ומה שנשאר על השולחן

המרכז המסחרי בנוי על קרקע בשטח של כ-6,042 מ"ר. השטח הבנוי הקיים עומד על 1,350 מ"ר, והוא כולל את שטחי המסחר הפעילים כיום. מעבר לכך, קיימות זכויות בנייה נוספות שמאפשרות פיתוח נדל"ני של כ-3,000 מ"ר נוספים על פני תכסית הקרקע.

המשמעות היא שהנכס לא נשען רק על המצב הקיים, אלא כולל גם אפשרות להרחבה עתידית. מדובר בפוטנציאל תכנוני שלא מחייב פעולה מיידית, אבל כן מאפשר גמישות בהמשך הדרך אם יוחלט לקדם הרחבה או שימושים נוספים.

כשמחברים מחיר רכישה של כ-1.26 מיליון אירו עם שכירות שנתית של כ-119 אלף אירו, מתקבלת תמונה די ברורה של עסקה שמבוססת קודם כל על תזרים שוטף, ולא על הנחות לגבי עליית ערך בלבד.

• מכפיל הון של 0.9 וצבר פרויקטים של 1.7 מיליארד שקל: האם אלביט הדמיה מעניינת?
• מטריא ללוזון פיננסים: המהלך להפיכת פלטפורמת ה-P2P ל"בנק קטן"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המניה שצפויה לזנק היום בבורסה, ומה פוטנציאל הרווח למשקיעים?

Action כשוכר מרכזי עם נוכחות רחבה

הנכס מושכר לרשת הקמעונאית Action, רשת נון-פוד שפועלת בפריסה רחבה באירופה ומתמקדת במכירה של מוצרים יומיומיים במחירים נמוכים יחסית. לפי נתוני החברה, היקף המכירות השנתי שלה עומד על 13.8 מיליארד אירו, ולרשת יש 2,918 סניפים ברחבי אירופה.

בגרמניה לבדה מפעילה Action כ-600 סניפים, נתון שממחיש את עומק הפעילות שלה בשוק המקומי ואת העובדה שמדובר בשחקן מבוסס ולא ברשת שולית. חוזה השכירות בנכס תקף עד אפריל 2034, ובמקביל מתנהל מו"מ להארכת ההתקשרות עד אפריל 2039. עבור נכס מסחרי שכונתי, מדובר בפרק זמן שמספק רמת ודאות גבוהה יחסית להכנסות, במיוחד כשהנכס נשען על שוכר אחד מרכזי.

בצד המימון, בנק מקומי העמיד הלוואה בסך של 950 אלף אירו לתקופה של 25 שנים. מדובר בהלוואה ללא זכות חזרה לחברה מעבר לנכס עצמו, וללא תנאים שמחוברים לשווי הנדל"ן.הריבית הנומינלית השנתית עומדת על כ-3.3% ואינה צמודה, עם החזר קרן שנתי של 2%. בפועל, מבנה כזה של מימון מאפשר להחזיק את הנכס לאורך זמן, בלי חשיפה ללחצים שנובעים משינויים בשווי או מדרישות הון נוספות.

עסקה נוספת דרך חברות בנות זרות

במקביל לרכישה באוברנדורף, החברה מציינת עסקה נוספת שמתבצעת באמצעות חברות בנות זרות שבשליטתה, לרכישת מרכז קניות שכונתי נוסף בגרמניה. גם במקרה הזה מדובר במרכז שמשרת אוכלוסייה מקומית, עם שוכר לטווח ארוך, פוטנציאל השבחה ומימון בנקאי שמבוסס על תנאים שהחברה מגדירה כאטרקטיביים.

המהלך מצטרף לפעילות השוטפת של להב בשוק הגרמני, ומתיישב עם קו עסקי שמעדיף נכסים קטנים עד בינוניים, כאלה שנשענים על צריכה יומיומית, חוזי שכירות ארוכים ותזרים יציב.