ג׳י סיטי מקבלת היתר בנייה להרחבת פרומנדה בוורשה

ג׳י סיטי ג'י סיטי 0%   מקבלת היתר בנייה לשלב הראשון בהרחבת קניון פרומנדה בוורשה. החברה מתכננת להתחיל בעבודות ברבעון הראשון של השנה ולסיים בתחילת 2027, כחלק מתוכנית השבחה רחבה יותר לפעילות בפולין. מבחינת לוחות זמנים, זה פרויקט שמתרגם היתר בנייה לתוספת שטח והשכרה בתוך חלון יחסית קצר, מה שמאפשר להציג כבר עכשיו תחזית ברמת השורה התפעולית.

קניון פרומנדה משתרע כיום על כ-63,000 מ"ר ומפעיל כ-160 חנויות, שירותים ומתחמים. הקניון נמצא בגדה המזרחית של ורשה ופועל בתפוסה של כ-100%, נתון שמסביר למה החברה הולכת על הרחבה ולא על מהלך “שיפור” פנימי בלבד. כשנכס מלא כמעט עד הסוף, הצמיחה התפעולית באה בעיקר מהוספת שטחי השכרה ומכניסה של שוכרים שמביאים נפח תנועה גבוה.

זה גם הרקע לדרך שבה ההרחבה בנויה. השלב הראשון מוסיף שטחים באופן ממוקד, עם עוגן מרכזי ומעטפת משלימה של שימושים יומיומיים. זו גישה שמכוונת לייצר השפעה על ההכנסה התפעולית דרך דמי שכירות ודרך חיזוק פדיונות ושיעורי חידוש חוזים, בלי להעמיס שטח חדש שאין לו ביקוש מיידי.

פריימארק נכנסת כעוגן ומחדדת את המודל התפעולי

במרכז השלב הראשון עומדת כניסת רשת האופנה פריימארק, שמתכננת לפתוח בקניון חנות דגל בשטח של כ-4,000 מ"ר. מדובר בסניף השני של הרשת בוורשה בסך הכל, וההקשר הגאוגרפי משחק כאן תפקיד. בהודעה מצוין שהסניף החדש ממוקם במרחק מהסניף הקיים בעיר, כך שהמטרה היא לתפוס אזור ביקוש נוסף ולא להתחרות על אותו זרם קונים.

• 800 מיליון שקל ו-363 דירות שנמכרו: דוניץ אלעד מסכמת את 2025
• 27 מיליון אירו: להב מרחיבה חשיפה בגרמניה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הנקודה התפעולית היא לא רק שם המותג, אלא מה שהוא עושה בתוך הנכס. חנות בקנה מידה כזה נכנסת בדרך כלל בהסכמי שכירות ארוכי טווח, והופכת לעוגן שמייצב תנועה ונותן לקניון כוח מול מותגים אחרים. כשעוגן כזה נפתח בתוך קניון שכבר נמצא בתפוסה מלאה, הוא גם מייצר סיבה לעדכן תמהיל ולשפר תנאים מסחריים סביבו, בעיקר באזורי מעבר וצירים שמובילים אליו.

שטח ההרחבה הכולל בשלב הזה עומד על כ-6,000 מ"ר, כך שפריימארק תופסת את רוב התוספת. יתרת השטח עומדת על כ-2,000 מ"ר ומתחלקת שווה בשווה בין רשת סופרמרקטים מובילה לבין סניף חדש של חנות אלקטרוניקה בינלאומית. זה לא רק “עוד חנויות” אלא מבנה שמייצר שני סוגי ביקור שונים. אופנה מביאה ביקורי יעד ותדירות עונתית, וסופרמרקט ואלקטרוניקה מייצרים ביקורים תכופים יותר עם סל קנייה יומיומי.

מבחינת ניהול נכס מניב, השילוב הזה עובד בשני כיוונים. הוא מוסיף שכבה של הכנסות שכירות על השטח החדש, ובמקביל הוא תומך בפדיונות של השוכרים הקיימים דרך תנועת קונים רחבה יותר לאורך השבוע. כשמגדילים את מספר הסיבות להגיע לקניון, קל יותר לשמר תנועה גם בתקופות פחות חזקות ולצמצם תלות באירועים נקודתיים.

• מובילאיי הבטיחה הכנסות ב-7 מיליארד דולר, אולם היא זקוקה ל-CEO במשרה מלאה
• הנפקת אג"ח של 6 מיליארד דולר למדינת ישראל - חזרה לרמות המרווחים שקדמו למלחמה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מדוע המשקיע העצמאי כמעט תמיד מפסיד: המחקרים המדעיים שחושפים...

10 מיליון אירו השקעה מול מעל מיליון אירו NOI

ההשקעה בשלב הראשון עומדת על 10 מיליון אירו. לפי התחזית שנמסרה, המהלך צפוי להניב תוספת NOI שנתית של מעל מיליון אירו. בעולם של נדל"ן מניב, זה נתון שמוצג כיעד תפעולי ברור, כי NOI הוא המדד שמייצג את הכנסות הנכס לאחר הוצאות תפעול, לפני מימון ומסים. זה בדיוק המקום שבו הרחבה אמורה להראות תוצאה, עוד לפני שמגיעים לשאלות של מימון פרויקט ועלויות הון.

התוספת הזו נשענת על שני מקורות. הראשון הוא הכנסה ישירה מהשכרת השטח החדש. השני הוא ההשפעה העקיפה של התנועה על החוזים סביב ההרחבה, בעיקר דרך חיזוק מחזורי מכירות ושיפור יציבות השוכרים. כשקניון עובד בתפוסה מלאה, כל תוספת שמייצרת ביקוש עקבי יכולה להפוך לשיפור בתנאים מסחריים בסבבים הבאים של חידוש חוזים, גם בלי שמעלים על הנייר “שכר דירה” בצורה חדה.

החברה לא בונה כאן שטח כדי “להיראות יותר גדול”. היא בונה כדי להוסיף הכנסה תפעולית שנתית שמתחברת לשווי נכס ולתשואה של הפעילות המקומית. בשוק תחרותי, היתרון של מהלך כזה הוא שהוא מדיד. אפשר לעקוב אחרי פתיחה, אכלוס, תנועה ושורה תפעולית, ולהבין אם התחזית עומדת במבחן לאורך זמן.

1.5 מיליון מבקרים נוספים וההשפעה על פדיונות

החברה מציגה צפי לגידול של כ-1.5 מיליון מבקרים בשנה כתוצאה מההרחבה. זה נתון שמחבר בין עוגן חדש לבין יעד תפעולי, כי תנועה היא מנוע מרכזי של מרכז מסחרי. לא כל מבקר הופך לקנייה, אבל תוספת תנועה עקבית היא בדרך כלל תנאי לשיפור פדיונות של שוכרים, בעיקר בענפי אופנה, הסעדה ושירותים.

כאן נכנסת גם החלוקה לשימושים. עוגן אופנה מושך ביקורים מתוכננים, וסופרמרקט מייצר ביקורים חוזרים. השילוב הזה יכול לשנות את האופן שבו התנועה מתפזרת במהלך היום והימים, ולהגדיל חשיפה של חנויות שלא יושבות בדיוק על החזית הראשית. בקניונים גדולים זו נקודה חשובה, כי לפעמים השאלה היא לא רק כמה אנשים מגיעים, אלא איפה הם עוברים ובאיזה קצב.

לצד זה, ההודעה מציינת שהמהלך צפוי לשדרג את יתר העסקים בקניון ולחזק את מעמדו כעוגן קמעונאי אזורי. מבחינה תפעולית, “שדרוג” כזה מתבטא בדרך כלל בירידה בתחלופה של שוכרים, בחיזוק עסקים קיימים וביכולת להשאיר את הנכס בתפוסה מלאה גם כשהשוק נע. זה לא קורה ביום אחד, אבל זה חלק מההיגיון שבהכנסה של עוגן גדול לצד שימושים משלימים.

השלב הראשון בתוך תוכנית רחבה יותר

השלב הנוכחי הוא חלק מתוכנית השבחה בת שלושה שלבים. בהמשך, ובכפוף להיתרים, מתוכננים שלבים נוספים שכוללים תוספת של כ-18,000 מ"ר שטחי מסחר והסעדה, לצד פרויקט מגורים של כ-400 יחידות דיור למכירה בצמוד לקניון הקיים. המשמעות היא שהחברה מסמנת לא רק הרחבת מסחר, אלא תכנון שמכניס עוד שימושים ויוצר סביבת פעילות צפופה יותר סביב הקניון.

במקרה כזה, השלב הראשון מתפקד גם כבדיקת יכולת ביצוע. אם הפתיחה של השטח החדש מתקדמת לפי הלו"ז והתרומה התפעולית מגיעה כמו שמוערך, זה נותן בסיס להמשך. אם יש עיכובים או סטיות תקציביות, זה יכול להשפיע על קצב התקדמות השלבים הבאים. לכן היתר שניתן עכשיו הוא לא רק עניין תכנוני, אלא נקודת יציאה שממנה אפשר להרים פרויקט עם יעד NOI מוגדר.

נדל"ן סביב הפרויקט ומהלכים נוספים של החברה

בסמוך לפרומנדה מתקיימת בנייה של אלפי יחידות דיור חדשות, שמרחיבה את בסיס הלקוחות במרחק קצר מהקניון. במקביל, החברה השלימה הקמה של כ-440 יחידות דיור להשכרה, כולן בתפוסה מלאה, ובהמשך היא מציינת כוונה לבנות מאות יחידות דיור נוספות שיוצעו למכירה. מבחינת נדל"ן מניב, זה מקבע קהל מקומי שחוזר שוב ושוב, ומקטין תלות בלקוחות שמגיעים מרחוק.

בהקשר של פעילות הקניון עצמו, פרומנדה זוכה בפרס הכסף בתחרות PRCH Retail Awards 2025 בקטגוריית Best Performance. בהודעה מודגש הקשר בין ניהול הקניון לבין חוויית הלקוח ומעורבות קהילתית, כחלק מהתפיסה שמלווה את הפעילות שלו בשנים האחרונות.

גם פריימארק עצמה מופיעה בתמונה הרחבה של החברה בפולין. ההסכם בפרומנדה מצטרף להסכם נוסף שנחתם במהלך השנה לפתיחת סניף של הרשת ב-Biala Shopping Center בעיר ביאליסטוק, כ-164 ק"מ מזרחית לוורשה. המרכז משתרע על כ-38,800 מ"ר להשכרה ומציג תנועת קונים של כ-5 מיליון מבקרים בשנה, והוא אחד משלושה נכסים שנמכרו לאחרונה לחברת אוריון, חברת בת של ג'י סיטי, אשר ממשיכה לנהל את הנכסים גם לאחר המכירה.

קרן כליפה, משנה למנכ"ל G סיטי ומנכ"לית G סיטי ישראל, מסרה כי "קבלת היתר הבנייה היא נקודת ציון משמעותית באסטרטגיה שלנו לחיזוק נכסי הליבה באירופה בכלל ובפולין בפרט. חנות הדגל של פריימארק צפויה להוות מוקד משיכה משמעותי באזור ולחזק את מעמדו של פרומנדה כקניון מוביל ורב-השפעה בשוק הפולני. מדובר במהלך שמייצר ערך ברור, הן במונחי תשואה תפעולית והן בהיבטי מיצוב ונראות. זהו רק הצעד הראשון בדרך להשבחה רחבת היקף שתוביל את פרומנדה לעשור הבא".