ההיצע הבלתי נתפס של הדירות הלא מכורות אינו חדש לנו, אבל נראה שכעת הגענו לרמה בלתי נתפסת - עם 81,360 דירות לא מכורות - מדובר על מלאי שיספיק ל-3 שנות שיווק דירות בקצב הנוכחי.

דירות לא מכורות - תמונת מצב:

בין היתר עם הגעה לנתוני שיא של  הרבעון השני השנה מצביע על תמונה לא ממש מחמיאה לשוק הדיור הישראלי: בסוף חודש יוני עמד מלאי הדירות החדשות הלא מכורות בישראל על 81,360 דירות - שיא חדש שיספיק לכשלוש שנות שיווק, גם אם לא תיבנה אפילו דירה נוספת בתקופה הזו.

מדובר בעלייה של יותר מ-20% לעומת יוני בשנה שעברה, והנתון משקף קצב מכירה איטי שמושפע ישירות מהאטה חדה בביקושים. במקביל, נרשמה צניחה של כ-20% במספר העסקאות ברבעון האחרון בהשוואה לרבעון הראשון של השנה, כאשר גם דירות חדשות וגם דירות יד שנייה חוו ירידה חדה במכירות.

הגידול העצום במלאי אינו מתחלק באופן שווה בין האזורים: במחוז תל אביב מרוכזות כ-32% מהדירות הלא מכורות, וביחד עם מחוז המרכז הם מחזיקים ביותר ממחצית ההיצע הארצי. תל אביב יפו לבדה מובילה את הטבלה עם כ-10.2 אלף דירות חדשות שעדיין ממתינות לקונים, ואחריה ירושלים עם כ-7.7 אלף דירות.

ערים נוספות בולטות בהיקף המלאי שלהן הן לוד, באר יעקב, רעננה, קריית אונו ואופקים. למשקיעים ולרוכשים פוטנציאליים הנתון הזה עשוי להוות איתות כפול: מצד אחד, עודף ההיצע יכול להפעיל לחץ כלפי מטה על מחירי הדירות באזורים מסוימים, במיוחד אם קצב המכירה הנמוך יימשך.

היסטוריה על הדירות הלא מכורות

בסוף מאי עמד מלאי הדירות החדשות הלא־מכורות על כ-80.86 אלף יחידות, עלייה של כ-50% בתוך כשנתיים, מאז שבנק ישראל החל להעלות את הריבית באפריל 2022. מדובר בכמות שיכולה להספיק לכשנתיים וחצי של שיווק גם אם לא תיבנה אף דירה חדשה בתקופה הזו.

הקבלנים טוענים שהנתון 'מעוות' משום שהוא כולל גם דירות שבשלב היתרי בנייה בלבד, אך בפועל לאורך השנים נמכרו בישראל דירות רבות עוד לפני קבלת היתר, ולכן הגידול החד משקף שינוי אמיתי בהיקף ההיצע הלא-מכור. לתמונה הזו מצטרפת תחרות חדשה מצד גל של דירות "יד שנייה חדשות" ממחיר למשתכן, שהחלו לצאת לשוק עם סיום תקופות החסימה - חמש עד שש שנים מאז שנרכשו.

• כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
• דירת יוקרה ב-1.3 מיליון שקל במרכז ת"א; הסיבה: טיל איראני פגע בה. האם כדאי?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מדובר במאות ואף אלפי דירות חדשות כמעט לחלוטין, שלעיתים אפילו לא אוכלסו, ובמיקומים מבוקשים כמו גליל ים בהרצליה, מערב ראשון לציון, פסגות אפק בראש העין, חריש, קריית ביאליק ועוד. לרוב הן נמכרות במחיר תחרותי יותר משל הקבלנים ולעיתים זמינות לכניסה מיידית, מה שמעניק להן יתרון בולט בעיני רוכשים שלא רוצים להמתין שלוש-ארבע שנים לאכלוס.

מבחינת הקבלנים, זו תחרות ישירה שלא נספרת בסטטיסטיקת המלאי, אך בפועל היא מקשה על קצב המכירות ומגבירה את הצורך בהנחות.

במקביל, הקבלנים ממשיכים להציע מסלולי תשלום אגרסיביים - כמו 20% עכשיו ו-80% באכלוס, אשר דוחים את מועד לקיחת המשכנתא. התוצאה היא שנתוני המשכנתאות שמפורסמים היום משקפים לעיתים עסקאות ישנות שנסגרו חודשים קודם, מה שיוצר עיוות בתמונה הכללית.

היזמים צריכים להיזהר? כנראה שכן 

עודף ההיצע בדירות החדשות שלא נמכרו מתחיל לחלחל גם לשוק השכירות. חלק מהקבלנים, שמתקשים למכור בקצב הרצוי, עשויים לבחור להשכיר את הדירות באופן זמני כדי לייצר תזרים מזומנים ולצמצם את הוצאות המימון השוטפות.

• אושר תזכיר חוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית
• תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות

המהלך הזה עשוי להגדיל את היצע הדירות להשכרה באזורים מסוימים, להשפיע על רמות המחירים בשוק השכירות ואף לפתוח פתח לשחקנים מוסדיים - כמו קרנות ריט או גופים מוסדיים – שינצלו את המצב לרכישת דירות בהנחות, מתוך מטרה להשכיר אותן לטווח ארוך.

במקביל, המלאי הלא מכור שממשיך לתפוח והביקושים החלשים גורמים ליזמים להיות הרבה יותר זהירים ברכישת קרקעות חדשות. הזהירות הזו יכולה להוביל ללחץ כלפי מטה במחירי הקרקע - גם בשוק הפרטי וגם במכרזי רמ"י - בעיקר באזורים פריפריאליים או במקומות שבהם כבר יש עודף של פרויקטים מאושרים שממתינים לשיווק.

ירידת מחירי הקרקע, אם תתרחש, עשויה מצד אחד להקל על יזמים חדשים להיכנס לשוק בעתיד, אך מצד שני תעיד על חולשה מבנית בביקוש.

היבט נוסף הוא המימון. מלאי גדול של דירות לא מכורות מגדיל משמעותית את עלויות המימון של הקבלנים, במיוחד כשהריבית במשק עדיין גבוהה. עבור יזמים רבים, ההחזקה במלאי כזה פירושה החזרי ריבית חודשיים גבוהים והצורך להעמיד בטוחות נוספות מול הבנקים.