מחירי הדירות לאן

רווח של 73% בשנתיים על דירה להשקעה בבת ים

סיפורה של דירה בבת ים וסיפורה של עיר שהפכה בשנים האחרונות למוקד משיכה למשקיעים

עמית בר | (12)

סיפורה של דירה בבת ים - ברחוב ד"ר נחום ניר 22 נרכשה דירה ביולי 2022 בתמורה ל-1.5 מיליון שקל. מדובר בדירה של 3 חדרים בקומה רביעית. הבניין עובר התחדשות עירונית והדירה הזו הושבחה. המשקיע מכר לאחרונה את הדירה ב-2.6 מיליון שקל.

רווח של 1.1 מיליון שקל, תשואה של 73% בשנתיים וחמישה חודשים. תשואה מדהיצה לשוק הדירות. הסיכון נמוך יחסית משוק המניות והתשואה כאן גבוה פי כמה משוק המניות. זה כמובן נדיר מאוד, אלו לא התשואות הנורמליות בנדל"ן. עם זאת, משקיעים בשוק שרכשו דירות באזורים של התחדשות עירונית הרוויחו מאוד.


בת ים עוברת התחדשות עירונית בעשרות פרויקטים ברחבי העיר. זה מייצר השבחות גדולות לבעלי הדירות, מדובר ברווחים של מעל 1 מיליון שקל, ולרוב משמעותית יותר מכך. זה מייצר לדיירים דירה טובה יותר, עם ממ"ד לובי, דירה מחודשת ומרווחת יותר, וזה כמובן מביא משקיעים - גם לאזורים צמודים להתחדשות, גם לאזורים עם סיכוי להתחדשות.  עליות המחירים מתרחשות בכל העיר כי המוכרים מבינים שיש להם דירה עם אופציה להתחדשות, המוכרים מבינים שיש כאן סיכוי לאפסייד.


זה תהליך של שנים, כשבת ים הפכה להיות בשנים האלו מוקד משיכה למשקיעים רבים. יש מקרים רבים של השבחות מהירות, לרוב לא מדובר בקצב רווחים של 73% לשנתיים ומספר חודשים, ועדיין מדובר על תשואות מרשימות, כשצריך לזכור שבמקביל המחירים בעיר עולים. בשנתיים האחרונות מחירי הדירות בבת ים עלו מעל 15%.


עסקאות נדל"ן בבת ים 

הנתונים החדשים על עסקאות נדל"ן בבת ים, שבוצעו בתחילת ינואר 2025, מצביעים על פערים משמעותיים במחירי הדירות. מה שמשפיע על המחירים הוא מיקומן, מצב הדירות וגודלן, כשהגורם העיקרי שמשפיע על המחיר הוא פוטנציאל התחדשות מעירונית והשאלה אם מדובר בדירה לאחר התחדשות. זאת הסיבה שאתם רואים כאן מחירים שונים למ"ר: 


ברחוב ששת הימים 8, נמכרה דירת 2.5 חדרים בקומה השנייה, בשטח של 44.7 מ"ר, במחיר של 1.6 מיליון שקל. המחיר למ"ר בדירה זו עומד על כ-35,800 שקל, מחיר גבוה יחסית, שנובע מהתחדשות עירונית. 


ברחוב ליברנו 22, נמכרה דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בשטח של 64.3 מ"ר, גם היא במחיר של 1.6 מיליון שקל. המחיר למ"ר כאן עומד על כ-24,880 שקל.

קיראו עוד ב"נדל"ן"


ברחוב השקמה 9, דירת 3 חדרים בקומה השנייה, בשטח של 61.9 מ"ר, נמכרה ב-1.77 מיליון שקל. המחיר למ"ר כאן גבוה יותר, כ-28,590 שקל. נזכיר שהמחיר הממוצע בבת ים הוא כ-30 אלף שקל למ"ר. 


לעומת זאת, ברחוב אלי כהן 22, נמכרה דירת 4.5 חדרים בקומה הרביעית, בשטח של 92 מ"ר, במחיר של 1.88 מיליון שקל בלבד. המחיר למ"ר בעסקה זו עומד על כ-20,430 שקל.


ברחוב באיליק 4, דירת 4 חדרים בקומה הראשונה, בשטח של 77.2 מ"ר, נמכרה ב-2.1 מיליון שקל. המחיר למ"ר עומד על כ-27,200 שקל


ברחוב תלמית 18, דירת 3.5 חדרים בקומה השלישית, בשטח של 68.6 מ"ר, נמכרה ב-2.01 מיליון שקל. המחיר למ"ר כאן גבוה יחסית, כ-29,300 שקל.


ברחוב ז'בוטינסקי 28, נמכרה דירת 3 חדרים בקומה השלישית, בשטח של 44.97 מ"ר, במחיר של 1.875 מיליון שקל. המחיר למ"ר בעסקה זו עומד על כ-41,700 שקל – המחיר הגבוה ביותר מבין כל העסקאות. הסיבה: התחדשות עירונית.


ברחוב חלמית בשכונת עמידר, נמכרה דירת 3.5 חדרים בקומה השלישית מתוך ארבע, בשטח של 74 מ"ר, במחיר של 2.01 מיליון שקל. המחיר למ"ר כאן עומד על כ-27,160 שקל. 

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    זוהר 19/01/2025 14:14
    הגב לתגובה זו
    מעבר למחירים שעלו בטרוף הרבה מעבר לכל מה שנכון וכדאי כלכלית יש בבת ים כ 4200דירות של קבלנים שאינן מכורות.שחושבים על זה ומפרסמים את זה מבינים שיש הרבה הרבה היצע ומעט ביקוש. כי לקנות דירה ב 1.5 מיליון זה לא כמו לקנות דירה ב 2.6 מיליון. תיזהרו מאוד מאוד
  • 8.
    סוחר רכב 19/01/2025 11:23
    הגב לתגובה זו
    תורידו עלות מתווכים עורכי דין מס רכישה היטל השבחה מס שבח. נשארתם עם 10 אחוז רווח נקי
  • 7.
    צחי 18/01/2025 18:33
    הגב לתגובה זו
    אני קניתי מניה של חברה עם שווי שוק של 35 מיליארד דולר כמו כל שווי השוק של הבנקים בישראלנכון ל 2022 ועכשיו מכרתי אותה לפי שווי שוק של 163 מיליארד קניתי ב ira ואין לי מס...סיפור אמיתי! מספיק כבר עם פמפום הנדלן....
  • 6.
    משקיעים מתשלטים על מתחמים של התחדשות (ל"ת)
    מני 18/01/2025 11:12
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    כן זה גם אותו אחד שזכה בלוטו (ל"ת)
    המומחה 18/01/2025 10:42
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    עידן 18/01/2025 10:12
    הגב לתגובה זו
    למה הדיירים מוכרים אסור למכור כשיש התחדשות עירונית
  • 3.
    מי רוצה לגור בעיר המגעילה הזו (ל"ת)
    ר 18/01/2025 09:52
    הגב לתגובה זו
  • חחח עיר לתפארת. (ל"ת)
    יוסי 18/01/2025 15:27
    הגב לתגובה זו
  • . 18/01/2025 12:40
    הגב לתגובה זו
    מי לא
  • 2.
    קריית ים היעד הבא התחדשות והשבחה (ל"ת)
    אלן 18/01/2025 08:50
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    די עם השקרים 18/01/2025 08:05
    הגב לתגובה זו
    הרווח האמיתי נמוך בהרבה הרי. למה לא מזכירים את המיסוי מה עם מס שבח מס הכנסה מס רכישהמכירה ועוד... והכל במכפלות אם זאת לא הדירה הראשונה שלכם. העיקר לפמפם את שוק הנדלן
  • חכמולוג 18/01/2025 17:37
    הגב לתגובה זו
    הבעיה שאתה חצי צודקולא שיש לי עניין אישי בכתבה מס הכנסה טענה רחוקה שיטענו שזה חייב. מס שבח אתה צודק 25% על הרווח הריאלי מקוזז מהעלות הריאלית תבדוק מה הכווונה ויכול להיות שיש לבחור הפסדים ניתנים לקיזוז. לא סתם לזרוק דברים
אאורה יהוד
צילום: סטודיו 84

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק

בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה  

צלי אהרון |

הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזקההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.


הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול)  הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים. 

גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות  עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.

כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.  


באר יעקב
צילום: עיריית באר יעקב
תחקיר ביזפורטל

חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה

השוחד של משרד השיכון לעיריות - בני המקום זוכים בשיעורים גבוהים מאוד; הבעיה של הזכאים "הרגילים" - סיכויים אפסיים לזכייה; הדוגמה של באר יעקב - ל'בן מקום' יש סיכוי של פי 35 לזכות בדירה ממילואימניק ופי 100 מזכאי רגיל

צלי אהרון |

משרד השיכון והבינוי יצא בהגרלה גדולה של דירה בהנחה. זאת תהיה ההגרלה הכי טובה מבחינת הזוכים כשאחריה יחוסלו ההטבות הגדולות. ההגרלה הזו מגיעה עם בשורה גדולה למילואימניקים - 50% מהדירות יוקצו לחיילי מילואים, כ-25% ללוחמים. נשמע מבטיח, אבל צריך להסתכל על האותיות הקטנות - עד 50% יוקצו למילואימניקים. כשאתם קוראים עד 50%, אולי אתם חושבים שזה נושק ל-50%, גם אנחנו חשבנו כך. זה לא בהכרח. כשבדקנו לעומק גילינו שהנתון הזה מטעה.  

בהגרלה יש כ-7,600 דירות ב75 פרויקטים ב-21 ערים. מסתבר שברוב הערים בהן מוגרלות דירות, שיעור הדירות שמוקצות למילואימניקים הוא קרוב לשליש. גם בערים המבוקשות ביותר מוקצות להם כשליש מהדירות. ה-50% זאת אשליה, זה משחק במילים של משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר. הם רוצים להיראות טוב בעיני המילואימניקים והעם, אבל, בסוף האמת צפה, והיא מוכיחה לנו שהמשרדים האלו בעיקר עסוקים בתדמית שלהם ולא באמת. אתם נותנים למילואימניקים שליש - תגידו שליש. למה ליפות את התמונה בכוח.  

בדקנו את כל הישובים בתוכנית ואת כל הפרויקטים. המקומות בהם מוקצים 50% למילואימניקים הם מקומות עם הגרלות קטנות ולא מבוקשות -  דימונה, טבריה, עכו ומצפה רמון.

במקומות כמו באר יעקב, רעננה, אשקלון, נתניה, ועוד 13 ישובים שיעור הסיכויים של המילואימניקים הוא שליש. הנה מה שקורה בבאר יעקב, לקחנו דוגמה של פרויקט ספציפי, אבל הוא מייצג את כל הפרויקטים בעיר שהפכה להכי מבוקשת מבין כל ההגרלות - למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים.



ניתוח של פרויקט בבאר יעקב - הסיכוי של מתמודד בן המקום הוא פי 100 משל זכאי רגיל; ומה הסיכוי של מילואימניק?