מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', התייחס באופן ישיר לסוגייה שחוזרת לשיח הכלכלי בחודשים האחרונים: החזרתו של מס הרכוש על קרקעות לא מפותחות. לדבריו, הכוונה היא לכלול את המס בתקציב המדינה הקרוב, והערכת העבודה היא שמדובר בכ-8 מיליארד שקל בשנה. נראה כי כעת לא מדובר על רעיון תיאורטי הנבחן באוצר, אלא מהלך שמתקדם לעבר מימוש ממשי - שעשוי להיות משמעותי מאד בעיקר עבור הקבלנים/יזמים שמחזיקים בקרקעות שכאלו.

אהרונוביץ' הדגיש בכנס ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז באילת כי מדובר ברפורמה משמעותית. מס רכוש בוטל בסוף שנת 1999, לפני למעלה משני עשורים. מאז, בעלי קרקעות בישראל, פרטיים וחברות - נהנו ממצב שבו החזקת קרקע ריקה ללא פיתוחה וקידום של הליכים לאורך שנים לא נשאה עלות שנתית מיוחדת. כלומר, בעלי הקרקעות לא היו צריכים לשלם כלום עבור אי-ייזום על הקרקע. מה שאומר כי אין להם תמריץ ממשי שיכול להביא לעוד בניה ודה פקטו עוד היצע בשוק. ניסינו לענות על השאלה - איך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. באופן מהותי, הקבלנים מווסתים את היצע הדירות לפי איך שם רואים לנכון ״לנהל״ את כמות המלאי כדי להשפיע בפועל על הביקוש וההיצע בהתאם לכל תקופה ובכך ליצור מנגנון שיעבוד טוב יותר עבורם.

רשות המסים - יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל

החזרת המס צפויה להפוך את ההמתנה הארוכה לעליית ערך הקרקע לפחות משתלמת, וליצור תמריץ גדול למימוש קרקע או לקידום פיתוח עליה. הקונטקסט המדיני די ברור - המדינה מתמודדת עם הוצאות גבוהות מאוד: על רקע המלחמה וגם בשל הרחבת התחייבויות בתחומי הביטחון, השיקום הרחב שצפוי לנו וגם הפן החברתי. כאשר רשות המסים מציגה יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל, נדרשת מציאת מקורות הכנסה נוספים שיבטיחו יציבות תקציבית לאורך זמן. 

מס רכוש חוזר להיות כלי מרכזי בקביעת המדיניות, לא רק לצורך הגדלת הכנסות אלא גם כאמצעי לעידוד שימוש יעיל בקרקע, משאב מוגבל בישראל. הרי רוב הקרקעות נשלטות בידי הממשלה עצמה על ידי רמ״י (כ-93%). בכך למעשה הממשלה תעודד את היזמים לצאת ומהלך זה עשוי להשפיע באופן משמעותי על התנהלותם של בעלי קרקעות, בעיקר באזורים שבהם שווי הקרקע גבוה והפוטנציאל לפיתוח קיים. בו בזמן גם רמ״י צריכה לשווק יותר קרקעות - זה ברור. אבל גם פתרון בדרך של מס רכוש זה צעד חיובי למשקי הבית שרודפים אחרי חלום הדירה שהפך לבלתי מציאותי עבור רוב הציבור. 

• האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
• המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המצב היום הוא שרוב המשקיעים (הפרטיים והחברות) בוחרים להמתין לשעת כושר, כאשר הקרקע נמצאת ״רדומה״ ואינה מפותחת לעיתים שנים רבות. הטלת מס שנתי תהפוך את אסטרטגיית ההמתנה הזו ליקרה יותר ותיצור לחץ לפעול. מס רכוש היה קיים בישראל לאורך עשרות שנים והוטל על קרקעות ונכסים לא מנוצלים מתוך מטרה למנוע ספסרות ולהגביר את היצע הקרקעות בשוק. הוא בוטל בשנת 2000 לאחר ביקורת על כך שלא נאכף באופן אחיד ופגע גם בבעלי קרקעות קטנים. במקומו התבססה מערכת המיסוי על מס שבח ומס רכישה בעת מכירה. 

כעת, אם המס יחזור, הכוונה היא ליישם אותו באופן עדכני למציאות בעתיד הקרוב. הערכות מקצועיות מדברות על שיעור מס שינוע בטווח של 0.5% עד 2% משווי הקרקע בשנה. במונחים כספיים, עבור קרקע בשווי 2 מיליון שקל מדובר על תשלום שנתי של בין 5 אלף שקל ל-30 אלף. סביר להניח שהמס יתחיל בשיעור מתון ויעלה בהדרגה בהתאם להתכנסות השוק ולאופן היישום בפועל כפי שברשות המסים יראו זאת. חשוב לציין - הקרקעות נרשמות אמנם לרוב על בסיס גישת העלות בספרים של החברות, אבל המס שייגבה יהיה לפי שווי הוגן שיקבע על ידי שמאי חיצוני והמשמעות היא שהמס ייגזר מסכומים גבוהים מאוד. בעיקר כאשר יהיה מדובר על קרקעות רחבות במרכז הארץ. 

המס צפוי לחול בעיקר על קרקעות זמינות לבנייה ולא על קרקעות שאין לגביהן תכנית מאושרת. קרקעות חקלאיות או קרקעות בפריפריה עשויות ליהנות מפטורים או הנחות, בעוד שמוקד המס יופנה לקרקעות באזורים בעלי ביקוש גבוה. עבור בעלי קרקע במרכזי ערים כמו תל אביב, רמת גן, הרצליה, ראשון לציון וערים נוספות - התוצאה היא בחינה מחודשת של לוחות זמנים ושל כדאיות החזקה לאורך זמן. בשלב זה עולות שתי תפיסות עיקריות לגבי ההשפעה על השוק. מצד אחד, המס עשוי ליצור תמריץ לשחרור קרקעות: משקיעים קטנים שרכשו קרקע לצורכי המתנה עשויים למכור מוקדם, וחברות עם עתודות קרקע גדולות עשויות לקדם תכנון או להיכנס לשותפויות. מהלך כזה יכול להגדיל את ההיצע ולתרום לקצב הבנייה. מצד שני, יזמים המחזיקים קרקעות תקופה ארוכה עלולים להתמודד עם עלות נוספת, בתקופה שבה גם כך המימון יקר והריבית גבוהה. 

• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
• שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות

האם זה יתגלגל למחירי הדירות?

השאלה הגדולה היא האם במצב כזה, חלק מהעלות עוד יתגלגל למחירי הדירות בהמשך - שהם הרבה מעבר ליכולת הכלכלית של משק בית ממוצע. לפי אלכס ז׳בזינסקי ממיטב - נדרשות כ-170 משכורות לטובת רכישת דירה. אגב - קיימות הערכות נוספות בשוק שמספר המשכורות רב יותר - כ-250. המכנה המשותף לשתי האפשרויות די ברור: החזרת מס הרכוש תשנה את כללי המשחק. אסטרטגיית "נחזיק ונחכה" מקבלת זווית קשה יותר מבחינת בעלי הקרקע. הקרקע כבר לא נכס להשקעה, אלא נכס שיש בו גם סיכון - תשלום שוטף תזרימי. 

השאלה כמה זה יזיז את בעלי הקרקע. ככל שהמס גבוה יותר כך ההשפעה תהיה משמעותית יותר, אך במספרים המוערכים - של עד 2%, לא ברור שתהיה ריצה לבנייה או ריצה למכירת הקרקע. באוצר, בונים על מכירת קרקעות פרטיות ליזמים שיתחילו לבנות עליהם, ולהערכתם, מספיק שיהיה שינוי מסוים ולא דרמה גדולה כדי להזיז את השוק ולהגדיל את ההיצע.

באותו הקשר עולה שאלה חשובה - לא רק קרקעות לא מנוצלות מקפיאות את היצע הדירות. גם בנייה איטית. למה לקנוס קרקע לא מנוצלת ולא לקנוס קבלן שמתמהמה בכוונה?  בכל מקרה, אלו חדשות שיכולות להיות טובות לרכושי הדירות הפוטנציאלים ולתקציב המדינה עצמו - 8 מיליארד שקל מדי שנה זה כסף גדול. עם זאת, הדרך ליישום המהלך כוללת עבודת מטה רגולטורית, הקמת מנגנון שמאות ואכיפה מותאם, וקידום תהליך חקיקה. יהיה מאבק, אבל מנהל רשות המסים נחוש להצליח. 

מס רכוש - שאלות ותשובות

מה המטרה המרכזית בהחזרת מס הרכוש על קרקעות לא מפותחות, ולמה זה קורה דווקא עכשיו

המדינה מנסה לבלום את תופעת ההמתנה לעליית ערך קרקע מבלי לפתח אותה, ולהגדיל את ההיצע. במקביל, יש צורך בהכנסות תקציביות נוספות, בעיקר בעקבות ההוצאות הביטחוניות והחברתיות הגבוהות מאז פרוץ המלחמה. רשות המסים מייעדת כ-8 מיליארד שקל בשנה מהמס הזה.

איך המס עשוי להשפיע על השוק – מי ימהר למכור ומי עלול לשלם יותר

משקיעים קטנים עלולים למצוא את עצמם בלחץ למכור מוקדם מהמתוכנן. לעומתם, יזמים גדולים עשויים לקדם תכניות או שותפויות. עם זאת, המס גם מוסיף עלויות בשוק שכבר מתמודד עם ריבית גבוהה ומחנק אשראי – מה שעלול להכביד דווקא על פרויקטים עתידיים.

האם המס צפוי להיות אחיד או דיפרנציאלי לפי אזור וסוג קרקע

הכוונה היא להטיל את המס בעיקר על קרקעות זמינות לבנייה, בפרט באזורים מבוקשים במרכז. לעומת זאת, קרקעות חקלאיות או כאלה בפריפריה צפויות להיחשב כחריגות וליהנות מהקלות מסוימות, אם לא מפטור מלא.

באיזה גובה צפוי להיות המס, ומה תהיה שיטת החישוב

הטווח המסתמן הוא בין 0.25% ל-2% משווי הקרקע לשנה, לפי שומת שמאי חיצוני ולא לפי ספרי החשבונות של בעלי הקרקע. לדוגמה, קרקע בשווי 2 מיליון שקל תחויב בתשלום שנתי של בין 5,000 ל-30,000 שקל.

האם החזרת המס צפויה להוריד את מחירי הדירות או להפך, לייקר אותן עוד יותר

ההשפעה על המחירים אינה חד-משמעית. מצד אחד, ייתכן שהמהלך יגדיל את ההיצע, מה שיכול להפעיל לחץ כלפי מטה על מחירים. מצד שני, יש סיכוי שחלק מהעלויות יגולגלו לרוכשים, במיוחד בתקופה שבה מחירי הדירות חורגים הרבה מעבר ליכולת הכלכלית של משקי בית ממוצעים.