היצע דירות גדול בדרך - סיום תקופת החסימה מתקרב

סיום תקופת החסימה בתוכנית 'מחיר למשתכן' ודומיו: 'מחיר מטרה', 'דירה בהנחה' ועוד. עומדים להוציא אל השוק כ-100 אלף דירות שממתינות למכירה כבר שנים. לאחר עשור של הגבלות שהבטיחו יציבות בשוק הממונף, זוכים רבים יוכלו לראשונה להעביר את זכויותיהם ו”להיפגש עם הכסף” שצברו מאז זכייתם. מדובר על זוכים שגרפו רווחים גדולים מאוד ולעיתים הגיעו אף לפי 5-6 מגובה ההשקעה הראשונית. כתבנו על כך בעבר, לרבות על הרווחים של הרוכשים בכרמי גת -  כמה הרוויחו זוכי מחיר למשתכן בכרמי גת?

במקביל, אותן דירות משנות את מאזן ההיצע-ביקוש בשוק המשני, ויוצרות גל גדול של נכסים שמציפים את המדף ומאתגרים את רמות המחירים הקיימות. ההיצע הזה אשר עתיד להציף את השוק יבוא על רקע אי ודאות כלכלית מתמשכת וסביבת ריבית גבוהה במשק, שגרמה לריביות המשכנתא וההחזרים להיות גבוהות במיוחד וגם הורידו משמעותית את כושר הקנייה של משקי הבית.

חשוב להזכיר -  ירידות המחירים החלו עוד בתחילת השנה בעקבות סיום תקופת החסימה - כך למשל ראינו את שכונת פסגות אפק מובילה בירידות -  מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20%, באותו הזמן, ראינו ירידת מחירים גם במודיעין הולכים לאותו כיוון,עם ירידה של כ- 15%-10%. 

לאחר מכן - ראינו שיש לזה עוד התפתחויות במוקדים בהם נערכה התכנית, כמו גם בקרית קריניצי, שם גילינו גם שהקוניםן 'יושבים על הגדר' ולא ממהרים להתנפל על הדירות ועל המחירים הגבוהים שדרשו עבורם בעיקר בשל ההיצע הגדול שהשתחרר ואף שוחחנו עם השמאי והמשפטן ארז כהן שציין: "אין ספק שהשוק נמצא כרגע בדיסטרס".  התרחיש הזה חלחל גם לראשון לציון - ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק - והמחירים בירידה

עד היום הדעות חלוקות בנוגע לנושא ההגרלות וההטבה הגדולה שקיבלו הזוכים - שיש לציין: חלק גדול מהם הוא בעצם משקיע ולאו דווקא רוכש שזוהי דירת מגוריו - כעת ההבנה היא די ברורה: צפויה תחרות עזה בין דירות חדשות שמוצעות על ידי הקבלנים לבין נכסים שישנים יותר, חלקם ללא ממ”ד או במצב הדורש שיפוץ.

בסביבה שכזו, המשקיעים נוטים לפנות לפרויקטים קבלניים שמציעים תנאי תשלום נוחים ורמת גימור גבוהה יחסית, אך גם שם צפויים לצוץ סימני “תיקון” במחירים ככל שההיצע ימשיך לגדול - וכבר ראינו את זה, כתבנו רבות כאן על כך שהמחירים יורדים כבר מתחילת השנה. וכעת, גם אפילו בלמ"ס אישרו את זה וציינו כי מדד המחירים ביוני עלה ב-0.3%, מחירי הדירות ירדו ב-0.3%.

מחד, סוף תקופת החסימה יכול לאפשר לזוכים לשפר את הדיור שלהם, להעביר דירה באזור מרוחק ולרכוש נכס קרוב לבית או באזור נחשק יותר. מאידך, הצדדים המחפשים לרכוש דירות להשקעה מוצאים עצמם מול היצע ענק של נכסים דומים, ובתחרות פנימית שמכתיבה ויתורי מחיר ואילוצי זמן למכירה. חשוב לציין - עדיין לא מדובר על ירידת מחירים רשמית - זה יותר יבוא בדרך של הטבות משמעותיות לדירה , אבל לא יאמרו לכם את צמד המילים 'ירידת מחירים'. יתנו לכם משכנתא פטורה מתשלומים לכמה שנים, ריהוט בשווי של חצי מיליון שקל או שיזמינו אתכם לאירוע 'נחשק' ויספרו לכם שם על הטבות גדולות שתקבלו עם הדירה, כך למשל ראינו את מבצעי הקבלנים - במקום 80/20 דחייה של 3 שנים בהחזרי משכנתא.

עם זאת, חשוב לזכור כי ההשפעה על שוק ההשכרה עדיין לא חד משמעית: חלק מהזוכים השכירו את דירותיהם ברגע הזכייה והיום ימכרו נכס מניב, אך במקביל רבים מהם רוכשים דירה חדשה למגורים, מה שמאזן במידה מסוימת את מלאי הדירות להשכרה.

מה הכיוון אליו הולכים המשקיעים?

"שוק היד השנייה כיום חלש משתי סיבות: אי ודאות מתמשכת, ועליית ריבית גבוהה שמייקרת משכנתאות. אומר בשיחה עם ביזפורטל ליאור לוי, עו"ד שמתמחה בתחום הנדל"ן "המשקיעים מעדיפים לקנות דירה מקבלן, גם בגלל מחיר אטרקטיבי במבצעי הקבלנים שעכשיו משתנים ועדיין מדובר במבצעים נוחים לציבור וגם מתוך ציפייה שמחירי הדירות החדשות יעלו בעוד תקופה של כשנתיים-שלוש". 

• ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק - והמחירים בירידה
• תבעה מחצית מדירת הידוע בציבור - ונדחתה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אלא שבינתיים יש לקבלנים תחרות גדולה מצד דירות של מחיר למשתכן ודירות יד שנייה במחירים נמוכים יותר מדירות קבלן. מעבר לכך, ההנחה של העליות בהמשך אומנם תואמת את מה שהיה בהיסטוריה, אבל אנחנו אחרי מירוץ ענק במחירי הדירות ולדעת מומחים אחרים יש סיכוי טוב שהמחירים ירגעו לתקופה. צריך גם לזכור שיש תקופות - כפי שהיה בשנות ה-90' של ירידות מחירים מתמשכות. 

מה לגבי דירות יד שנייה ישנות, למשל ללא ממ"ד?

"דירות ישנות שלרוב אינן כוללות ממ”ד, זוכות בתודעה הציבורית כהזדמנות לפינוי-בינוי. מהלך שכנראה מבטיח דירה חדשה במיקום בו הם נמצאים כיום, לעיתים עם עליית מחיר של עשרות אחוזים. עם זאת, במסגרת התכנון והרגולציה הקיימים, כל פרויקט פינוי-בינוי הופך למסע ארוך ומורכב".

אתה מרגיש את הירידות בשוק היד שנייה?

"מדובר יותר ב'תיקון' של עליות שהיו בשנים האחרונות, ולאו דווקא ירידה דרמטית. הכל תלוי בשכונה: בערים שבהן היו מאות או אלפי יחידות 'מחיר למשתכן', כאשר כולן נפתחות למכירה באותו הזמן - נוצר מתחרה עצום לקבלנים, וזה מייצר לחץ מקומי על המחירים וירידת מחירים".

• רפורמה בענף השיפוצים: יפעלו לשיקום נזקי המלחמה
• הממשלה קוראת ליזמי הנדל”ן: הגישו פרויקטים עם לפחות 10 דירות להשכרה לטובת נפגעי ‘עם כלביא’
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
• שתי דירות ואפס מס? מה השינוי ומה צפוי לזמן הקרוב

ומה ההשפעה על שוק השכירות?

"מצד אחד, חלק גדול מהזוכים השכירו את הדירות קודם לכן, ומכירתן מפנה מלאי להשכרה. מצד שני, רבים מהם רוכשים דירה למגורים במקומם.  ההשפעה הכוללת על שוק ההשכרה צפויה להיות קטנה יחסית".

עם זאת, יש מתאם בין מחירי הדירה לשכר הדירה וברגע שמחיר הדירה יורד באופן חד זה משפיע על שכר הדירה. אחרי הכל, משקיעים שירכשו את הדירות במחירים נמוכים יותר יהיו מוכנים להתפשר גם על שכר דירה נמוך יותר.   

התכנית ממשיכה - אבל בתנאים אחרים

עם סיום תקופת החסימה כאמור, צפויים להיפתח למכירה כמות גדולה של דירות בשוק החופשי, בכך מתווספת תכנית “מחיר מטרה” ותכנית “דירה בהנחה” שמחלקות הטבות דומות, אך תחת תנאי הגבלה אחרים: משך תקופת האיסור על מכירה שונה (בין 4-7 שנים), גובה ההנחה קטן יותר ותנאי הזכאות מצומצמים.

הכנסת תכניות חדשות תוסיף עוד אלפי נכסים למלאי הקיים ותעצים את הלחץ על המחירים, בעיקר באזורים שבהם היקף ההטבות גבוה. ככל שההיצע יגדל במהירות, היכולת של השוק לספוג את הגל תהיה מוגבלת, מה שעלול לגרור ויתורי מחיר וליצור “תיקון” מקומי, בדומה לסיטואציה שנוצרה בכרמי גת ובראש העין.

חשוב לציין - לאחר חילוקי דעות בין משרד השיכון והאוצר, הוחלט כי ההטבות ינתנו והתכנית תמשיך - אך במתכונת אחרת שבה יוגרלו רק דירות בפריפריה - והמנגנון שנבחר הוא שהמחיר למ"ר בשוק החופשי לא יעלה על 20 אלף שקל למ"ר.