ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק - והמחירים בירידה

מזרח ראשון לציון הופך לאחד המוקדים הבולטים בארץ של 'סיום תקופת החסימה' בתכנית מחיר למשתכן: דירות שנרכשו בעבר במסגרת התוכנית, חוזרות לשוק החופשי - ומתחילות ללחוץ את המחירים כלפי מטה.

מדובר בדירות שמכרזיהן פורסמו בין השנים 2015 ל-2019, אוכלסו ברובן עד 2021, ועכשיו - כשהסתיימה תקופת החסימה של חמש השנים (ממועד האיכלוס), הן משוחררות למכירה. מאות הזוכים בעיר, שנהנו מהנחות של מאות אלפי שקלים, מקבלים כעת את האפשרות למכור את הנכס, אך מגלים שהם לא לבד בסיפור הזה. גם השכנים שלהם באותו סיפור וגם הם רוצים לממש את הרווחים הגדולים שנצברו בעקבות התכנית.

חשוב לציין - תוכניות מחיר למשתכן ושאר השמות הנוספים שנתנו להטבות הענקיות הללו, נועדו לסייע לחסרי דירה לרכוש נכס ראשון במחיר מופחת, לעיתים בהנחה של כ-30% ממחיר השוק ואפילו יותר ההנחות התאפשרו באמצעות סבסוד קרקע על ידי המדינה, ומכרזים שבהם היזמים התחרו על המחיר הנמוך ביותר למ"ר.

התוצאה: זוגות צעירים רכשו דירות באזורים מבוקשים, במחירים שטרם נראו עד אז. אבל אחד הסעיפים המרכזיים בהסכם הרכישה היה "תקופת חסימה": התחייבות לא למכור את הדירה במשך חמש שנים (מיום קבלת טופס 4) או 7 שנים מיום הזכייה. המטרה הייתה למנוע ספסרות ולהבטיח שימוש למגורים בפועל.  אבל, בשטח - רבים מהזוכים לא גרו בדירות אלא השכירו אותן. כעת, כשהחסימה מסתיימת, נוצר תהליך מקביל בכל רחבי הארץ -  מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה; מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?.  זה קורה גם בראשון לציון: מאות דירות יוצאות לשוק בו זמנית, וזה לא עובר בלי השפעה. השפעה דרמטית.

• תבעה מחצית מדירת הידוע בציבור - ונדחתה
• יצאתם למילואים? הנה ההטבות לדיור שתקבלו

גבעת הרקפות

השכונה במזרח העיר, הייתה מהשכונות הראשונות במרכז הארץ ששווקו במסגרת "מחיר למשתכן". ב-2015, דירות של 80 מ"ר נמכרו שם במחירים חסרי תקדים: החל מ-813 אלף שקל בלבד. הפרויקטים אוכלסו בין השנים 2018 ל-2020 - וכעת, עם סיום תקופת החסימה, מגיע רגע האמת: הדירות משתחררות לשוק החופשי.מי שזכה נהנה מהנחה של מאות אלפי שקלים, לעיתים גם 1 מיליון שקל, אך מגלה שהמכירה לא תמיד פשוטה.

שלטי "למכירה" מופיעים ברחובות השכונה, והציפיות למכור את הדירה בסכומים של כ-3 מיליון שקל נתקלות במציאות חדשה: לחצי היצע, ריביות גבוהות, ותחרות מול דירות חדשות של קבלנים, שכוללים לעיתים מבצעים אגרסיביים ומימון בנקאי נוח יותר.

התוצאה: ירידת מחירים של כ-15%-10% בשנה וחצי האחרונות בלבד, בעיקר בדירות פחות מבוקשות - בקומות נמוכות, עם מפרט בסיסי או ללא כיווני אוויר איכותיים. המוכרים מבינים שזהו כבר שוק של קונים, ושהרווח שקיוו לו, מתקזז עם תנאי השוק.

• בכמה נמכרה דירת 4 חדרים ברמת אביב ומה קורה למחירים ברמת גן?
• מי מחזיק באלפי דירות בירושלים? השמאי שמלווה את הקרקעות הכי נפיצות בבירה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ברמה הכללית, המחיר למ"ר בשכונה עומד כיום על כ-24-25 אלף שקל, ודירת 4 חדרים ממוצעת נמכרת בסביבות 2 מיליון שקל - אחרי עלייה מצטברת של כ־37% בחמש השנים האחרונות, כולל הירידות האחרונות. למשקיעים, מדובר באזור עם תשואה שנתית ממוצעת של כ־3.3%.

מחנה צריפין לשעבר - הנוריות

שכונה נוספת במזרח העיר, הוקמה על שטח מחנה צריפין לשעבר, והיא אחת מהשכונות החדשות והמתוכננות בעיר. השכונה עתידה לכלול כ-3.5 אלף דירות, שטחים ירוקים, מרכזים קהילתיים ומסחריים, מוסדות חינוך ותשתיות מודרניות, והיא נהנית מקרבה לגן בעברית, למתחם צריפין העתידי ולצירי תחבורה מרכזיים במרכז הארץ.

במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן", שווקו בשכונה מאות דירות במחירים מוזלים, בעיקר בשנים 2017-2019. דירות 4 חדרים נמכרו אז במחירים של 1.1-1.3 מיליון שקל, עם הנחות של מאות אלפי שקלים ואפילו קרוב ל-1 מיליון שקל. כעת, עם סיום תקופת החסימה, מתחילים הדיירים להוציא את הנכסים לשוק החופשי.

על פני השטח, לא מדובר בגל דרמטי של מכירות, בקושי ויש עסקאות - ונראה שהמצב שהחל להתרחש באזור הוא של קיפאון. אך בלוחות הנדל"ן ובשיחות עם מתווכים מורגשת התנועה: בעלי דירות רבים "בודקים את השוק", מפרסמים מודעות ומנסים לממש את הרווח על הנכס.

הציפיות גבוהות, אך כמו בשכונות אחרות, גם כאן הקונים מהססים. המחיר למ"ר כיום עומד על כ־30-32 אלף שקל, ודירת 4 חדרים ממוצעת נמכרת סביב 3.1 מיליון שקל - עלייה מצטברת של כ־38% בתוך חמש שנים בלבד.

אך סימני בלימה כבר ניכרים בשטח, בעיקר מול רקע של ריביות גבוהות, מימון יקר ותחושת המתנה של קונים - שמזהים את הלחץ ומבקשים לנצל אותו.

גם היזמים לא חסינים

ההשפעה המידית והבולטת ביותר של סיום תקופת החסימה בדירות מחיר למשתכן היא בעיקר בדירות היד השנייה, אך לא רק.

המצב הוא שפתאום, מאות דירות 'חדשות-ישנות', שאוכלסו רק לפני 3-5 שנים, מציפות את לוחות הנדל"ן באתרים השונים.אלו דירות פרטיות, לא של קבלנים. אשר נרכשו בעבר במחירים מוזלים משמעותית, במסגרת מכרזים מסובסדים של המדינה. 

והם יתומחרו כמעט תמיד מתחת למחיר דירה חדשה בפרויקט סמוך - ולעיתים בפער של מאות אלפי שקלים. למה? כי בעל הדירה עדיין ברווח משמעותי - גם אם ימכור כביכול מתחת למחיר השוק. מספיק שהשכן מהבניין מבקש למכור גם הוא, או ששלוש-ארבע דירות באותו רחוב נכנסות לשוק - והמחירים כבר יורדים, גם אצל היזמים.

חשוב לציין - מדובר על סדר גודל עצום מבחינת ההטבה שניתנה כאן. דירה שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן ב־1.1 מיליון שקל, וכעת מוצעת למכירה בכ-3.1 מיליון שקל, מגלמת רווח של 2 מיליון שקל! תוך חמש שנים בלבד. וזה עוד מבלי להביא בחשבון את תקבולי השכירות שהתקבלו לאורך התקופה.

עסקאות אחרונות 

ברחוב ההתיישבות 8, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.1 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב הצבר 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.26 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

ברחוב שבטי ישראל 100, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.85 מ' שקל. מדובר על דירת 6 חדרים בשטח של כ-114 מ"ר שנמצאת בקומת הקרקע.

ברחוב מורדי הגטאות 111, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.35 מ' שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב הצבר 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.5 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.