מחירי הדירות בקרית קריניצי בירידה: תקופת החסימה נגמרה והיצע הדירות זינק - אבל איפה הקונים?

בקרית קריניצי ברמת גן נרשמת תנועה: לא של קונים, אלא של מוכרים. תקופת החסימה בת חמש השנים של תוכנית מחיר למשתכן הסתיימה, ובעלי הדירות שזכו בהגרלות שהתקיימו בשנים 2019-2020 החלו להוציא את הדירות למכירה, בעיקר בשביל - 'לממש את הרווח' הגדול.

אלא שבזמן שעשרות נכסים מוצעים במקביל, הקונים שומרים על שקט יחסי. לפי בדיקה באתר יד 2, כיום מוצעות באזור 35 דירות למכירה. רובן זהות במאפיינים: דירות 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר, באותם מגדלים שהוקמו בתוכנית, עם מפרט סטנדרטי יחסית.הדרישה מצד המוכרים: מחירים של 3.1-3.4 מיליון שקל.

חשוב לזכור - בשוק שבו מספר העסקאות ירד בלמעלה מ־40% מהרבעון המקביל אשתקד. הרוח נושבת בכיוון ההפוך. ארז כהן שמאי מקרקעין ומשפטן, מציין:"אין ספק שהשוק נמצא כרגע בדיסטרס. הקונים יושבים על הגדר, ויש תחושת חוסר ודאות. זה לא זמן מדהים למכור, אולי דווקא כן לקנות".

בשנים 2019-2021 נמכרו דירות 4 חדרים בשוק החופשי בקריניצקי בסכומים של כ-2.3 ועד ל-2.6 מיליון שקל. לעומת זאת, הזוכים במחיר למשתכן רכשו את אותן הדירות במחירים של 1.8-2 מיליון שקל בלבד.כלומר, בהנחה של מאות אלפי שקלים. כיום מוצעות הדירות למכירה בסביבות ה-3.1 מיליון שקל, כך שעל הנייר מדובר ברווח פוטנציאלי של כמיליון שקל. 

אבל נוצרה 'בעיה' למוכרים, כאשר כולם מנסים למכור בו זמנית ויוצאת מסה של דירות לשוק - זה כנראה יגרום לכך שהם לא יקבלו את הרווחים שעל הנייר. והפער בין הרצונות של המוכרים למציאות יחשף. הקונים מודעים לעודף ההיצע, לא ממהרים לסגור, ובמקרים רבים גם מציעים הצעות נמוכות משמעותית ממחיר המודעה, אם בכלל. כהן מסביר: "בקריניצקי מדובר בשכונה מצוינת, אבל כשהרבה דירות דומות יוצאות לשוק באותו זמן, זה הופך את המוכרים לפחות חזקים. הם מתחרים אחד בשני".

מה רואים בשטח?

לפי נתוני השוק, דירת 3 חדרים בשכונה תעלה כיום כ-2.55 ועד ל-2.7 מיליון שקל, דירת 4 חדרים תימכר סביב 3.1 מיליון, ודירת 5 חדרים תגיע גם ל־3.6 מיליון שקל. עם זאת, מבט בעסקאות האחרונות מגלה תמונה מורכבת יותר: דירת 3 חדרים בשטח של 56 מ"ר נמכרה לאחרונה בסכום של 2.88 מיליון שקל, מחיר מרשים למ"ר, גבוה יחסית לשווי הכולל.

לעומתה, דירת 4 חדרים בשטח של 96 מ"ר נמכרה ב־2.95 מיליון שקל, נמוך יותר מהמחירים המבוקשים כיום. כהן מדגיש: "מי שלא חייב למכור - אולי עדיף שיחכה או שישכיר. מכירה מתוך לחץ, במיוחד כשרבים מנסים למכור במקביל - עלולה לעלות ביוקר".

המשמעות למשקיעים

גם עבור משקיעים, קריניצקי אינה בחירה טריוויאלית. דירת 4 חדרים בשכונה מושכרת כיום בכ־6.5 אלף שקל ולעיתים צפונה מכך. מה שמשקף תשואה שנתית של כ-2.5% לדירה ממוצעת. מדובר בתשואה נמוכה יחסית, אך כזו שנחשבת סבירה במונחים של רמת גן ומחוז תל אביב בכלל, אשר ממבטאות רמות מחירים גבוהות ותשואות שבדרך כלל נחשבות לנמוכות.

יהיה מעניין לראות מה מצפה לנו בחודשים הקרובים והאם נראה מגמה שתמשכת ולוקחת את המחירים כלפי מטה. חשוב לציין - גם לאחר ירידות המחיר שרואים כעת בקריניצי, הקונים שרכשו דרך מחיר למשתכן - עשו עסקה נהדרת. "העיתוי למימוש רווח אולי נראה טוב מבחוץ – אבל לא בהכרח טוב מבפנים. מי שיכול להרשות לעצמו לחכות – עדיף שיחכה", מסכם כהן.

עסקאות אחרונות

ברחוב רועי קליין 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4 מיליון שקל. מדובר על דירת 6 חדרים בשטח של כ-140 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית מתוך 16 קומות.

ברחוב חיים ברל לב 1, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 5.2 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-126 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב רועי קליין 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.064 מיליון שקל. מדובר על דירת 6 חדרים בשטח של כ-138 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית.

ברחוב גילטגיים 4 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.15 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-138 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית.

ברחוב חיים בר לב 9, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.65 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-113 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית.

נקודה מעניינת

חשוב לציין שהעסקאות שצוינו לעיל מציגות עסקאות שנעשו בדירות שעדיין לא יצאו לשוק בעקבות תכנית 'מחיר למשתכן' ולכן - את ההשלכות של ההצפה בקריניצי אנחנו נראה בעתיד הקרוב ככל הנראה.

מעבר לכך, יהיה קשה לשמור על רמות מחירים כה גבוהות שיש הרבה מתחרים - בשל כך יש סבירות גבוה שנראה ירידות מחירים בשכונה.

• גינדי TLV מציעה: 10% הנחה על דירות 4 חדרים לאכלוס מיידי
• מ'מחיר למשתכן' למכירה תחת לחץ: מה קורה בגליל ים?