בנק ישראל שם ברקס על אחת התופעות הפופולאריות בשוק הנדל"ן בשנתיים האחרונות – מבצעי המימון של הקבלנים. אבל זה לא ממש עצר את הקבלנים שמספקים מבצעים מסוג אחר עם תנאים טובים, גם תנאים תזרימיים. זה רק יילך וישתפר, המבצעים עכשיו כשבוע אחרי עצירת מבצעי הקבלן הקודמים, הם בתחילת הדרך, אתם תראו שכלול של המבצעים, כשהמטרה בסופו של דבר היא למכור דירות, לקבל סכום משמעותי, לקחת אחריות על התשלומים של הרוכש כדי שהוא לא ירגיש בשנים הראשונות את התזרים הלוחץ, ואחר כך לקבל את הכסף.

יש כל מיני שיטות, נראה שהשיטה של גרייס של כמה שנים למשכנתא יהיה פופולארי במיוחד. בשיטה הזו, הרוכש לוקח משכנתא גדולה כבר בהתחלה, והוא לא משלם את ההחזרים, הקבלן אחראי עליהם. זה דומה למבצעים הקודמים, רק שהסכום שניתן לקבלנים הוא לא 20% של הון ועוד משכנתא של 30%, אלא יותר מכך וגם לא מדובר בהלוואות בלון אלא הלוואה ל-20 שנה. ויש עוד אפשרויות.

המימון החוץ בנקאי ייכנס לתמונה, רק שהבעיה היא שהוא יותר יקר וזה ידרוש בסופו של דבר מהקבלנים להקטין רווחים או לעלות את המחירים. ויש גם את הדרך הטובה והפשוטה - פשוט לתת הנחה אמיתית. במקום מבצעי קבלו ששווים 7%, קחו הנחה של 5% במידי, אנשים אוהבים את זה. בפועל התחילו כבר הנחות משמעותיות כשבירידים האחרונים נמכרו דירות ב-200 עד 300 אלף שקל פחות מהמחיר שלהם. זה גם מבטא את החולשה של שוק הדירות עכשיו, זה הפך לשוק של קונים - שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?

מה הלחיץ את בנק ישראל?

בשנה וחצי- שנתיים האחרונות, הקבלנים השתמשו באינטנסיביות ב"מבצעי מימון" כדי לשכנע קונים לקנות דירות, בעיקר אחרי שהריבית זינקה. הכוכב של התחום היה מודל ה־10/90 או 20/80 — שבו הרוכש משלם רק 10% או 20% מהמחיר בעת החתימה על החוזה, ואת השאר — רק באכלוס. כל זה נשמע טוב, אבל המשמעות בפועל: הרוכש לא נדרש להון עצמי גבוה, לא לוקח משכנתא, לא משלם ריבית, ומקבל "דחייה" של שנה–שנתיים בלי התחייבות אמיתית.

• הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מצד שני, לבנקים זה יצר סיכון משמעותי — כי לא באמת ידעו אם הרוכש יוכל לעמוד בתשלום הגדול בהמשך, במיוחד אם הריבית תמשיך לטפס. כדי לעצור את זה, בנק ישראל הכניס תיקונים להוראות ניהול בנקאי תקין – שדורשים מהבנקים להקצות הרבה יותר הון לעסקאות כאלה, וגם מגבילים את תנאי ההלוואות מהסוג הזה. המטרה? לצנן את השוק ולהוריד את רמות הסיכון שנוצרו.

דחיית תשלום זה עדיין כאן – רק בשם אחר

אלא שברגע שההוראות נכנסו לתוקף – הקבלנים הגיבו במהירות. הפתרון הראשון שהגיע לשוק: משכנתאות במעמד הרכישה, עם גרייס של שלוש שנים ויותר. כלומר, הלקוח כן לוקח משכנתא — אבל לא משלם אותה במשך שלוש שנים. בתקופה הזו הריבית מסובסדת על ידי הקבלן (לפעמים רק חלקית), והחזר חודשי אין בכלל.

לכאורה, זה עומד בדרישות בנק ישראל — כי מדובר במשכנתא "רגילה" בתנאים חדשים, עם חיתום מלא וחתימה כבר בזמן הרכישה. אבל בפועל, התוצאה מאוד דומה: הרוכש לא צריך הון עצמי גדול, לא צריך להתחייב לתשלום מיידי, ויש לו "שקט" כלכלי לכמה שנים. ההבדל הוא בזה שכאן מדובר במשכנתא ל־20 שנה — לא בתשלום חד־פעמי כמו בהלוואת בלון. 

• לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
• המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

זה אומר שבמקום לקחת הלוואה קטנה לקראת האכלוס, הרוכש כבר נכנס למסלול של משכנתא ארוכה — מה שעלול להיות פחות גמיש ופחות משתלם בטווח הארוך. כלומר, מצד אחד יש דחייה, אבל מצד שני — יש גם התחייבות מלאה, מרגע החתימה.

תשלומים ליניאריים

הקבלנים לא עצרו שם. עוד פתרון שהפך נפוץ הוא כאמור להוריד את מחיר הדירה באופן גלוי – ולהפסיק "לעטוף" את ההטבה במבצע מימון. שיטה נוספת שצוברת תאוצה: פריסת תשלומים לפי קצב הבנייה. זה נקרא "תשלום ליניארי" — ובו הקונה משלם סכום כלשהו בכל שלב של ההתקדמות בפרויקט. זה עוזר לו לחלק את ההוצאה לאורך זמן, וגם נותן לו תחושת ביטחון – כי הוא משלם רק לפי מה שבאמת נבנה.

 כך או אחרת, שוק הדירות חלש וראו את זה בנתונים שפורסמו היום על ידי האוצר לחודש ינואר - כ-7,000 דירות חדשות נמכרו מתוכן 55% דירות במבצעי קבלן. בלי מבצעים העסקאות ירדו ומכיוון שיש ביקוש בסיסי לדירות נראה שבסוף יהיה מפגש של קונים ומוכרים. השאלה באיזה מחיר. לראשונה, אחרי זמן ממושך מדברים על ירידת מחירים, זה כבר קורה, בינתיים זה בשולייםף נראה אם זה הפעם יצבור תאוצה.