בזמן שמכירות הדירות החדשות צנחו לשפל של שנים, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים דווקא נותר גבוה ויציב. מאחורי הנתון הזה מסתתר סיפור שמספר לא רק את השינוי בהתנהגות של היזמים והקבלנים, אלא גם על הלחצים הפיננסיים שנוצר עליהם בשוק הנוכחי - בעיקר על אלה שאין להם גב כלכלי, יכולת גיוס הון וחוב מהיר.

ניתוח שערכה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים מצביע על כך שבשנת 2024 ובתחילת 2025 נשמר היקף גבוה של מכירות קרקע מצד קבלנים, ובחלק מהחודשים אפילו נרשמה עלייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כל זאת, בזמן שמכירות הדירות החדשות בשוק החופשי נמצאות בירידה חדה שנמשכת כבר כמעט שלוש שנים. אמנם מתחילת 2025 אנחנו רואים את המגמה מתחזקת ומתרחשת באופן מובהק יותר אבל המגמה החלה כבר מסוף שנת 2022, לאחר רצף עליות הריבית שהחל במאי של אותה השנה. במילים אחרות: השוק קפוא, הקונים זהירים, והדירות לא נמכרות - אבל קרקעות דווקא כן.

לכאורה מדובר בפרדוקס. הרי אם המכירות חלשות, למה שקבלנים ימכרו קרקעות? התשובה, טמונה במילה אחת – תזרים. מי שהתרגל להסתמך על מכירות הדירות כדי להזרים כסף לקופה, מוצא את עצמו בתקופה האחרונה ללא מקורות. הריבית הגבוהה, עלויות הבנייה שגדלו, הקשחת התנאים מצד הבנקים והאטה בביקושים - כל אלה יוצרים לחץ תזרימי כבד. הפתרון הזמני: למכור קרקעות.

בחלק מהמקרים מדובר בקרקעות שנרכשו בשיא ההתלהבות של 2021 ו-2022, כאשר שוק הדיור רשם את אחת השנים החזקות בתולדותיו. אז, כשמכרו כמעט 38 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, רבים מהיזמים האמינו שהגל רק מתחיל. הם רכשו קרקעות יקרות, לעיתים תוך מינוף גבוה, מתוך הנחה שהביקושים ימשיכו לעלות. אלא שמאז המציאות השתנתה: בנק ישראל העלה את הריבית לשיעורים שלא נראו מזה שני עשורים, שוק המשכנתאות התקרר, והציבור עצר קניות. דרך אגב- הקצב השנתי של המכירות של השנה הנוכחית עומד על כ-23 אלף (עפ״י נתוני האוצר).

• הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
• תושב הנגב נאשם באיומים וסחיטה של קבלנים באשדוד
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

דווקא בתקופה הזו, שבה הציפייה הייתה לראות ירידה גם במכירת הקרקעות, הנתונים מראים אחרת. באוצר מייחסים זאת בעיקר לקבוצת קבלנים ויזמים שנקלעו לקושי תזרימי, ונאלצים למכור נכסים כדי לשמור על פעילות שוטפת. חלקם מוכרים קרקעות שרכשו בשנים האחרונות, לעיתים עוד לפני תחילת תהליכי תכנון, וחלקם מעבירים אותן לקבלנים אחרים שמחזיקים ביכולת מימון גבוהה יותר. התוצאה היא גל עסקאות “יד שניה” של קרקעות בין יזמים, תופעה שכמעט ולא נראתה בעבר בהיקף כזה.

ההיבט המעניין הוא שהמוכרים אינם בהכרח קטנים בלבד. גם חלק מהחברות הגדולות בשוק נקטו באסטרטגיה של מכירה כדי לחזק את מאזן המזומנים ולממן פרויקטים פעילים.אבל, ההבדל הוא שלחברות הגדולות יש את היכולת לבחור, בזמן שהקטנים עושים זאת מתוך אילוץ. נראה שאותם שחקנים גדולים שידעו לזהות את שינוי הכיוון עוד בתחילת 2022, כשהחלו למכור קרקעות רגע לפני תחילת גל העלאות הריבית, הם גם אלה שמנצלים כעת את ההזדמנות לקנות בחזרה קרקעות במחירים נמוכים משמעותית.

מצד אחד קבלנים חלשים שמוכרים נכסים כדי לשרוד, ומצד שני קבוצת יזמים וחברות מבוססות שמלקטות קרקעות במחירים אטרקטיביים. תוך שהן מחזקות את שליטתן בשוק. התוצאה האינטואיטיבית הראשונה שעולה לראש היא שנראה עוד סיבוב של ריכוזיות בענף, שבו פחות שחקנים יחזיקו ביותר קרקעות ופרויקטים עתידיים. אבל זה לא בטוח יהיה המצב -  צריך לזכור שמחירי קרקעות נממוכים יותר אומר יותר מרחב לתמרון בידי היזמים והקבלנים להורדת מחיר. נכון שלא בהכרח הקבלנים ירוצו להוריד מחיר בשום מצב עולם - אבל עדיין, זה יוכל לעזור בטווח הקצר.

• לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
• חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

הנתונים החדשים שפורסמו עשויים גם להסביר מדוע מחירי הקרקעות לא ירדו בחדות, למרות השפל במכירות הדירות. כל עוד השחקנים החזקים רוכשים קרקע וממשיכים לשלם סכומים גבוהים יחסית, רמ״י אינה נאלצת להפחית מחירים במכרזים. מחירי הקרקע ממשיכים לשמש “רצפה” גבוהה, שמקשה על ירידה ממשית במחירי הדירות החדשות.

מס רכוש והשלכתו החיובית:

הצד החיובי, לפחות מנקודת מבט של הצרכן, הוא מס הרכוש. אחרי 20 שנים שבהן החוק הזה היה ״רדום״, נראה שבאוצר מנסים לקדם את החוק ולהטיל מס של כ-1.5% על קרקעות שלא ישווקו. בהקשר הנוכחי - מדובר במהלך מבורך - שיכול לתת תמריץ די טוב ליזמים לבנות ולא לוסת את קצב הבנייה. כמו כן, נראה שמכירות הקרקעות ממשיכות לשמור על רמת היצע גבוהה. כל קרקע שנמכרת לשחקן בעל יכולת בנייה, עשויה להפוך בעתיד לפרויקט פעיל ולא לקרקע "רדומה".יהיה זה סביר להניח שכל עסקה כזו תגדיל את הסיכוי שבשנים הקרובות ייצאו לפועל פרויקטים נוספים וייווצרו יותר דירות חדשות.

במשרד האוצר כבר מזהים את הצורך להתמודד עם תופעת “הדגירה״:  החזקת קרקע ללא קידום בנייה - ומתכננים כאמור מהלך תקציבי שצפוי להיכלל בהצעת המחליטים לתקציב 2026. הכיוון: להכביד על מי שמחזיק קרקע שאינה מפותחת לאורך זמן,

בכל מצב עולם, נראה שאכן השוק מצוי בסביבה לא קלה שכוללת הרבה לחצים, וההתמודדות הכלכלית דוחפת חלק מהשחקנים למכור נכסים ולחפש חמצן תזרימי. מצד שני, עבור אחרים זו דווקא יכולה להיות תקופה של הזדמנות - בכך שהם רוכשים קרקעות במחירים נוחים לעומת העבר הלא רחוק.