חברת מצלאוי מצלאוי -0.47%   סיכמה את הרבעון השני של 2025 עם צמיחה של כ-30% בהכנסות ל-87 מיליון שקל, ועלייה של 29% ברווח הנקי שהגיע ל-8.8 מיליון שקל. העלייה נובעת בעיקר מקצב התקדמות מהיר מהצפוי במספר פרויקטים מרכזיים, ובראשם "רובע איילון" בבת-ים ו"הרימון" בקריית אונו. לדברי החברה, הביצוע עומד ביעדים ואף מקדים את לוחות הזמנים, תוך שמירה על מסגרות העלות. גם הרווח הגולמי והתפעולי עלו, אך בחברה מציינים כי עלויות המימון עלו בעקבות שינוי מבני בשוק, מעבר לתשלומים מאוחרים במסגרת מבצעי מכר כמו 80/20.
להרחבה על הדוחות - מצלאוי: עלייה של 30% בהכנסות ל-87 מיליון שקל

בשיחה עם ביזפורטל, מנכ"ל מצלאוי גלעד אורן מסביר כיצד מה הרווחיות שהחברה מכוונת אליה, מדוע ההתמקדות בהתחדשות עירונית היא לא רק אסטרטגיה אלא גם יתרון תפעולי וכלכלי, ואיך נראה צבר הפרויקטים של החברה. אורן מתייחס גם לקיפאון במכירת הדירות על רקע האווירה הציבורית והביטחונית, מסביר מתי הוא צופה חזרה של הרוכשים למשרדי המכירות, וחולק את עמדתו על מחירי הדיור.

מהם הנקודות העיקריות מבחינתכם בדוחות?

הדוח מורכב משלושה מגזרי פעילות: המגזר המרכזי הוא ייזום, אחריו ביצוע, והשלישי הוא נדל"ן להשקעה (המניב), שהוא פחות מהותי אצלנו. בדוח רואים שהפרויקטים מתקדמים לפי התכנון, ואפילו מעט מהר יותר מהמתוכנן, ובהתאם לעלויות שהערכנו מראש. זה משמעותי במיוחד בתקופה שבה לא מעט יזמים נתקלים בעליית עלויות ביצוע או עיכובים בלוחות זמנים. אנחנו לא חלק מהאירוע הזה, ולכן אנחנו מצליחים להראות שיפור ברווחיות, ככל שמוכרים עוד דירות ומתקדמים בביצוע ההכרה ברווח בתקופה גדלה.

איך מתחלקת אצלכם הפעילות, כמה התחדשות וכמה יזמות "מסורתית"?

הכול התחדשות עירונית. זה תחום מומחיות אצלנו וגם בעל ממד חברתי. במיוחד בתקופה של ריבית גבוהה וחוסר ודאות לגבי מועד קבלת היתרים, בעיניי פחות נכון להיות בייזום מסורתי. בהתחדשות עירונית מנצלים מסגרות אשראי רק כשהפרויקט באמת מתקדם. לעומת זאת, בייזום מסורתי אתה קונה קרקע ומשלם סביב 6.5% ריבית לשנה, בלי לדעת מתי תקבל היתר. בארץ זה עלול לקחת שלוש/ארבע שנים, עלויות כבדות. לכן, מעבר להחלטה האסטרטגית ההיסטורית שלנו להתמקד בהתחדשות, גם כלכלית זה נכון במיוחד כיום.

• מצלאוי: עלייה של 30% בהכנסות ל-87 מיליון שקל
• מצלאוי: הרווח הנקי זינק ב-87% ל-37 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

איך נראה הצבר מבחינת יחידות דיור? ומה שיעור ההתקדמות?

הצבר חזק מאוד. יש לנו כ-30 פרויקטים בשלבים שונים, בהיקף של למעלה מ-5,500 יח"ד. חלק החברה עומד על קרוב ל-4,000 יח"ד (בחלק מהפרויקטים יש שותפים). בטווח הקרוב אנחנו צופים שלושה פרויקטים גדולים: פרויקט הכוזרי בהרצליה, רובע איילון שלב ב' בבת-ים ,ופרויקט רוטשילד בבת-ים, ממש על הים.

אלה היקפים מצטברים של קרוב ל-1,300 יח"ד, בשלבי רישוי מאוד מתקדמים. להערכתי, היתרים יתקבלו בחודשיים-שלושה הקרובים. בשנה הקרובה אנחנו מעריכים שנקבל היתרים ללמעלה מ-2,000 יח"ד. במקביל אנו ממשיכים בפיתוח עסקי להוספת פרויקטים. אנו מוסיפים פרויקטים רק בגוש דן לא כי יש משהו נגד הפריפריה, אלא כי אנחנו גם הגוף המבצע ולכן חשוב לנו רדיוס לוגיסטי מצומצם שמאפשר שליטה שוטפת בהתקדמות.

• מנכ״ל רדקום: "ה־100 מיליון דולר בקופה - לרכישה מתוכננת שתפתח לנו שווקים חדשים"
• מימון ישיר: "צופים שיפור משמעותי בשנה הבאה"
• תוכן שיווקי משכנתא הפוכה: מפתח לחוסן בעורף, יציבות בשוק הנדל"ן
• עלבד: "עוברים מלשרת את בעלי החוב ללשרת את בעלי המניות"

מבחינת התוצאות ברוב הפרמטרים אנחנו מרוצים. האתגר המרכזי כיום הוא מכירת דירות: האווירה, הריבית והמלחמה משפיעים. ועדיין, זה מוצר חיוני כולם צריכים דירה. כשיסתיים עניין המלחמה והריבית תרד מעט, אני מאמין שנראה חזרה למשרדי המכירות בקצב שראינו בעבר.

לאיזה שיעור רווח גולמי אתם שואפים בייזום? ועד כמה משפיעות עלויות המימון?

בעולם של היזמות, היעד שלנו לרווח גולמי הוא 25%-30% כפי שגם ציינו בדוחות. ההשפעה העיקרית כיום פחות נובעת מריבית בנק ישראל כשלעצמה, אלא ממבצעי מימון בשוק: מצבים של 20/80 ותשלום במסירה. בעבר התקבולים מלקוחות הובילו את הקצב ולא היינו כמעט מנצלים מסגרות אשראי של הפרויקטים. עכשיו, עם מבצעים כאלה, כן מנצלים את המסגרות, והריבית (סביב 6.5% על מסגרות הפרויקט) נעשית משמעותית. רואים את זה בדוחות, עלויות המימון עלו בכ-4-5 מיליון שקל לעומת השנה שעברה. זה לא גורם להפסד במקרה שלנו, זה פשוט מקטין את הרווח.

דיברת על עצירה מסוימת ברכישות. מה הסיבות לדעתך ומתי אתה מצפה לשינוי?

נדל"ן הוא בראש ובראשונה אווירה. בארץ האווירה לא פשוטה: שומעים על חיילים, חטופים, מחאות, ובמקביל ריבית גבוהה. זה לא זמן שבו לאדם יש חשק לבצע את העסקה הגדולה בחייו, דירת מגורים. מצד שני, כשיש תחושת הזדמנות, הציבור מגיב. ראינו את זה, למשל, בגינדי בשדה-דב, שם אנשים נהרו וקנו בכמויות. אם נראה בטווח הקרוב עסקת חטופים, סיום מלחמה ואיתות להורדת ריבית (אפילו חצי אחוז), אני מאמין שנראה חזרה מהירה למשרדי המכירות. 

דירה מגורים היא צורך בסיסי: תוחלת החיים עולה, זוגות מתחתנים וגם מתגרשים, צריך יותר דירות. בינתיים אנשים פונים לשכירות כי לא רוצים להתחייב למשכנתא עכשיו, ולכן דמי השכירות עולים בחדות. בסוף יהיה איזון, כשעלות השכירות גבוהה מדי, עוברים לרכישה. זה יקרה כשהאווירה תהיה בשלה יותר לעסקאות.

ומה לגבי מחירי הדירות היום? האם יש מקום לירידה של כמה אחוזים, והאם זה ישפיע עליכם מהותית?

כיזם אני אומר: אנחנו לא אוהבים שמחירי הדירות גבוהים, אבל רמת המחירים הנוכחית היא תולדה של עלויות. כוח אדם וחומרי גלם התייקרו, ובפרויקטים של התחדשות עירונית דרישות הדיירים הולכות וגדלות, מה שמייקר עוד את העלות ליזם. לכן רמת המחירים הגבוהה אינה תופעה חדשה. כשהריבית תרד ומי שעוסק בהתחדשות יידע לנהל נכון את התהליך מול הדיירים והרשויות יוכל לנהל יותר נכון עלויות. אני לא צופה ירידת מחירים, אולי התייצבות. במציאות של היום אינני רואה ירידה.

משהו שתרצה להוסיף לסיכום?

אני חושב שהיזמים הם קטר של המשק. כל הניסיונות לייצר בתקשורת "מצגים" של ירידת מחירים של 10% כדי לבלום את השוק, בעיניי זה מזיק. כשיש היצע נמוך וכולם בבת אחת ירצו לקנות, הקפיצה במחיר תהיה גבוהה יותר. עדיף לא להתערב בשוק ולתת לו להתנהל, לא לנסות "לנהל אותו" דרך מדיות.