בנייה בניין דירות
צילום: שלומי יוסף
מחירי הדירות

שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?

מבצעי הקבלנים נעלמים, ההגרלות מבוטלות ויש עזיבה של הייטקיסטים עוזבים - שוק הדיור נכנס לעידן חדש. האם מחירי הדירות יירדו?



רוי שיינמן | (42)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור בישראל נמצא בצומת דרכים. אחרי שנים שבהן המדינה תמכה ברוכשים זכאים דרך תוכניות מוזלות, והקבלנים עודדו קנייה בעזרת מבצעי מימון כמו 80/20, שני הכלים העיקריים האלה בסימן שאלה. משרד האוצר רוצה לנוטש את תוכניות הסבסוד, כשבינתיים הוא מדסקס מול משרד השיכון והבינוי חלופות, אבל הן יהיו רזות מאוד ביחס להטבות ולהנחות שקיבלו הזכאים בתוכנית מחיר למשתכן ובדירה בהנחה.

במקביל, בנק ישראל מגביל את המימון על משכנתאות דחויות במבצעי 90/10 ו-80/20 מה שאומר שהיקף המבצעים יירד ושהמחירים יעלו - יהיה פחות היצע על יותר ביקוש והקבלנים ינצלו את עודף הביקוש לעליית מחירים במקטע הזה. משהו בסגנון - "קבלו הנחה מימונית של 7%, אבל בלי פטור ממדד, או בלי פטור מריבית על המשכנתא פני התקופה, ועם עליית מחירים של 2%. הדרך פחות משנה, בפועל הקבלנים ימכרו פחות במבצעים האלו ובסבירות גבוהה יתרגמו זאת לעליית מחירים. 


הציבור מוצא את עצמו עם שינוי דרמטי צפוי במחירי למשתכן, עם פחות מבצעי קבלן ועם מציאות כלכלית קשה - יוקר המחייה עולה, ההכנסה הפנויה יורדת. במקביל, יש עזיבה מסוימת בעיקר של הייטקיסטים למקומות אחרים - כלומר ירידה בביקוש. קחו את כל הגורמים האלו ותקבלו שייתכן שהפעם כללי המשחק בשוק הדירות משתנים.  


ירידה מהארץ

אחת התופעות החדשות שמתחילות להשפיע על השוק היא ירידה מהארץ – במיוחד של הייטקיסטים. מדובר בקהל רוכשים פוטנציאלי עם כוח קנייה גבוה, שבמשך עשור שלט על השוק במרכז. כשהם עוזבים, מתפנות דירות, ההיצע גדל. כמה עוזבים? בסה"כ מדברים על קצב של קרוב ל-20 אלף איש, ההייטק מהווה חלק משמעותי מהמספר הזה. במקביל יש עלייה, אבל העלייה נלקחת בחשבון בבחינת הביקוש לדירות, הפקטור של העזיבה הוא פקטור חדש.    

האוצר סוגר, בנק ישראל מגביל – והקהל החזק עוזב

תוכנית מחיר למשתכן כבר לא כאן. באוצר החליטו שההגרלות לא יעילות, יקרות, ומעלות מחירים – ההיפך מהמטרה. לפי הלמ"ס, מאז 2015 עלו מחירי הדירות בישראל ביותר מ־60%, בין היתר בגלל תחושת המחסור שיצרו ההגרלות. ובמקביל, גם הקבלנים כבר לא יכולים לשווק דירות, בהיקף שהיה בעבר,  במסלולים גמישים כמו 80/20 – כי בנק ישראל הטיל מגבלה שמותירה רק 10% מהתיק במשכנתאות דחויות. זה אומר שמבצעי מימון, שהניעו את השוק בשנה האחרונה, יפחתו משמעותית.

מי שהרגישו את זה הכי מהר הם אותם קבלנים שמחזיקים במלאי של כ־76 אלף דירות לא מכורות – לפי נתוני הלמ"ס לחודש מרץ. עכשיו הם נאלצים להתמודד עם קונים שמהססים, ורבים מהם כבר התחילו להוריד מחירים בפריפריה.

הנתונים בשטח: ירידה חדה בעסקאות, והייטק מחוץ למשוואה

הלמ"ס פרסמה נתונים ראשוניים לרבעון הראשון של השנה – כמות העסקאות לדירות חדשות ויד שנייה ירדה ב־25%, מ־25 אלף ל־18,750. זו לא רק תוצאה של ריבית גבוהה או מלחמה – זו גם תוצאה של פחות רוכשים,  גם בגלל הירידה, גם בגלל יוקר המחייה והירידה בהכנסה פנויה וגם בשל השינויים הדרמטיים שאמורים להכניס לדירה בהנחה והחששות ממבצעי קבלן.  ירידה בהתעניינות ורכישות, פוגעת לא רק בהיקף העסקאות, אלא גם במחירים בפועל.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אם האוצר ובנק ישראל צודקים, וכ־50% מהעסקאות ב־2024 בוצעו במימון יצירתי – הסרת הכלים האלה, יחד עם מגמה מפחידה של ירידה מהארץ,  עלולים לגרום לירידה חדה בביקוש ואף לירידת מחירים. מרגיישם את הלחץ של הקבלנים בשטח - הם מורידים מחירים ומציעים קמפיינים שיווקיים אגרסיביים שמציעים שוברים, ריהוט ואפילו מכונית מתנה אם תקנו דירה..

אם יהיו ירידות הן יהיו כנראה צנועות יותר במרכז. אבל צריך גם לדבר על הריבית - היא פקטור מרכזי בעניין. הרוכשים הפוטנציאלים מתקשים לקנות דירה גם כי החזרי המשכנתא גדולים מדי אם הריבית תרד החזר המשכנתא בהתאמה יירד וזה יכול להעלות את היקף העסקאות בשוק.

תגובות לכתבה(42):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 30.
    אנונימי 27/04/2025 14:37
    הגב לתגובה זו
    או שאולי יש מיתון בארץ למשרות הייטק אבל לצערם המצב קשה יותר אפילו בארהב
  • 29.
    הלוחש לבלטות 12/04/2025 09:49
    הגב לתגובה זו
    ומי יקבל את כל הגשעפט תומכי ביבי חחחחחחחחחחחחח
  • 28.
    קבלנים בלחץ וגם הבנקים חוטפים המחירים כבר יורדים ואנשים שמנסים למכור יד 2 עוד לא קולטים את הירידות (ל"ת)
    אנונימי 08/04/2025 09:11
    הגב לתגובה זו
  • 27.
    מי שיכול לעזוב עדיף אין מה לחפש פה (ל"ת)
    אייל 07/04/2025 10:20
    הגב לתגובה זו
  • 26.
    הרבית גבוה ובגלל זה השכירות גבוה .וביגלל שהשכירות פקטור במדד אז האינפלציה גם עולה .נגיד רשע (ל"ת)
    אנונימיןן 06/04/2025 14:16
    הגב לתגובה זו
  • 25.
    איך המחירים ירדו ב15 שנה האחרונות בנו בישראל בין30 ל50 יחד כל שנה וצריך כל שנה 70 אלף אז איך ירד (ל"ת)
    אנונימללי 06/04/2025 14:13
    הגב לתגובה זו
  • אני 06/04/2025 16:25
    הגב לתגובה זו
    לעולם לא תדע את האמת. מאיפה הנתון של 70 אלף דירות שצריך כל שנה רמז קטן כמות הילודה היא המרכיב העיקרי אבל אם מסתכלים על הילודה היום אלו אנשים שיצטרכו דירה עוד 25 שנים אז אם אתה רוצה לחשב כמה דירות צריך כל שנה צריך לראות מה היתה הילודה לפני 25 שנה והיא היתה חצי מזה. בהצלחה.
  • בתגובה לאני. תבדוק כמה סיומי בניה היה ב15 שנה האחרונות כל שנה לא התחלות בניה זה קשקוש (ל"ת)
    חח 06/04/2025 21:57
  • 24.
    אריאל 05/04/2025 20:10
    הגב לתגובה זו
    בתחילת המלחמה ירדו הרבה אוקראינים לעומת זאת עלו לישראל הרבה חוקרים ואנשי מדע מכל העולם.אז תצטטו נתונים ואל תפרסמו שטויות
  • 23.
    נציב המדינה 05/04/2025 15:06
    הגב לתגובה זו
    ישראל המקום הכי טוב לחיות בו ובטח לעובדי ההיטק
  • שי 05/04/2025 20:06
    הגב לתגובה זו
    במקום להשתעבד למשכנתא לוחצת עד סוף חיי בחרתי לקנות חווה ליד נחל ואני מתחיל כל יום עם קפה ליד הנחל הפרטי שלי. מאחל הצלחה לכל הביביסטים שיישארו כדי לממן את חגיגת רווחי הבנקים וחלוקת הכספים השיוויונית לחברי הקואליציה.
  • 22.
    אנונימי 05/04/2025 15:05
    הגב לתגובה זו
    הנדלן נרגע זו בשורה טובהואל תערבב עם עזיבה זה שקרים
  • 21.
    אנונימי 05/04/2025 14:18
    הגב לתגובה זו
    תקנו עודדדדדדדדדדדדד עודדדדדדדדדדדדדדדדבהצלחה!!!!! תקנו לבריאות!!!!!!!!!!!! תעמיסו!!!!!!!!!!!
  • 20.
    אנונימי 05/04/2025 10:51
    הגב לתגובה זו
    אם הייתים שואלים אותי ב2021 הייתי אומר כמו שזה נראה תהיה התמתנות בעליית המחירים ואולי ירידה... אך העליות מ2021 עד סוף 2024 תוך כדי מגיפה ומלחמה היא לא נורמלית וברור שמלאכותית... מה שמחזק את הסברה שמשהו רקוב ודברים רקובים בסוף.מתפוצצים עד שיוצא מוגלה החוצה... זה לא יגמר טוב.
  • 19.
    ישראל הולכת למיתון. 05/04/2025 09:41
    הגב לתגובה זו
    תוך שנתיים נפילה של 50 אחוז.
  • 18.
    ומה עם נפילת הבורסה (ל"ת)
    אנונימי 05/04/2025 06:44
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    בנימין 04/04/2025 19:54
    הגב לתגובה זו
    גם משפחות ממעמד הביניים שנמאס להם מהמצב מכרו את הנכס ועברו לחול מניח שלא חשבו על נדלן אבל יכולים לרכוש שם אחוזה.דבר שני גם סוקרי הלמס מודים כי הטבובות המימון מגולמות כבר במחיר... במילים פשוטות המחיר הנקוב הוא מחיר שאנשים מוכנים לשלם אבל לא בטוח שיכולים לשלם בעתיד
  • 16.
    מפולת בשוק המניות האמריקאיקריסת הנדלן בישראל (ל"ת)
    מתווך בוגר 2008 04/04/2025 19:28
    הגב לתגובה זו
  • אנונימי 05/04/2025 07:02
    הגב לתגובה זו
    ברגע ששוק ההון בקריסהאנשים יחפשו אלטרנטיבה להשקעה ויעברו להשקיע ונדלן
  • מי 05/04/2025 20:57
    התכוונת למשקיעים שיש שערך הכסף שלהם בבורסה בהשתלמות בגמל ירד דרסטית...
  • 15.
    שאפיק 04/04/2025 16:51
    הגב לתגובה זו
    מגדל שלם ועברו לגור כאן עם משפחותיהם
  • 14.
    אייל 04/04/2025 16:50
    הגב לתגובה זו
    אנשים ממשיכים למכור את ילדם נכדם בשביל הפוליטיקאים המושחתים וממשיכים כמו כת לסגוד להם למרותשדופקים אותם כבר עשרות שנים.כמו שאמר ביבי הכוח משחית 2 קדנציות והביתה.פשוט לפטר את כולם ואם צריך גם להעמיד אותם לדין על הפקרת האזרח והמדינה ולא משנה מימין או שמאל כולם שם גושי חרא מושחתים.
  • 13.
    הערכה 04/04/2025 16:45
    הגב לתגובה זו
    ירדו ב30% עד 2028
  • ממשלת פח האשפה 04/04/2025 21:15
    הגב לתגובה זו
    כמו כמות האוכלוסיה החזקה שתרדומה יישאר רמז לכו לקרא קצת על ארגנטינה.זה מה שצפוי כול עוד המטורללים ישבו בממשלה ככה זה ימשיך.עובדות זה עובדות.
  • יעלו ב15 אחוז עד 2027 (ל"ת)
    פחקושנקו 04/04/2025 17:45
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    זה כמו שישאלו מה יקרה לאדם מורדם ומונשם אם יוציאו לו את מחירי ההנשמה שאלה ממש מפגרת (ל"ת)
    רועי 04/04/2025 16:13
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    אנונימי 04/04/2025 15:54
    הגב לתגובה זו
    ברגע שתהיה האטה בפעילות במשק הריבית תרד כדי להניע את גלגלי השוק קרה כבר 20 פעם בקדנציה העסקית שלי
  • 10.
    בבר מהממד 04/04/2025 15:21
    הגב לתגובה זו
    הנדלן יהי זכרו ברוך הממונפים לקחת מספר בביטוח לאומי
  • 9.
    שניצאל בן אייזיק 04/04/2025 14:43
    הגב לתגובה זו
    חוקי הפיזיקה מתקיימים גם אם לוקח להם זמן
  • יקה פוץ 04/04/2025 16:01
    הגב לתגובה זו
    פיזיקה זה מדע מדוייק בניגוד לכלכלה ופסכולוגיה שזה לא מדע ולא מדוייק מחירי הדיור זה פונקציה של כלכלה אשר מושפעת מפסיכולגיה תקוות פחדיםחששות של אנשים ואת הדברים האלה לא ניתן לכמת בצורה חשבונית מדוייקת.
  • 8.
    הורדת מחירים ומיסים מחיר הקרקע זה לא סבסוד. (ל"ת)
    הומלס 04/04/2025 13:40
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    הומלס 04/04/2025 13:36
    הגב לתגובה זו
    אם מדובר בהיטקיסטים טיפשים שמוכנים לקנות דירות בכל מחיר על חשבון עתיד ורוד שלא מובטח ועל חשבון חברות שמפסידות ונסגרות אז עדיף שירדו.
  • בטח!! ואיזה כייף להפוך למדינת עולם שלישי דתית מגעילה (ל"ת)
    אנונימי 04/04/2025 15:20
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    אהרון 04/04/2025 13:35
    הגב לתגובה זו
    אם יש ירידה מהארץ של בעלי ממון הייטק ואם לא לוקחים בחשבון את מספר העולים היכולות שלהם לא ברורה ובנוסף יש במלאי מגרשים ודירות לא מכורות בעיקר במרכז ראה שיווק מגרשים שדה דוב . התוצאה החד משמעית יהיו ירידות מחירים במרכז אחרי המרכז באים האזורים הרחוקים מהמרכז על סמך ניסיון העבר .
  • 5.
    אנונימי 04/04/2025 13:33
    הגב לתגובה זו
    להזהיר להזהיר ולהמשיך להזהיר מתחילת פיצוץ הבועה הנדלנית האימתנית שיחד עם סיפור המכסים בעולם וירידת מחירי המניות עלולה להיות קטלנית במיוחד למשק הישראלי. ראו הוזהרתם!
  • 4.
    הם לא ירדו כי בהונאת פונזי אין ירידות רק קריסה ושוק הנדלן כפסע מקיסה (ל"ת)
    רועי 04/04/2025 13:27
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אנונימי 04/04/2025 13:14
    הגב לתגובה זו
    נו באמת בטח שיעלו הרי כל המערכות הכלכליות אצלינו לא ניקבעים לפי המתכונת שנילמדה התלויה במהלכים והחלטות אמיתיים פה הכל ניקבע מלמעלה מהממשלה האוצר ובנק ישראל כולנו יודעים שזה לא אמיתי אבל עד היום זה עובד וכל אחד יעשה לפי שיקול דעתו
  • 2.
    שטיות אנחנו לפני משבר ענק ופשיטות רגל של משקיעים (ל"ת)
    אנונימי 04/04/2025 13:09
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    דודו 04/04/2025 12:59
    הגב לתגובה זו
    איך המחירים ירדו חסר דירות חסר עובדים מיומנים מחירי החומר עולים מיסים גבוהים וריבוי טבעי שכל הזמן חסר דירות כל הכתבים הרלוינטים לא יודעים מכך
  • אנונימי 05/04/2025 16:50
    הגב לתגובה זו
    ספר לנו איפה חסר כשיש 80 אלף דירות לא מכורות. הבלוף הכי גדול שהיה בעשרים שנה האחרונות.
  • אם אין לאנשים כסף והם חנוקים כלכלית זה ביקוש שלא ניתן למימוש. (ל"ת)
    המגיב 04/04/2025 13:44
    הגב לתגובה זו
  • לא כולם חנוקים כמוך וממתינים 20 שנה לקנות (ל"ת)
    תמיד יש ביקוש 04/04/2025 15:50
דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי

בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות

מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?

נדב אטיאס |

בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.


הפער שהולך ונפער


הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.


מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.



אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.


בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.

התחדשות עירונית
צילום: ליאור פתאל

בני ברק מתחדשת: תכנית פינוי-בינוי עם 525 דירות חדשות

התכנית בשכונת תל גיבורים. מדובר על 148 דירות ישנות שייהרסו ובמקומן ייבנו 16 בניינים בני 7.5 קומות, לצד כ-3,000 מ"ר מסחר ומבני ציבור; בעלי הדירות יקבלו תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן

צלי אהרון |

בני ברק מתקרבת להתחדשות עירונית רחבת היקף, עם קידום תכנית הפינוי-בינוי במתחם יהונתן שבשכונת תל גיבורים. בשבוע שעבר המליצה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להפקיד את התכנית, המקודמת על ידי החברה להתחדשות ירושלים מחברת ISA, מה שמקדם אותה לשלב הבא מול הוועדה המחוזית. עבור שכונה ותיקה כמו תל גיבורים - שממוקמת בין ציר ז’בוטינסקי למתחם העסקים הסמוך - מדובר במהלך שיכול לתרום לאזור ולשנות את פניו בשנים הקרובות.

התכנית שהופקדה מדברת על הריסת 148 הדירות הישנות שקיימות במתחם והקמת 16 בנייני מגורים בני 7.5 קומות, שיכללו יחד 525 דירות חדשות. לצד בנייני המגורים, כוללת התכנית גם כ-3,000 מ"ר של שטחי מסחר וכ-3,000 מ"ר המיועדים למבני ציבור. כך, המתחם העתידי צפוי לשלב בין מגורים, שירותים קהילתיים ומסחר.

שכונת תל גיבורים קרובה מאוד לציר ז׳בוטינסקי. מדובר על נתיב תחבורה מרכזי שמשרת את בני ברק, פתח תקווה ורמת גן, ובו גם עובר הקו האדום של הרכבת הקלה. במקביל, המתחם צמוד ל-BBC, המתחם העסקי בבני ברק, שמרכז בשנים האחרונות פעילות של חברות טכנולוגיה, פיננסים ושירותים.

מבחינת הדיירים, התכנית כוללת מתווה פיצוי די מפורט, על פי ההסכם שנחתם בין החברה היזמית לבעלי הדירות, הדירות החדשות שיוענקו לדיירי המתחם יהיו גדולות יותר מהדירות הקיימות: תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה, הכוללת ממ"ד, לצד מרפסת שמש (סוכה) בשטח של 12 מ"ר, חניה ומחסן. עבור רבים מבעלי הדירות בבניינים הישנים - שחלקם נבנו בעשורים מוקדמים ללא מעלית, ללא ממ"ד וללא תקנים מודרניים, מדובר בשדרוג די משמעותי באיכות המגורים.

הבחירה בבנייה של 7.5 קומות נועדה לשמור על קנה המידה העירוני של השכונה, ולייצר מרחבים ציבוריים נוחים ונגישים. הבינוי המרקמי מאפשר שטחי מסחר רחבים בקומת הקרקע, עם חזיתות פעילות לרחוב, מה שצפוי להעניק למתחם אופי עירוני חי יחסית. לצד המסחר, התכנית כוללת גם שטחי ציבור: גני ילדים, מוסדות חינוך או מבני קהילה - בהתאם לצרכי העירייה ולתכנון הסופי שייקבע במחוזית.