מודי שפריר חושף עד כמה המלחמה עם אירן תשפיע על שוק הדיור והשכירות בשנים הקרובות

לאחרונה פורסם בלמ"ס על ירידת מחירים ב-0.3%, אבל אל תתנו לנתון הבודד לבלבל אתכם: בשורה התחתונה השוק עדיין חי, נושם ודורש תשומת לב.

בין תיקונים טכניים של הרישומים והתגברות המתיחות הביטחונית, דרך פרויקטי פינוי-בינוי שמשביחים שכונות - ועד לפתיחת קווים חדשים של רכבת קלה ומטרו שמעוררים התעניינות מחדש, מסתתר סיפור מורכב של ביקושים, היצע ומשקיעים שלא מוותרים.

ירידה של 0.3% במחירים בחודש האחרון – האם זו התחלה של מגמה?

"מחירי הדיור ירדו אמנם בשלושת החודשים האחרונים לפי הלמ"ס, אך בסיכום השנה האחרונה המחירים עדיין עלו בקרוב ל-4%. נכון הדבר גם לגבי היקף העסקאות, אשר אמנם ירדו בחודשים האחרונים אבל במהלך 12 החודשים האחרונים נמכרו כ-20% יותר דירות מאשר בתקופה המקבילה אשתקד בנוסף, אנו צופים כי לאחר סיום המלחמה עם אירן, הביקושים יחזרו לעלות - עובדה אשר תתמוך בעלייה (מתונה אמנם) של מחירים הדיור בשנה הקרובה".

81 אלף דירות לא מכורות. איך זה מסתדר?

"יש כאן פער בין היקף היתרי בנייה לבין גמר בנייה.גידול חד אמנם נרשם בהיקף היתרי הבנייה בשנים האחרונות, אבל מספר הדירות שהושלמו בפועל קטן בכמה עשרות אחוזים. התוצאה: מלאי 'בדרך' גדל, אבל המלאי הזמין עכשיו מוגבל. חשוב להדגיש כי, מדובר על היתרי בניה ולא על דירות שמוכנות לאיכלוס. וזה הבדל גדול"

מה לגבי פינוי בינוי? איך הוא משפיע על השוק?

"פרויקטים אלה פועלים בשתי מהירויות: בשלב הראשוני הם מקטינים זמנית את מלאי הדירות המוכנות (כי הדיירים עוברים לדירות השכרה, עובדה אשר תתמוך גם בעליית מחירי השכירות בשנים הקרובות), אך לאחר מספר שנים , כשהדירות החדשות מוכנות, נכנס לשוק מלאי איכותי שמרענן את הסביבה ובדרך כלל מניע עליית ערך נוספת"

• 81,000 דירות תקועות - והספירה נמשכת: מי המתחרה החדש של הקבלנים?
• הדירה נמכרת ב-70 אלף שקל למ"ר - עלות הבנייה היא 10 אלף שקל למ"ר; כמה עולה לבנות דירה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

תשתיות תחבורה - איך הן נכנסות למשוואה?

הקרבה למטרו או רכבת קלה מתורגמת לפרמיית נוחות וברור שהדיירים והמשקיעים משלמים עליה. ניידות משופרת ויכולת להגיע ממקום למקום בזמן קצר הופכים פרויקטים מסוימים לאטרקטיביים יותר - הן בדירות מגורים והן בנכסים מניבים.

מה צפוי בהמשך?

"בצד מחירי הדיור - אנו מעריכים כי הביקושים לדירות חדשות יחזרו לעלות בחודשים הקרובים - עובדה אשר תתמוך בהמשך גם בעליית מחירים מתונה. בנוסף, השווקים מתמחרים הורדות ריבית בספטמבר ובסוף השנה, מה שצפוי להוריד את עלות המשכנתאות ולשמור על ביקושים יציבים.

בצד השכירות - אנו מניחים שהשילוב של מחסור בהיצע, עם עליית הביקושים לדירות עם ממ"ד ורמת ריבית גבוהה יובילו להמשך עלייה של כ- 4-5% במחירי השכירות בשנה הקרובה".