למה מניית עזריאלי יורדת?

מניית עזריאלי עזריאלי קבוצה -3.99%   יורדת כי המשקיעים קיבלו חדשות פחות טובות ממה שגולם במחיר. קבוצת הנדל"ן המניב שואפת להכניס שותף לגרין מאונטיין, חברת הדאטה סנטרס שבבעלותה, לפי שווי של 4 עד 5 מיליארד יורו לפני הכסף. במסגרת המהלך, השותף אמור להזרים לגרין מאונטיין כמיליארד יורו, כך ששווי החברה אחרי ההשקעה עשוי להגיע לכ-5 עד 6 מיליארד יורו, והשותף יחזיק בכ-20% מהפעילות.

על פניו, זה מספר מרשים. עזריאלי רכשה את גרין מאונטיין ב-2021 בכ-2.8 מיליארד שקל. שווי של 4 עד 5 מיליארד יורו לפני הכסף משקף קפיצה של פי כמה על ההשקעה, וממחיש עד כמה תחום הדאטה סנטרס נהנה מהתיאבון העולמי לתשתיות AI, ענן ומחשוב. אבל בשוק השאלה היא לא רק האם הנכס עלה בשווי, אלא האם השווי המוצע גבוה מספיק ביחס לציפיות שנבנו סביבו.

וכאן האכזבה. המניה של עזריאלי כבר עלתה חזק בשנה האחרונה, מסוף דצמבר ועד לשיא במאי היא זינקה 63% לשיא של 63 מיליארד שקל, בין היתר גם בגלל החלום של גרין מאונטיין והאפשרות להצפת ערך משמעותית. אבל ממאי, תוך חודש וקצת המניה מחקה 23% - למעלה מ-13 מיליארד שקל, אמנם גם הסקטור המניב עצמו התממש באותה תקופה אך במתינות יותר כשהמדד הענפי, ת"א מניב ישראל ירד "רק" 18%, ת"א 35 שגם בו היא כלולה איבד 11%. אבל המניה הצליחה קצת להתאושש ועלתה כ-10% מתחילת החודש היא התאוששה קצת, אבל היום היא שוב יורדת. המשקיעים רצו לראות עסקה סגורה, שווי גבוה יותר או משקיע אסטרטגי שמוכן לשלם פרמיה משמעותית. במקום זה הם קיבלו תהליך. גולדמן זאקס נשכר, מתקיימות פגישות עם משקיעים בלונדון, ויש טווח שווי. זה חשוב, אבל לא ברור מי יכנס ובאיזה שווי.

הדאטה סנטרס הפכו למרכז הסיפור

עזריאלי כבר אינה רק קניונים ומשרדים. החברה עצמה מציגה כיום את הדאטה סנטרס כאחד מתחומי הפעילות המרכזיים שלה, לצד הנדל"ן המניב בישראל, והיא מציינת כי בשנים האחרונות נכנסה לתחום ופועלת בעיקר בנורווגיה. פעילות זו צמחה בקצב מהיר והפכה מחלק שולי לתחום שמושך את רוב תשומת הלב של המשקיעים.

בדוחות הרבעון הראשון של 2026 הציגה גרין מאונטיין NOI של 110 מיליון שקל, מול 116 מיליון שקל ברבעון המקביל, לצד 257 מגה-ואט חתומים ו-Contracted NOI של כמיליארד שקל. כלומר, המספרים השוטפים עדיין אינם מספרים את כל הסיפור; עיקר הערך נמצא בחוזים חתומים, קיבולת עתידית ופרויקטים שצריכים להפוך להכנסה בשנים הקרובות.

זה גם מסביר למה השוק רגיש כל כך לשווי של גרין מאונטיין. אם פעילות הדאטה סנטרס מקבלת שווי גבוה מאוד, עזריאלי יכולה להציג הצפת ערך שמצדיקה חלק גדול מהעלייה במניה. אם השווי נמוך מהציפיות, או אם הגיוס מתארך, המשקיעים נזכרים שעזריאלי עדיין צריכה להשקיע הון גדול בבנייה, חשמל, קרקע, ציוד, חיבורים וחוזים ארוכי טווח.

הצמיחה עצמה אמיתית. בסוף 2025 חתמה גרין מאונטיין על הסכם גדול בנורווגיה להקמת קמפוס דאטה סנטרס בהספק של 80 מגה-ואט, בהשקעה מוערכת של כמיליארד יורו. לפי הדיווח אז, הפרויקט אמור היה להוסיף הכנסות תפעוליות משמעותיות ולחזק את היכולת של עזריאלי להכניס שותף לפעילות. ביום הדיווח ההוא המניה זינקה ב-8.7%, מה שמראה עד כמה המשקיעים כבר חיברו בין חוזים חדשים לבין שווי גבוה יותר לגרין מאונטיין.

אבל אותו תחום שהצית את הדמיון גם יוצר חשש. דאטה סנטרס הם נכסים עם חוזים ארוכים ולקוחות חזקים, אבל הם דורשים הון כבד, זמינות חשמל, היתרים, תשתיות ויכולת ביצוע. עזריאלי כבר חוותה בעבר אכזבה רגולטורית בנורווגיה, כאשר הרשויות לא אישרו פרויקט בהספק גדול, והמניה הגיבה אז בירידה חדה. להרחבה: מניית עזריאלי נופלת - זו הסיבה.

הבעיה של עזריאלי

אם גרין מאונטיין תכניס שותף לפי שווי של 5 מיליארד יורו לפני הכסף, מדובר בהישג גדול. אבל אם השוק כבר בנה בתמחור תרחיש של 6, 7 או אפילו יותר מיליארדי יורו, העסקה הנוכחית עשויה להיראות כמו תקרה נמוכה יחסית. כאן נכנס הפער בין שווי כלכלי לבין ציפיות שוק. חברה יכולה לבצע עסקה טובה, והמניה יכולה לרדת אם המשקיעים חשבו שהעסקה תהיה טובה עוד יותר.

• עזריאלי בצניחה - מה הסיבה ומה אומרים האנליסטים?
• הבהלה לדאטה סנטרס בישראל: השחקנים, המודל העסקי ולמה בעצם צריך חוות שרתים בארץ?

יש גם שאלה של מבנה. גיוס של כמיליארד יורו לתוך גרין מאונטיין הוא מהלך שמחזק את החברה הבת ומממן צמיחה, אבל הוא לא בהכרח מזרים כסף ישירות לקבוצת עזריאלי עצמה. כלומר, זה עשוי להפחית צורך במימון עתידי ולחזק את הפעילות, אבל המשקיעים צריכים להבין כמה מהערך עובר לקבוצה, כמה נשאר ברמת החברה הבת, ומה המשמעות לדיבידנד, מינוף ושווי נכסי נקי.

הדוגמה של קומפאס עדיין יושבת ברקע. עזריאלי מכרה בעבר את החזקתה בחברת הדאטה סנטרס הקנדית לפי שווי של 5.7 מיליארד דולר, בעסקה ששיקפה תשואה גבוהה מאוד על ההשקעה והוכיחה שהקבוצה יודעת לייצר ערך בתחום. אבל בדיוק משום כך, המשקיעים התרגלו לצפות מעזריאלי למהלכים שמייצרים הצפת ערך חדה. גרין מאונטיין נמדדת היום מול אותו רף.

גם הסביבה העולמית מורכבת יותר. מצד אחד, הביקוש לדאטה סנטרס באירופה חזק מאוד, בעיקר בגלל AI, ענן, רגולציה על נתונים וחיפוש אחר מקורות חשמל ירוקים. מצד שני, בנייה באירופה הופכת יקרה יותר, זמינות החשמל מוגבלת, הרשויות בוחנות פרויקטים בזהירות, והריביות עדיין הופכות כל פרויקט עתיר הון לרגיש יותר. זהו שוק עם ביקוש חזק, אבל לא שוק קל.

הירידה במניה היא יותר איתות לכך שהמניה של עזריאלי כבר קיבלה קרדיט משמעותי על הדאטה סנטרס, ועכשיו השוק מבקש הוכחות: שותף חתום, שווי סופי, תנאים ברורים, לוח זמנים, ודאות מימונית והתקדמות בפרויקטים. עד שזה יקרה, כל כותרת על "עד 5 מיליארד יורו" יכולה להישמע פחות כמו הפתעה חיובית ויותר כמו בדיקת מציאות.

עזריאלי נשארת חברת נדל"ן חזקה, עם קניונים, משרדים, דיור מוגן, דירוג אשראי גבוה ונכסים בהיקף גדול. אבל המניה נסחרת היום יותר ויותר על השאלה מה באמת שווה גרין מאונטיין. אם גולדמן זאקס יביא שותף גדול לפי שווי גבוה ובתנאים טובים, הירידה הנוכחית יכולה להתברר כתגובה מוגזמת. אם התהליך יתארך או יסתיים בשווי נמוך מהחלום, השוק יידרש לתמחר מחדש את מנוע הצמיחה שהפך את עזריאלי לסיפור נדל"ן עם טעם של AI.

• נמצאת בחץ, בכיפת ברזל וגם ברחפנים - מניה סמי-ביטחונית מתחת לרדאר
• הבורסה שוב באדום: ת"א 90 יורד 1.4%; נקסט ויז'ן מאבדת 4.7%, עזריאלי 3.8%