המס שנעלם מחיינו לפני יותר משני עשורים, חוזר כעת לשולחן - והפעם בטיימינג רגיש במיוחד. מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ’, אמר כי האפשרות להטיל מחדש את המס, שבוטל בשנת 2000, עומדת כאחת החלופות לפיצוי על אובדן הכנסות אם יוחלט בעתיד להקל את נטל המס על הציבור. ההקלה על הציבור היא כמובן ביטול ההקפאה של מדרגות מס ההכנסה שהוטלה בתחילת השנה וכעת מדובר על ביטול של ההקפאה והטבה עם הציבור שנפגע בעקבותיה. חשוב לציין - גם אם מס רכוש אכן יוטל על בעלי הקרקעות בקרוב, לא צפוי באמת ביטול של ההקפאה המצוינת. גם בעקבות ההוצאות הגבוהות של הממשלה הנוכחית וגם בעקבות הוצאות המלחמה הגבוהות.

עוד דבר חשוב הוא מה שנאמר מאחורי הדברים, והוא המסר הברור לבעלי הקרקעות: החזקת קרקע לא מנוצלת עלולה להפוך בקרוב מיתרון פיננסי לנטל כלכלי שלאט לאט ינגוס ברווחיות שעד עתה לא הייתה מוגבלת. כבר שכחנו ממנו אבל מס רכוש היה מס שנתי שהוטל על בעלי קרקעות ונכסים לא מנוצלים, מתוך מטרה לעודד שימוש יעיל בקרקע ולמנוע ספסרות והשבתה של קרקעות זמינות לבנייה. ביטולו בשנת 2000 התרחש על רקע ביקורת ציבורית וכלכלית, שטענה כי המס אינו נאכף בצורה אחידה וכי הוא מכביד על בעלי נכסים פרטיים לצד בעלי הון גדולים. מאז, בעלי קרקעות נהנו מהאפשרות להחזיק נכסים שנים ארוכות מבלי לשלם מס שנתי ייעודי על עצם ההחזקה.

כעת, לנוכח הגידול העצום בהוצאות המלחמה והיעדים השאפתניים של רשות המסים, המס הזה שוב על הפרק. עוד נאמר כי ללא צעדים פיסקליים משלימים - לא ניתן יהיה להקל על נטל המס בתחומים אחרים. המשמעות היא שדווקא נכסים לא מנוצלים עלולים להפוך יעד לגבייה. אם המהלך ייצא לפועל, בעלי קרקעות ריקות במרכזי ערים או בשטחים ייעודיים לבנייה יידרשו לקבל החלטות: למכור, לשווק או להתחיל לבנות - אחרת יידרשו לשלם מס שיכול להצטבר לסכומים משמעותיים מדי שנה. אגב - זה דומה לחוק המס על הרווחים הכלואים שחל מהשנה מחייב את העסקים לחלק את הרווחים כדיבידנד ובמידה ולא יחולק דיבידנד כאמור - הם יחויבו במס בכל שנה על כל הסכום שנצבר בעודפי החברה. כאן - המס יהיה על הקרקע המוחזקת, בכל שנה - זה עלול לאכול לאט לאט את ההזדמנויות שהחברות כעת מחכות להן ויחייב אותן לבנות במהרה ואילולא יעשו כן - יחויבו במס. 

אילו נכסים יהיו חייבים במס? 

הדיונים שנערכים כיום מתמקדים בעיקר בקרקעות זמינות לבנייה שלא נוצלו במשך שנים. קרקעות חקלאיות שאינן מיועדות לבנייה עשויות לקבל פטור או הקלות משמעותיות. גם מי שמחזיק קרקע קטנה או קרקע באזורי עדיפות לאומית יוכל ליהנות מהנחות ניכרות. מנגד, קרקעות במרכז הארץ או באזורים שבהם הביקוש לבנייה גבוה עלולות להיות החייבות העיקריות.

• האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
• המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה יהיה שיעור המס?

אמנם אין עדיין החלטה רשמית, אך ההערכות הן ששיעור המס ייקבע בטווח של רבע אחוז עד אחוז וחצי משווי הקרקע לשנה. כלומר, בעל קרקע בשווי שני מיליון שקל עשוי לשלם בין חמשת אלפים ל-30 אלף שקל בשנה. שיעור נמוך יותר ייבחר ככל הנראה בתחילת הדרך כדי לבחון את השפעת המהלך על השוק, עם אפשרות להעלאה הדרגתית בהמשך.

אם וכאשר יחזור המס, בעלי קרקעות יידרשו לבחון מחדש את כדאיות ההחזקה לאורך זמן. עבור חלקם, התשלום השנתי יהפוך את ההמתנה הארוכה למימוש הקרקע לפחות משתלמת, ויעודד אותם למכור או לקדם תוכניות בנייה. המשמעות עשויה להיות גידול בהיצע הקרקעות ובסופו של דבר השפעה ממתנת על מחירי הדירות.

עם זאת, יש גם סיכונים. קביעת שווי הקרקע תחייב מערך שמאות נרחב ותפתח פתח לוויכוחים וערעורים. בנוסף, קיים חשש שהמס יגולגל בסופו של דבר על רוכשי הדירות, בעיקר אם בעלי קרקע ינסו לפצות את עצמם בעליית מחיר בשלב הבנייה.

• השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
• אבו פמילי זוכה ב-40 דירות במגדלי דה וינצ'י תמורת 61 מיליון שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

למה דווקא עכשיו?

החזרה האפשרית של מס רכוש משתלבת במדיניות רחבה יותר של רשות המסים להגברת הגבייה. רק בשנה האחרונה כבר ננקטו צעדים כמו העלאת המע"מ באחוז אחד, חיוב חברות לשחרר "רווחים כלואים" וחיזוק מערך האכיפה באמצעות מערכת "חשבוניות ישראל", שנועדה לצמצם שימוש בחשבוניות פיקטיביות. לכך מתווספת פעילות אינטנסיבית בתחום ביקורות המע"מ והמאבק בהון השחור - מגזרי, עסקי ופרטי. מה שנחשב לאחד היעדים המרכזיים של רשות המסים. השלכות אפשריות למשק הן כפולות: מצד אחד, מס רכוש עשוי לתרום להגדלת ההיצע, שכן בעלי קרקעות "רדומות" ימהרו להזרים אותן לשוק כדי לא לשלם מס שנתי מיותר. מצד שני, החמרה במס עלולה לייקר את עלויות ההחזקה גם עבור יזמים וחברות נדל"ן שכבר מתמודדים עם מימון יקר וריביות גבוהות, מה שיכול להשפיע על תזרים ועל מחירי הדירות.

עצם העלאת מס רכוש מחדש לשיח הציבורי היא איתות לבעלי קרקעות ולמשקיעים: רשות המסים נחושה למצוא מקורות הכנסה נוספים, גם אם מדובר בכלי שנוי במחלוקת שנעלם לפני רבע מאה.

נאכף בצורה לא אחידה?

בשנת 2000 בוטל מס הרכוש, שהיה מס שנתי על החזקת קרקעות ונכסים לא מנוצלים, בטענה שהוא נאכף בצורה לא אחידה, פוגע גם בפרטיים ולא רק בבעלי הון, ומסבך את מערכת המיסוי. במקומו הוטל מס מכירה על עסקאות מקרקעין, והרפורמות שבאו לאחר מכן התרכזו יותר במסים על רווחים ממכירה ופחות במס שוטף על עצם ההחזקה. מאז חלפו יותר משני עשורים, וכעת רשות המסים שוקלת להחזיר את המס בהקשר חדש: תקציב מלחמות, הוצאות פיצויים ויעדים פיסקליים שאפתניים. ההבדל הגדול הוא שבניגוד לשנות ה-90, כיום קיימות מערכות דיגיטליות מתקדמות לאכיפה, דוגמת רפורמת “חשבוניות ישראל” שמקטינה שימוש בחשבוניות פיקטיביות ומאפשרת בקרה בזמן אמת - ולכן יש לרשות המסים כלים להתמודד טוב יותר עם הבעיות שהובילו בעבר לביטול המס. המשמעות של מס רכוש הוא שכתוצאה ממנו, בעלי קרקעות מחויבים במס מדי שנה גם אם לא עשו דבר עם הקרקע, ולכן התמריץ הכלכלי לשבת ולחכות לעליית ערך יורד משמעותית. 

יזמים וחברות נדל"ן עם עתודות קרקע גדולות ייאלצו לשקול מימושים, שותפויות או האצה בבנייה כדי לא להישחק מתשלומים שנתיים, ומשקיעים קטנים שרכשו קרקעות חקלאיות בהוד השרון, שדה ורבורג או כפר יונה ועוד המון אזורים - עלולים לגלות שהחזקת הקרקע “בהמתנה” עולה כסף רב בכל שנה. מנגד, ייתכן שהמהלך יתרום להגדלת ההיצע בשוק, אם קרקעות “רדומות” יוזרמו לשוק או יתורגמו להתחלת בנייה.